서울북부지방법원 2022타경110797. 답십리동 한일노벨리아 15층 1513호입니다. 사건상 용도는 오피스텔이고 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 감정가는 135,000,000원이지만 22회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가격이 997,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 낙찰가격 자체보다 선순위 대항력 임차인의 보증금 인수가 경제적 실체를 결정합니다.
임차인 이현석은 2019.12.26. 임대차계약을 체결했고 2020.01.29. 전입·점유·확정일자를 갖췄습니다. 반면 경매의 말소기준은 2021.11.25. 페퍼저축은행 가압류입니다. 따라서 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준보다 앞섭니다. 2023.04.14. 임차권등기까지 이루어졌지만, 핵심은 임차권등기 날짜가 아니라 2020.01.29.부터 이미 형성된 선순위 대항력입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2022타경110797 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 천호대로 289, 15층1513호 (답십리동,한일노벨리아) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 도시형생활주택(원룸형) 이용 |
| 전용 / 층 | 14.76㎡ · 철골철근콘크리트조 17층 건물 내 15층 |
| 소유자 | 이성현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 997,000원 (22회 유찰) |
| 청구금액 | 9,280,473원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현석 | 제15층 제1513호 전체 | 135,000,000원 | 2020.01.29 / 2020.01.29 | 대항력 있음 | 요건 있음 | 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다.
등기부상 2017.01.13. 하나은행 근저당권 61,680,000원이 있었지만 2020.01.30. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2021.11.25. 페퍼저축은행 가압류 9,597,929원이며, 그 이후 유진저축은행·한국스탠다드차타드은행·한국캐피탈·국민은행 가압류와 2022.11.02. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 선순위 임차인의 대항력은 별개라 낙찰자가 보증금 반환의무를 떠안습니다.
② 가격 판단 — 최저가 0.8%가 아니라 실질취득 104.3%
한일노벨리아 전용 14.76㎡의 최근 실거래 10건 전체 평균은 130,250,000원입니다. 가격 메리트 판단에는 더 최근의 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 130,375,000원, 최신 거래는 2025.04. 132,500,000원입니다. 최근 거래군과 과거 거래군의 추세 차이는 0.2%로 큰 방향성 변화는 나타나지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 14.76㎡ | 17 | 132,500,000원 |
| 2024.11 | 14.76㎡ | 12 | 133,000,000원 |
| 2024.09 | 14.76㎡ | 16 | 132,000,000원 |
| 2024.08 | 14.76㎡ | 16 | 124,000,000원 |
| 2023.06 | 14.76㎡ | 15 | 127,000,000원 |
| 2023.01 | 14.76㎡ | 13 | 137,000,000원 |
| 2022.11 | 14.76㎡ | 15 | 134,000,000원 |
| 2022.06 | 14.76㎡ | 17 | 135,000,000원 |
| 2021.09 | 14.76㎡ | 17 | 125,000,000원 |
| 2021.07 | 14.76㎡ | 14 | 123,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 14.76㎡ | 4건 | 130,375,000원 |
표면상 최저가는 최근 12개월 평균의 약 0.8%에 불과합니다. 하지만 이것은 의미 있는 할인율이 아닙니다. 매각물건명세서대로 보증금 135,000,000원을 전액 인수하면 현재 회차의 실질취득은 135,997,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균보다 약 4.3% 높은 수준이며 최신 거래 132,500,000원보다도 높습니다. 따라서 이 물건을 “시세보다 99% 싸다”고 평가하면 권리구조를 완전히 거꾸로 읽는 셈입니다.
③ 예상배당표 (매각가 997,000원 자동 추정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 417,946원 |
| 1. 임차인 이현석 보증금 | 135,000,000원 | 579,054원 |
| 2. 페퍼저축은행 가압류 | 9,597,929원 | 0원 |
| 3. 유진저축은행 가압류 | 41,332,748원 | 0원 |
| 4. 한국스탠다드차타드은행 가압류 | 21,570,585원 | 0원 |
| 5. 한국캐피탈 가압류 | 7,659,295원 | 0원 |
| 6. 국민은행 가압류 | 13,684,590원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 997,000원 매각을 전제로 한 자동 배당 추정치입니다. 다만 매각물건명세서에는 이현석이 권리신고만 하고 배당요구를 하지 않아 보증금 135,000,000원 전액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 리포트의 최종 인수판단은 명세서 기재를 우선합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동대문구 답십리동 소재 지하철 5호선 답십리역 북동측 인근입니다. 상업·업무용 부동산, 근린생활시설, 오피스텔, 주택이 혼재하며 생활편익시설 접근성은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 남서측에 지하철 5호선 답십리역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 17층 건물 내 15층 1513호이며 사용승인일은 2016.12.19.입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·화재관련·주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 토지면적 962.3㎡, 공시지가는 9,623,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역 등 관련 규제가 확인됩니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 내부구조는 외부 관찰, 건축물현황도와 유사 평가전례 등을 참고해 평가되어 실제 상태와 상이할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 997,000원은 취득원가가 아닙니다. 보증금 135,000,000원 전액 인수를 포함한 실질취득을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임차인 인수 재확인. 이현석의 전입·점유·확정일자는 모두 2020.01.29.로 말소기준 2021.11.25.보다 빠릅니다. 매각물건명세서의 전액 인수 문구를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당요구 여부 확인. 매각물건명세서는 2023.01.12. 권리신고만 하고 배당요구를 하지 않았다고 기재합니다. 자동 배당추정과 결론이 다르므로 법원 원본 기록을 우선 확인해야 합니다.
- 재매각 보증금. 재매각 물건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 환금성 점검. 같은 물건군의 평균 유찰 22.0회·매각률 12.0%가 확인됩니다. 싸게 낙찰받는 것보다 향후 매도 가능성과 매도가격 검증이 중요합니다.
- 현장상태 확인. 감정평가상 내부구조는 개략적 외부 관찰과 관련 공부 등을 참고했으므로 점유·내부상태·관리비 체납 등을 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “997,000원 낙찰”이 아니라 “135,000,000원 보증금 인수”가 본체
이 물건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저매각가격 997,000원입니다. 하지만 가장 중요한 숫자는 따로 있습니다. 선순위 대항력 임차인 이현석의 보증금 135,000,000원입니다. 매각물건명세서가 이를 전액 인수한다고 명시하므로 현재 회차의 실질취득은 135,997,000원입니다.
최근 12개월 동일 면적 평균은 130,375,000원, 최신 거래는 132,500,000원입니다. 실질취득이 두 기준을 모두 웃도는 데다 이미 22회 유찰됐고 관련 경매 매각률도 12.0%입니다. 따라서 최저가가 감정가의 약 0.8%라는 이유로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 낙찰가는 극단적으로 낮지만 총취득원가는 시세 이상입니다. 이 사건의 핵심은 “얼마에 낙찰받느냐”가 아니라 “135,000,000원의 선순위 보증금 인수를 감수하고도 출구가 있는가”입니다.
