인천지방법원 2024타경574878. 부평동 한승타워2차 7층 701호, 전용 73.66㎡ 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가와 현재 최저가는 모두 290,000,000원이고, 사건 자료상 현재 회차는 4회 유찰 후 감정가 100%로 표시돼 있습니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 211,082,161원입니다.
등기 구조의 핵심은 현재 존속하는 담보권이 아니라 임차권과 점유관계입니다. 농협은행 근저당 175,200,000원은 2018.05.16 해지됐고, 전광현 근저당 15,000,000원도 2023.09.12 해지됐습니다. 자료상 말소기준은 2024.11.21 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 노해순의 주택임차권등기는 원칙적으로 매수인 인수 구조지만, 이 권리에 대해서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경574878 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부흥로328번길 20-10, 7층701호 (부평동,한승타워2차) |
| 용도 / 전용 | 업무시설(오피스텔) · 전용 73.66㎡ · 지하1층 지상14층 건물 내 7층 701호 |
| 사용승인 | 2017.07.28 |
| 소유자 | 남재령 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 290,000,000원 |
| 유찰 횟수 | 4회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 211,082,161원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기 임차권은 확약, 그 밖 점유는 미상
※ 등기된 노해순 임차권에는 임대차계약 (1) 보증금 150,000,000원, (2) 보증금 200,000,000원이 기재돼 있습니다. 위 금액 자체와 별개로 해당 임차권은 말소동의 확약서 제출에 따라 실질 인수 0원으로 판단합니다. 이 확약은 노해순의 을구 5번 임차권에만 적용하며, 아래의 다른 점유·임차관계까지 함께 해소하는 것으로 보지 않습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 확약 밖 3명이 핵심 변수
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노해순 | 2019.08.30 / 2019.08.19 | 등기상 (1) 150,000,000원 (2) 200,000,000원 | 있음 | 있음 | 실질 0원 |
| 신태양 | 2024.07.05 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| YIN MINGSHU | 2024.07.05 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| LI SHENGJI | 2024.07.05 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 시세 비교 — 290,000,000원이 싸다고 단정할 수 없는 이유
한승타워2차의 확인 거래는 2021.12 두 건입니다. 전용 73.66㎡ 3층이 310,000,000원, 전용 74.11㎡ 9층이 325,000,000원에 거래됐고 평균은 317,500,000원입니다. 현재 최저가 290,000,000원은 이 평균의 91.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 74.11㎡ | 9 | 325,000,000원 |
| 2021.12 | 73.66㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 317,500,000원 |
숫자만 보면 최저가가 확인 거래평균보다 낮습니다. 그러나 표본이 모두 2021.12 거래라 2026.09.01 입찰의 현재 시세를 검증하기에는 시차가 큽니다. 더 중요한 것은 실질취득액입니다. 노해순 임차권은 확약으로 0원이지만, 나머지 세 사람의 인수액은 미상이라 290,000,000원을 최종 취득원가로 놓고 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 100%) | 290,000,000원 | 211,082,161원 | 0원 | 74,057,839원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 80%) | 232,000,000원 | 211,082,161원 | 0원 | 16,869,839원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 64%) | 185,600,000원 | 182,201,600원 | 28,880,561원 | 0원 |
위 시나리오의 매수인 인수액은 배당 계산상 0원으로 표시돼 있지만, 별도로 확인된 세 점유자의 보증금·확정일자가 미상인 이상 이를 사건 전체의 최종 인수액 0원으로 해석하면 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 290,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,860,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 211,082,161원 | 211,082,161원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 74,057,839원 |
집행비용은 매각가의 약 1.7% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 노해순 임차권의 말소동의 확약과 다른 세 점유자의 미상 보증금 문제는 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 전용 73.66㎡입니다.
- 입지. 부평동 ‘부흥오거리’ 서측 인근으로 시장, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천1호선 부평시장역이 있어 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지하1층·지상14층 건물이며 사용승인일은 2017.07.28입니다. 급배수·위생·엘리베이터·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 2,440,000원/㎡입니다.
- 하자 표시. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 한승타워2차는 20세대이며 확인 경매 통계상 평균 유찰 3.3회, 낙찰률 0.0%입니다. 본건도 4회 유찰 상태여서 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 세 점유자의 보증금 확인. 신태양·YIN MINGSHU·LI SHENGJI의 보증금과 실제 임대차관계가 확인되기 전에는 실질취득 총액을 확정하지 마세요.
- 확정일자·배당요구 여부 확인. 세 점유자는 확정일자와 우선변제 여부가 미상입니다. 대항력·배당·인수관계가 달라질 수 있는 핵심 자료입니다.
- 확약 범위 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 노해순의 을구 5번 주택임차권에 관한 것입니다. 다른 점유자까지 포함한다고 전제하면 안 됩니다.
- 가격 착시 경계. 최저가 290,000,000원은 확인 거래평균의 91.3%지만 거래가 2021.12 두 건뿐이고, 미상 인수액이 더해질 수 있어 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없습니다.
- 유찰 이력 반영. 본건은 4회 유찰됐고 단지 경매 통계도 평균 3.3회 유찰입니다. 응찰 수요와 향후 환금성을 함께 봐야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 말소동의 확약서 원문을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “주된 임차권은 해결, 사건 전체 인수위험은 아직 미확정”
이 물건의 권리분석은 한 문장으로 끝나는 사건이 아닙니다. 등기상 가장 큰 위험으로 보이는 노해순의 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 덕분에 실질 인수 0원으로 정리됩니다. 하지만 그 뒤에 신태양·YIN MINGSHU·LI SHENGJI라는 세 점유자가 남습니다. 모두 말소기준일보다 앞서 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상, 승계금액도 미상입니다.
가격도 같은 이유로 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가 290,000,000원은 2021.12 확인 거래 310,000,000원·325,000,000원과 평균 317,500,000원보다 낮지만, 그 거래 자체가 오래됐고 미상 인수액까지 더해지면 실질취득 총액이 달라집니다. 여기에 4회 유찰과 오피스텔의 환금성까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “노해순 임차권은 해결됐지만, 확약 밖 세 점유자의 보증금을 확인하기 전까지는 입찰가보다 권리확인이 먼저”인 물건입니다.
