5,518,000원
서울북부지방법원 2024타경2395. 노원구 상계동 ‘티파니’ 5층 501호, 전용 29.81㎡의 다세대주택입니다. 등기부만 보면 현재 살아 있는 근저당권이나 압류가 없고, 과거 국민은행 근저당 360,000,000원도 2021.06.01. 이미 말소됐습니다. 따라서 말소기준은 2024.04.05. 접수된 장현근의 강제경매개시결정입니다. 문제는 등기부의 담보권이 아니라, 그보다 먼저 전입한 대항력 임차인들입니다.
장현근은 2021.07.02. 전입했고 보증금은 265,000,000원입니다. 이 보증금은 현재 최저가 5,518,000원보다 훨씬 크므로, 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금이 늘어납니다. 정확도 기준에 따라 이 물건의 시세 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 265,000,000원입니다. 최저가가 감정가의 2.25%라는 사실은 가격 메리트가 아니라, 인수구조를 모르면 오판하기 쉬운 숫자에 가깝습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경2395 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 동일로239나길 36, 5층 501호 (상계동, 티파니) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 29.81㎡ · 5층 501호 |
| 건물 현황 | 2020.08.06. 사용승인 · 철근콘크리트구조 5층 건물 · 총 7세대 |
| 소유자 | 정기철 (2023.07.18. 거래가 265,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 5,518,000원 (17회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장현근 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21. |
| 매각 비고 | 제시외 건물 포함 · 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음 |
① 권리 흐름 — 등기부는 단순하지만 임차권이 무겁다
과거 국민은행 근저당은 경매가 시작되기 약 3년 전에 이미 말소됐고, 현재 등기부상 근저당과 압류는 없습니다. 그 결과 2024.04.05. 강제경매개시결정이 말소기준이 됩니다. 장현근의 전입일 2021.07.02.과 예종희의 전입일 2024.01.29.은 모두 이 날짜보다 앞서므로 매각으로 자동 소멸한다고 볼 수 없습니다. 전입일이 확인되지 않은 ‘주식회사’는 보증금과 확정일자도 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다.
임차인·점유 관계
보증기관의 대위·승계로 중복된 신고는 없으므로, 아래 3건을 각각 별도 확인 대상으로 봐야 합니다.
| 성명 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금·배당요구 | 권리 배지 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|---|
| 장현근 501호 | 전입 2021.07.02. 확정 2021.06.10. 기재 | 265,000,000원 배당요구 미확인 | 대항력 有 우선변제 행사 미확인 승계 없음 | 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수. 실질취득 약 265,000,000원의 핵심 근거. |
| 예종희 501 | 전입 2024.01.29. 확정 2021.06.10. | 보증금 미상 배당요구 2024.04.04. | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 | 보증금이 확인되지 않아 배당 부족액과 추가 인수액을 계산할 수 없음. 명세서 원본 보완 필요. |
| 주식회사 주거 | 전입 미상 확정일자 미상 | 보증금 미상 배당요구 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 | 대항력 판정에 필요한 전입일과 보증금이 없어 별도 인수 가능성을 배제할 수 없음. |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 265,000,000원으로 비교
티파니 전용 29.81㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 이 사건의 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 265,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 29.81㎡ | 5 | 265,000,000원 |
| 2022.03 | 29.81㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2021.06 | 29.81㎡ | 5 | 265,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 253,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 265,000,000원 |
감정가 245,000,000원만 보면 최근 거래보다 20,000,000원 낮아 보이고, 최저가 5,518,000원은 최근 시세의 2.1%에 불과합니다. 하지만 이 사건은 대항력 보증금 인수형이므로 두 숫자를 그대로 매수가격으로 사용할 수 없습니다. 장현근 보증금만 반영한 실질취득 약 265,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래와 동일한 100.0%입니다. 가격 할인은 사실상 없고, 예종희와 ‘주식회사’의 미상 보증금이 추가 인수로 확인되면 시세를 넘어설 수 있습니다.
최근 거래와 과거 거래의 추세는 7.1% 상승으로 집계되지만, 최근 12개월 표본이 1건뿐이므로 이를 강한 상승 추세로 확대 해석하기는 어렵습니다. 현재 확인 가능한 핵심 사실은 실질취득이 최신 실거래와 같은 수준이라는 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,518,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 499,324원 | - |
| 인수 · 임차인 장현근 보증금 | 265,000,000원 | 0원 | 265,000,000원 |
| 강제경매 신청채권자 · 장현근 | 265,000,000원 | 5,018,676원 | 259,981,324원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
배당표에는 임차인과 신청채권자의 지위가 별도 줄로 표시돼 있으나, 양쪽 모두 장현근이고 금액도 265,000,000원으로 같습니다. 본 리포트의 실질취득 계산은 대항력 보증금 인수형 원칙에 따라 약 265,000,000원으로 고정해 비교합니다. 두 채권이 별개로 확인되거나 다른 임차인의 보증금 인수가 추가되면 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 최저가 | 신청채권자 배당 | 미배당액 | 권리 기준 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 17회 유찰 | 5,518,000원 | 5,018,676원 | 259,981,324원 | 약 265,000,000원 |
| 18회 유찰 시 | 4,414,400원 | 3,934,941원 | 261,065,059원 | 약 265,000,000원 |
| 19회 유찰 시 | 3,531,520원 | 3,067,953원 | 261,932,047원 | 약 265,000,000원 |
낙찰가가 내려가면 배당액도 함께 줄고 미배당 잔액이 늘어납니다. 따라서 장현근 보증금만 놓고 보면 회차가 더 내려가도 실질취득은 약 265,000,000원 수준에서 유지됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 노일중학교 북서측에 위치하며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 수락산역이 있습니다.
- 건물. 2020.08.06. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 5층 건물의 최상층 501호입니다. 외벽은 외장 석재 마감, 창호는 새시 창호입니다.
- 토지·도로. 사다리형 평지의 대지이며 남측 약 10미터, 서측 약 6미터 포장도로에 접한 소로각지입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 총 7세대의 소규모 다세대주택이고 확인된 실거래는 3건입니다. 현재 17회 유찰, 관련 경매 통계 평균 11.8회 유찰·낙찰률 0.0%로 환금성이 낮게 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 장현근 채권의 동일성 확인. 임차보증금 265,000,000원과 신청채권 265,000,000원이 동일한 채권인지 판결문·채권계산서·임대차계약서로 대조해야 합니다.
- 예종희 보증금 확인. 전입 2024.01.29., 확정일자 2021.06.10., 배당요구 2024.04.04.로 기재됐지만 보증금이 없어 추가 인수액을 계산할 수 없습니다.
- ‘주식회사’ 점유 확인. 전입일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 법인명과 점유 근거를 원본에서 확인해야 합니다.
- 확정일자 기재 대조. 장현근과 예종희 관련 자료에 2021.06.10. 확정일자가 기재돼 있으므로 각 임대차계약과의 대응 관계를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 매각 비고에 제시외 건물 포함으로 기재돼 있으므로 구체적 범위와 감정가 반영 여부, 소유 관계를 확인해야 합니다.
- 최저가 기준 금지. 입찰가가 더 내려가도 대항력 보증금의 미배당 잔액이 늘어 실질취득은 약 265,000,000원으로 유지됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구서·채권계산서와 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “98% 할인”이 아니라 “시세 100% 인수형”
숫자만 보면 감정가 245,000,000원이 5,518,000원까지 떨어진 극단적인 할인 물건입니다. 그러나 대항력 보증금 265,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득은 약 265,000,000원으로 고정됩니다. 이 금액은 최근 12개월 평균과 최신 실거래 265,000,000원의 100.0%로, 시세보다 저렴하지 않습니다.
더구나 보증금 미상의 예종희와 전입·보증금이 모두 확인되지 않은 ‘주식회사’가 별도로 존재하고, 장현근은 임차인과 신청채권자의 지위를 동시에 갖습니다. 총 7세대의 소규모 다세대주택이 17회 유찰됐고 관련 통계상 낙찰률도 0.0%입니다. 최저가는 파격적이지만 실질가격은 시세 수준이고, 권리 불확실성과 환금성 위험은 매우 높습니다. 이 사건의 결론은 ‘싸게 살 기회’가 아니라, 원본 서류로 인수 범위를 완전히 해소하지 못하면 접근하기 어려운 D등급 물건입니다.
