서울북부지방법원 2024타경108064. 창동 대원쉐르빌13차 5층 501호, 전용 46.54㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 315,000,000원인데 13회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 17,317,000원, 감정가의 5.5% 수준까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 405,000,000원의 4.3%에 불과합니다. 그러나 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 선순위 가능성이 있는 점유자 신혜숙의 권리관계입니다.
신혜숙은 현황조사와 매각물건명세서에 전부 점유자로 확인되고 전입일은 2021.03.08입니다. 말소기준권리는 2022.02.16 메리츠캐피탈주식회사 가압류이므로 전입 시점 자체는 말소기준보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 신혜숙은 현재 사건의 신청채권자이기도 해, 데이터에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경108064 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 덕릉로61길 28-13, 5층501호 (창동,대원쉐르빌13차) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 46.54㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 5층 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 이민지 · 2021.03.18 매매 · 거래가액 305,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 17,317,000원 (13회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신혜숙 / 305,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 준공 / 세대수 | 2021.01.26 · 10세대 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 먼저다
등기상 말소기준은 2022.02.16 갑구 3번 메리츠캐피탈주식회사 가압류 22,370,497원입니다. 이후 한국캐피탈 가압류 11,002,743원, 오케이에프앤아이대부 가압류 5,227,315원, 서민금융진흥원 가압류 7,054,482원, 국민건강보험공단 및 도봉구 압류, 2024.05.14 현재 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 수협은행 채권최고액 1,320,000,000원 근저당은 2021.03.04 일부포기로 이미 말소됐고, 2022.06.30 한국캐피탈의 종전 강제경매개시결정도 2023.05.22 말소돼 현재 인수권리로 볼 대상은 아닙니다. 등기부만 보면 후순위 권리는 정리되는 구조지만, 등기보다 앞선 시점에 전입한 점유자가 있다는 점 때문에 이 사건을 단순한 “권리 깨끗” 유형으로 분류할 수 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금이 비어 있는 것이 핵심
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신혜숙 | 전부 | 2021.03.08 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 4.3% 할인보다 ‘실질취득 미확정’이 우선
대원쉐르빌13차 전용 46.54㎡ 실거래는 2건이며 두 거래 모두 405,000,000원입니다. 최신 거래는 2024.10, 6층, 405,000,000원이고, 시장 데이터의 최근 12개월 평균도 405,000,000원입니다. 최근과 이전 거래의 추세 차이는 0.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 46.54㎡ | 6 | 405,000,000원 |
| 2021.06 | 46.54㎡ | 6 | 405,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 46.54㎡ | 1건 | 405,000,000원 |
최저가 17,317,000원은 최근 12개월 평균의 4.3%입니다. 감정가 315,000,000원조차 거래가 405,000,000원보다 낮습니다. 하지만 임차인 인수액이 확인되지 않은 상태에서는 17,317,000원이 실질취득가가 아니라 단지 낙찰대금의 하한일 뿐입니다. 이 사건에서 시세 비교는 보증금 확인 후 다시 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 17,317,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 711,706원 |
| 2. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 22,370,497원 | 16,605,294원 |
| 3. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 11,002,743원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 오케이에프앤아이대부 주식회사 | 5,227,315원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,054,482원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 신혜숙 | 305,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 기준 총 채권액 350,655,037원 중 16,605,294원이 배당되고, 미배당은 334,049,743원입니다. 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있으나 당해세·임차인 최우선변제가 미반영됐고, 특히 신혜숙의 보증금·우선변제권이 미상이므로 실제 배당과 인수관계는 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 더 내려가도 핵심 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 13회 유찰 · 감정가 5.5% | 17,317,000원 | 16,605,294원 | 334,049,743원 | 0원 |
| 14회 유찰 시 · 감정가 4.4% | 13,853,600원 | 13,204,235원 | 337,450,802원 | 0원 |
| 15회 유찰 시 · 감정가 3.52% | 11,082,880원 | 10,483,388원 | 340,171,649원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창림초등학교 남서측 인근. 단독주택·다세대주택·아파트·점포 등이 혼재하는 일반 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장 및 지하철역 접근성을 기준으로 대중교통 이용 편의도는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 5층 501호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 229.1㎡ 정방형 평탄지, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지이며 남동측 세로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다. 공부와의 차이도 없습니다.
- 거래·경매 체질. 10세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 10.6회, 낙찰률 0.0%입니다. 현재 물건은 이미 13회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신혜숙 보증금 확인이 1순위. 매각물건명세서 원본과 임대차 관련 자료에서 보증금 액수를 확인하지 못하면 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 현재 확정일자와 배당요구 여부가 미상이므로 우선변제 범위도 확정할 수 없습니다.
- 신청채권자와 점유자 관계 확인. 두 기록 모두 신혜숙으로 기재돼 있고 데이터상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있습니다.
- 305,000,000원 임의 대입 금지. 신청채권자의 청구액과 소유자 취득 거래가액이 각각 305,000,000원이지만, 이를 임차보증금으로 간주할 자료는 없습니다.
- 배당표의 인수 0원만 믿지 말 것. 현재 배당 시뮬레이션은 임차보증금이 확인되지 않은 상태이므로 실제 승계액 판단과 분리해서 봐야 합니다.
- 13회 유찰 원인 확인. 단지 평균 유찰도 10.6회로 높고 현재 사건은 13회 유찰됐습니다. 반복 유찰의 원인을 권리·점유·환금성 관점에서 원본 기록으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차관계·실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “4.3% 낙찰가”보다 보증금 한 줄이 더 중요하다
표면적인 가격만 보면 극단적인 할인입니다. 감정가 315,000,000원에서 13회 유찰돼 17,317,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 405,000,000원의 4.3%입니다. 하지만 이 사건은 그 숫자만으로 투자매력을 평가하면 안 됩니다.
신혜숙의 전입일은 2021.03.08로 말소기준권리인 2022.02.16 가압류보다 앞섭니다. 반면 보증금·확정일자는 미상이고 신청채권자도 같은 이름입니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “대항력 가능·미상, 실질취득액 미확정”입니다. 임차보증금이 확인돼 인수액이 0원임이 확정되기 전까지는 최저가가 아무리 낮아도 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다. 이 사건은 가격이 아니라 임차관계 확인이 입찰 여부를 결정합니다.
