서울북부지방법원 2024타경113387. 강북구 수유동 양지쉐르빌 에이동 4층 403호, 도시형생활주택-단지형다세대주택입니다. 표면상 숫자는 극단적입니다. 감정가 326,000,000원이 14회 유찰돼 최저매각가가 14,338,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건의 가격을 최저가로 보면 안 됩니다. 임차인 김은혜는 2019년부터 점유·전입·확정일자를 갖췄고, 2022년 말소기준 압류보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.
현재 회차에서 임차인이 배당받는 금액은 13,679,916원뿐입니다. 보증금 262,000,000원과의 차액 248,320,084원은 낙찰자가 승계합니다. 따라서 매수인의 실질취득금액은 14,338,000원 + 248,320,084원 = 262,658,084원입니다. 다음 회차로 더 유찰되더라도 낙찰가는 내려가고 인수액은 늘어나므로 총 부담은 계속 약 2.63억에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경113387 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 삼양로119길 15, 에이동 4층 403호 (수유동, 양지쉐르빌) |
| 물건종류 / 면적 | 도시형생활주택-단지형다세대주택 · 대상면적 48.68㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 이정우 (2019.06.10. 소유권이전, 원인 2018.05.10. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 14,338,000원 (14회 유찰, 감정가의 약 4.4%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 257,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.07. 갑구 3번 압류 · 국(처분청 중랑세무서장) |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인’이 핵심
등기부상 수협은행 근저당권은 2019.06.07. 이미 말소됐습니다. 현재의 말소기준은 2022.06.07. 국의 압류이며, 이후의 강제경매개시결정과 강북구 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 김은혜의 전입일 2019.06.03.과 점유개시일 2019.05.31.은 말소기준보다 빠릅니다. 임차권등기 자체는 2023.06.29.에 이뤄졌지만, 기존 대항력을 보존한 임차권이므로 보증금 미배당 잔액은 매수인이 떠안습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은혜 제4층 제403호 전부 · 주거 | 262,000,000원 | 전입 2019.06.03. 확정 2019.05.03. 증액분 확정 2021.05.20. | 대항력 有 | 배당요구 有 | 승계 有 248,320,084원 |
1차 임대차계약일은 2019.04.24., 최초 보증금은 257,000,000원입니다. 2021.03.16. 보증금을 5,000,000원 증액해 총 보증금이 262,000,000원이 됐고, 증액분 확정일자는 2021.05.20.입니다. 임차인은 배당요구를 했으므로 매각대금에서 우선 배당받지만, 매각대금이 보증금에 크게 못 미쳐 대부분이 낙찰자 인수로 남습니다.
③ 유찰돼도 실질취득은 약 2.63억
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 14회 유찰 | 14,338,000원 | 248,320,084원 | 262,658,084원 |
| 15회 유찰 시 | 11,470,400원 | 251,136,067원 | 262,606,467원 |
| 16회 유찰 시 | 9,176,320원 | 253,388,854원 | 262,565,174원 |
④ 실거래 비교 — 판단 기준은 1,433만원이 아니라 2.63억
양지쉐르빌 유사면적 실거래는 2건입니다. 전체 평균 231,000,000원에는 2021년의 180,000,000원 거래가 섞여 있으므로, 현재 가격 판단은 최신 거래 282,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 최신 거래는 과거 거래보다 56.7% 높은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 47.16㎡ | 2 | 282,000,000원 |
| 2021.06 | 49.78㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 231,000,000원 |
현재 회차 실질취득 262,658,084원은 최신 거래 282,000,000원의 93.1%로, 19,341,916원 낮습니다. 가격 차이는 존재하지만 감정가 대비 95.6% 할인이라는 표면 수치와는 전혀 다릅니다. 실제 가격 여유는 최신 거래 대비 약 6.9%이며, 취득·명도·체납비용을 더하면 안전마진은 더 줄어들 수 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 14,338,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 658,084원 |
| 1. 임차인 김은혜 보증금 | 262,000,000원 | 13,679,916원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 257,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 미배당액 248,320,084원은 매수인이 인수합니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 257,000,000원은 현재 가정에서 배당되지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당과 인수액은 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 도시형생활주택-단지형다세대주택이며, 2018.05.15. 사용승인된 21세대 규모입니다.
- 입지. 인수초등학교 동측 인근으로, 주위는 근린생활시설과 다세대주택이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 우이신설경전철 가오리역이 있습니다. 차량 접근도 가능합니다.
- 도로. 남측 약 8m, 북측 약 6m, 동측 약 3m 포장도로와 접한 소로각지입니다.
- 설비. 도시가스, 개별냉난방, 위생설비, 승강기와 주차장이 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구 28m 이하, 과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 3,303,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물로, 외벽은 석재붙임 마감 등이며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 실거래 표본은 2건이고 경매 평균 유찰은 14.0회입니다. 소규모 다세대의 거래·대출·재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총액으로 계산. 응찰가에 김은혜 미배당 보증금 인수액을 더해 실질취득금액을 산출해야 합니다.
- 배당표 최신 확인. 세금·집행비용과 실제 배당액에 따라 인수금액이 달라질 수 있으므로 매각 직전 배당관계를 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 원본 대조. 전입·점유·확정일자, 증액계약과 배당요구 내역을 등기부·매각물건명세서·문건접수 원본에서 확인해야 합니다.
- 자금조달 구조. 최저가 14,338,000원만 준비하는 물건이 아닙니다. 인수액 248,320,084원을 포함한 총 자금계획이 필요합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기와 현재 점유 상태가 일치하는지 현장조사하고, 인도와 보증금 정산 절차를 함께 검토해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 거래가 2건뿐이므로 층·면적·내부상태 차이를 반영해 개별 시세를 추가 확인해야 합니다.
- 환금성 검토. 21세대 다세대주택과 14회 유찰 이력을 고려해 대출 가능액과 재매각 기간을 보수적으로 산정해야 합니다.
맺으며 — “1,433만원에 사는 집”이 아니다
이 사건의 핵심은 최저매각가가 아니라 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금입니다. 현재 최저가 14,338,000원에 낙찰받더라도 248,320,084원을 추가로 인수해 실질취득은 262,658,084원이 됩니다. 한두 차례 더 유찰돼도 인수액이 늘어나 총액은 약 2.63억으로 유지됩니다.
실질취득은 최신 거래 282,000,000원보다 19,341,916원 낮지만, 가격 차이는 약 6.9%에 그칩니다. 여기에 임차권 정리, 명도, 세금·체납과 소규모 다세대의 환금성까지 반영하면 감정가 대비 95% 할인이라는 인상은 사라집니다. 표면 가격은 파격적이지만 실질가격은 정상 시세권에 가깝고, 권리처리 난도는 높습니다. 이 물건은 최저가가 아니라 인수액과 총 취득원가를 기준으로 판단해야 합니다.
