서울북부지방법원 2024타경115871. 성북구 하월곡동 ‘갤럭시하월곡’ 에이동 9층 907호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 손수연은 2020년 거래가 269,000,000원으로 소유권을 이전받았고, 임차인 심민영은 같은 날인 2020.12.17 전입·점유와 확정일자를 갖췄습니다. 이후 2022.12.28 보증금 269,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤기 때문에, 2024.07.05 압류보다 앞선 선순위 대항력 임차권입니다.
권리 순서만 보면 낙찰자가 미배당 보증금을 승계하는 전형적인 인수형입니다. 현재 최저가 211,200,000원을 기준으로 집행비용 3,756,800원을 먼저 공제하면 임차인 배당은 207,443,200원이고, 보증금 부족분은 61,556,800원입니다. 특별매각조건이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나 낙찰가 + 인수액 = 269,000,000원으로 실질취득액이 고정됩니다.
그러나 매각물건명세서의 특별매각조건은 신청채권자와 임차인이 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못해도 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있습니다. 따라서 심민영 임차권에 대한 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 이 조건은 심민영 임차권에 한정되므로, 현장에서 별도의 점유자나 다른 임대차관계가 확인되면 그 위험은 별도로 분석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경115871 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 종암로32길 12(하월곡동), 에이동 9층 907호 (하월곡동, 갤럭시하월곡) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 10층 건물 내 9층 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 손수연 (2020.12.17 소유권이전, 거래가 269,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 211,200,000원 (감정가의 64%, 12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 269,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 사용승인 / 세대수 | 2020.10.07 / 14세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
말소기준권리는 2024.07.05 강남세무서장 처분의 압류입니다. 그보다 뒤에 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 심민영의 전입·점유·확정일자는 2020.12.17이고 임차권등기는 2022.12.28이므로 말소기준권리보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 심민영 | 제9층 제907호 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.12.17 | 2020.12.17 | 269,000,000원 | 2022.12.28 | 有 | 有 | 실질 0원* |
현재 확인된 실제 임차인은 심민영 1명입니다. *일반 권리분석 룰상 현재 회차의 미배당 보증금은 61,556,800원이지만, 잔존채권 포기와 임차권등기 말소를 정한 특별매각조건을 반영하면 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
② 가격·환금성 — 64% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 330,000,000원의 64%인 211,200,000원입니다. 다음 시나리오는 168,960,000원, 그다음은 135,168,000원으로 내려가지만, 최근 거래가격과 직접 비교할 수 있는 수치가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 룰상 미배당 보증금 | 특별조건 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 12회 유찰 | 211,200,000원 | 64% | 61,556,800원 | 211,200,000원 |
| 13회 유찰 시 | 168,960,000원 | 51.2% | 103,205,440원 | 168,960,000원 |
| 14회 유찰 시 | 135,168,000원 | 40.96% | 136,524,352원 | 135,168,000원 |
갤럭시하월곡은 2020.10.07 사용승인을 받은 14세대 규모입니다. 단지 경매 통계는 평균 유찰 8.0회, 매각률 0.0%로 잡혀 있고, 이 사건 자체는 이미 12회 유찰됐습니다. 표본 규모와 거래가격을 함께 확인하지 않은 채 “감정가의 64%”라는 숫자만 보고 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 211,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,756,800원 |
| 1. 임차인 심민영 보증금 | 269,000,000원 | 207,443,200원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 269,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산상 임차인의 미배당 보증금은 61,556,800원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 신청채권자와 임차인이 잔존 보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 매수인에게 승계되는 실질 금액은 0원으로 분석합니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당변수에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 업무시설·근린생활시설·다세대주택이 함께 들어선 건물부지입니다.
- 입지. 도시과학기술고등학교 남측에 위치하며, 주위는 다세대주택·아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 2020.10.07 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 10층 건물 내 9층으로, 외장 석재와 새시 창호가 적용돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 8미터, 동측과 서측 각각 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역의 평지·세로장방형 주상용 토지이며, 토지면적은 595.0㎡, 공시지가는 ㎡당 6,116,000원입니다. 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 14세대 소규모 건물이고 이 사건은 12회 유찰됐습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 8.0회로, 재매각 때 매수층이 제한될 가능성을 보수적으로 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 잔존 보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에도 동일하게 유지되는지 확인하세요.
- 임차권 말소 이행 방식. 심민영 임차권의 말소에 필요한 서류, 제출 주체와 시기를 매각물건명세서 및 법원 기록으로 확인하세요.
- 별도 점유 확인. 특별매각조건은 심민영 임차권에만 적용됩니다. 현장에 다른 점유자나 별도 임대차관계가 있는지 조사하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.01.05 접수된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 임대의무 관련 사항을 원본 서류로 확인하세요.
- 가격 비교. 감정가 대비 64%라는 할인율보다 최근 동일·유사 면적의 실거래와 현재 매물 호가를 먼저 대조하세요.
- 환금성 보수 적용. 14세대 소규모·12회 유찰·단지 평균 8.0회 유찰 기록을 재매각 기간과 목표 수익률에 반영하세요.
- 체납 확인. 관리비 공용부분 체납, 당해세와 배당표에 반영되지 않은 우선채권을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 기록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 조건부 합격, 가격은 보류”
이 사건은 선순위 임차보증금 269,000,000원 때문에 겉보기에는 전형적인 인수형입니다. 특별매각조건이 없다면 현재 회차에서도 낙찰가 211,200,000원과 인수액 61,556,800원을 합친 실질취득액이 269,000,000원으로 고정됩니다. 하지만 잔존채권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 명시돼 있어, 심민영 임차권에 대한 실질 인수는 0원이고 현재 회차 실질취득액은 211,200,000원입니다.
다만 인수 위험이 해소됐다고 곧바로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 최근 거래가격과의 직접 비교 근거 없이 감정가 대비 64%만 보고 싸다고 판단할 수 없고, 12회 유찰·14세대 소규모· 단지 평균 8.0회 유찰이라는 환금성 부담이 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 특별매각조건을 원본으로 재확인하면 권리는 조건부 합격, 가격은 실거래 확인 전까지 보류입니다.
