서울북부지방법원 2024타경118672. 상봉동 로젠하임 4층 401호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 155,000,000원이 12회 유찰을 거쳐 최저매각가 10,651,000원까지 내려왔다는 사실 자체가 아닙니다. 임차인 정주희는 2020.01.31. 확정일자, 2020.02.04. 주민등록, 2020.02.29. 점유개시를 갖추고 있으며 2022.03.15. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준권리는 그 뒤인 2022.08.10. 주택도시보증공사 가압류입니다. 따라서 을구 1번 임차권은 매각으로 소멸하지 않고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 남습니다.
현재 회차의 예상배당에서는 임차보증금 145,000,000원 가운데 10,059,282원이 배당되고 134,940,718원이 부족합니다. 바로 이 부족분이 매수인 인수액입니다. 13회 유찰 시 최저가는 8,520,800원으로 더 내려가지만 인수액은 137,032,574원으로 늘고, 14회 유찰 시 최저가 6,816,640원에 인수액은 138,706,060원으로 다시 늘어납니다. 가격이 내려가는 만큼 인수액이 올라가는 구조이므로, 경매 최저가 할인율은 경제적 취득가를 보여주지 못합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경118672 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 망우로 275, 4층401호 (상봉동,로젠하임) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 9층 건물 내 제4층 제401호 |
| 소유자 | 주식회사사계절 |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 10,651,000원 (12회 유찰) |
| 청구금액 | 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 실거래 비교 대상 | 로젠하임 · 대상면적 16.69㎡ · 29세대 · 2019.04.19 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 살아남는다
등기부상 말소기준은 2022.08.10. 갑구 5번 주택도시보증공사 가압류입니다. 그러나 정주희의 주택임차권등기는 2022.03.15.이고, 주민등록은 2020.02.04.로 더 빠릅니다. 매각물건명세서도 이 임차권에 대해 “대항력 있는 임차인으로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액부분에 대하여 말소되지 아니함”이라고 명시합니다. 이후 중랑구 압류, 서울보증보험주식회사 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정주희 | 4층 401호 전부 · 주거(임차권등기) | 145,000,000원 | 2020.02.04 | 2020.01.31 | 있음 | 있음 | 없음 | 134,940,718원 |
정주희는 2024.10.14. 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 현재 최저매각가에서는 보증금 전액 배당이 불가능해 잔액이 매수인에게 이어집니다. 보증기관 대위·승계 신고가 별도로 있는 사건이 아니므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
로젠하임의 실거래는 총 8건이 확인됩니다. 전체 평균은 155,912,500원이지만, 과거 160,000,000원대와 173,300,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 이를 그대로 쓰기보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최신 거래는 2026.05. 119,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 거래 1건 기준 119,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -26.2%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 18.11㎡ | 2 | 119,000,000원 |
| 2024.12 | 16.14㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2022.05 | 17.84㎡ | 6 | 173,300,000원 |
| 2022.01 | 18.11㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2022.01 | 16.58㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2022.01 | 16.14㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2022.01 | 16.14㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2021.10 | 16.14㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 155,912,500원 |
경매 최저가만 놓으면 최근 거래가의 일부에 불과해 보이지만, 이 사건은 그렇게 비교하면 안 됩니다. 실질취득은 임차보증금 145,000,000원 안팎으로 보아야 하고, 이는 최신 거래 및 최근 12개월 평균 119,000,000원보다 높은 수준입니다. 동시에 시장 추세도 -26.2%로 하락하고 있습니다. 따라서 전체 평균 155,912,500원만 근거로 “싸다”고 평가할 수 없습니다.
④ 회차가 더 내려가도 실질 부담은 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (12회 유찰, 감정가 7%) | 10,651,000원 | 10,059,282원 | 134,940,718원 |
| 13회 유찰 시 (감정가 5%) | 8,520,800원 | 7,967,426원 | 137,032,574원 |
| 14회 유찰 시 (감정가 4%) | 6,816,640원 | 6,293,940원 | 138,706,060원 |
최저매각가가 10,651,000원에서 8,520,800원, 6,816,640원으로 낮아질수록 임차인 미배당액은 134,940,718원에서 137,032,574원, 138,706,060원으로 커집니다. 이 사건은 유찰이 더 진행돼도 총 실질취득비용이 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않는 대표적인 대항력 인수형입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 10,651,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 591,718원 |
| 1. 임차인 정주희 보증금 | 145,000,000원 | 10,059,282원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,208,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 37,500,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 정주희 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 배당 후 부족분 134,940,718원은 매수인 인수 예상액입니다. 집행비용 591,718원이 매각대금에서 먼저 배당되므로, 매각대금과 인수액을 함께 볼 때 실질 부담은 임차보증금 145,000,000원 안팎의 구조가 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다. 내부는 이해관계인의 폐문부재로 집합건축물대장상 건축물현황도와 외부관찰 등에 의해 간접 확인됐습니다.
- 입지. 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 상봉역 서측 인근이며, 주변은 상업·업무용 빌딩, 근린생활시설, 아파트, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 상봉역(7호선·경의중앙선·경춘선)이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 위생·급배수, 개별난방, 승강기, 소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측 왕복 6-7차선 포장도로, 북동측 노폭 약 6m 내외 막다른도로에 접합니다.
- 토지. 3필지 일단의 사다리형 토지로 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 건부지로 이용중이며, 용도지역은 제3종일반주거지역입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 철도보호지구, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등의 제한사항이 확인됩니다.
- 시장성. 로젠하임은 29세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수 8.8회, 매각률 0.0으로 집계돼 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 10,651,000원이 아니라 대항력 임차보증금 인수를 포함한 실질취득비용으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 을구 1번 주택임차권등기, 매각물건명세서의 인수문구, 배당요구 내역을 반드시 원본 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 정주희와 강제경매 채권자가 동일하고 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차 실체와 보증금 지급자료를 확인할 필요가 있습니다.
- 시세는 최신 거래 우선. 전체 평균 155,912,500원보다 2026.05 최신 거래 119,000,000원과 최근12개월 평균 119,000,000원, -26.2% 하락 추세를 우선해 판단해야 합니다.
- 추가 유찰의 의미. 13회·14회로 유찰돼도 최저가는 내려가고 인수액은 커집니다. 단순히 다음 회차를 기다린다고 실질취득비용이 함께 낮아지지 않습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 간접 확인했으므로 실제 내부상태·수선비를 별도 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,065만원짜리 물건”이 아니다
겉으로는 감정가 155,000,000원이 12회 유찰돼 최저가 10,651,000원까지 내려온 극단적인 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 권리구조를 끝까지 따라가면 결론은 정반대입니다. 정주희의 145,000,000원 임차보증금은 말소기준보다 앞선 대항력 임차권이고, 현재 회차에서 134,940,718원이 미배당으로 남아 매수인이 인수합니다. 다음 회차로 내려가도 인수액이 함께 늘어 실질취득은 보증금 수준에 묶입니다.
반면 최신 실거래와 최근 12개월 평균은 119,000,000원이고 최근 추세는 -26.2%입니다. 로젠하임 경매 통계 역시 평균 8.8회 유찰, 매각률 0.0입니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 싸다”는 논리로 접근할 수 없는 대항력 인수형입니다. 권리상 핵심은 임차보증금 인수, 가격상 핵심은 실질취득이 최근 시세보다 높다는 점입니다.
