서울북부지방법원 2024타경119965. 강북구 우이동 노블하우스 2층 201호, 공동주택인 도시형생활주택으로 이용되는 다세대 물건입니다. 감정가 292,000,000원이 여덟 차례 유찰돼 최저매각가는 48,990,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 16.78%에 불과해 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 가격은 낙찰가만으로 판단할 수 없습니다.
임차인 이창희는 2019.07.18. 전입·점유를 시작했고 2019.08.01. 확정일자를 갖췄습니다. 보증금은 273,000,000원이며, 2023.07.28. 주택임차권등기와 배당요구도 마쳤습니다. 현재 말소기준권리는 2024.10.30. 강제경매개시결정이므로 임차인의 대항력 취득 시점이 훨씬 앞섭니다. 따라서 배당으로 돌려받지 못한 보증금 잔액은 말소되지 않고 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경119965 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 삼양로159가길 27, 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 전용 43.35㎡ · 지상 6층 중 2층 |
| 건물 / 단지 | 철근콘크리트구조 · 노블하우스 · 14세대 · 2018.11.28. 사용승인 |
| 소유자 | 문경희 (2019.07.30. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 48,990,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 273,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.16. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2019.04.24. 설정된 북서울농업협동조합 근저당권 780,000,000원은 2019.07.04. 이미 말소됐습니다. 그 뒤 이창희가 2019.07.18. 전입·점유를 시작했고, 현재 소유자 문경희의 소유권이전은 2019.07.30. 접수됐습니다. 임차인은 2019.08.01. 확정일자를 받은 뒤 2023.07.28. 보증금 273,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다.
현재 등기상 매각으로 소멸하는 기준은 2024.10.30. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입·점유와 확정일자가 모두 이보다 앞서므로, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 부족분이 남습니다. 매각물건명세서도 을구 3번 주택임차권등기에 대해 보증금 잔액 부분은 말소되지 않는다고 명시합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이창희 제2층 제201호 전부 주거·임차권등기 | 2019.07.18. | 2019.08.01. 증액분 2021.06.17. | 273,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 승계 |
② 유찰돼도 실질취득은 약 2.74억
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 낮아질수록 배당액이 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 늘어납니다. 이 사건도 현재 회차부터 10회 유찰 시나리오까지 실질취득 총액이 거의 변하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 인수 예상액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 감정가의 16.78% | 48,990,000원 | 225,291,820원 | 274,281,820원 |
| 9회 유찰 시 감정가의 13.42% | 39,192,000원 | 234,913,456원 | 274,105,456원 |
| 10회 유찰 시 감정가의 10.74% | 31,353,600원 | 242,610,765원 | 273,964,365원 |
최저가가 48,990,000원에서 31,353,600원까지 내려가도 실질취득은 274,281,820원에서 273,964,365원으로만 움직입니다. 집행비용 추정치 차이 때문에 완전히 같지는 않지만, 경제적 부담은 임차보증금 수준인 약 2.74억원에 사실상 고정됩니다. 따라서 추가 유찰 자체는 가격 메리트를 만들지 못합니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격보다 실질취득이 높다
노블하우스의 거래 표본은 3건입니다. 전체 평균은 298,666,666원이지만, 2022.08. 거래 340,000,000원이 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.07. 한 건이며 가격은 266,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07. | 40.74㎡ | 3 | 266,000,000원 |
| 2024.03. | 43.35㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2022.08. | 40.74㎡ | 4 | 340,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 266,000,000원 |
현재 실질취득 274,281,820원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 266,000,000원보다 8,281,820원 높고, 최근 시세의 103.1%입니다. 거래 추세도 최근 구간이 이전 구간보다 -15.6%로 낮아진 하락 흐름입니다. 최저가만 비교하면 최근 시세의 18.4%에 불과하지만, 매수인 인수액을 포함하면 오히려 최근 시세 이상이므로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,281,820원 |
| 1. 임차인 이창희 보증금 | 273,000,000원 | 47,708,180원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 273,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 225,291,820원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임차인에게 배당되지만 보증금 전액에는 크게 부족합니다. 실제 임차인은 이창희 1명이며, 신청채권자 주택도시보증공사는 임차인 수에 포함하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당과 인수액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우이신설선 솔밭공원역 북서측 인근이며 단독주택, 다세대주택, 아파트, 학교와 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 솔밭공원역이 있어 교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물이며 승강기, 주차장, 도시가스 난방, 위생·급배수·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 14세대 소규모 다세대이며 확인 거래가 3건에 불과합니다. 최근 가격 하락 추세와 평균 8회 유찰 통계를 함께 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득으로 예산 설정. 현재 기준 48,990,000원이 아니라 인수액을 합친 274,281,820원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 전입·점유일, 확정일자, 증액계약, 배당요구와 매각물건명세서의 인수 문구를 등기부·명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 배당액 변동 확인. 당해세와 최우선변제 등이 반영되면 임차인 배당이 줄고 매수인 인수액이 늘 수 있습니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기가 설정돼 있어도 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.04.16. 민간임대주택등기 이력이 있으므로 현재 효력과 매각 후 정리 여부를 원본 서류로 점검하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 298,666,666원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 266,000,000원을 우선해 응찰 상한을 판단해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 14세대·거래 3건·평균 8회 유찰이라는 통계를 고려해 재매각 기간과 가격 변동성을 보수적으로 계산하세요.
맺으며 — “4,899만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 최저매각가는 48,990,000원이지만, 매수인이 실제로 부담할 금액은 그 숫자에 머물지 않습니다. 대항력 있는 임차인 이창희의 보증금 미배당 잔액 225,291,820원을 더하면 현재 실질취득은 274,281,820원입니다. 이는 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 266,000,000원보다 높고, 시장 추세도 -15.6%로 하락 중입니다.
9회나 10회까지 더 유찰돼도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 실질취득은 약 2.74억원에 고정됩니다. 여덟 차례 유찰됐다는 사실은 할인 기회가 아니라, 표면 최저가와 실제 부담액 사이의 차이를 시장이 반영한 결과로 읽어야 합니다. 최저가는 매우 낮지만 실질취득은 최근 시세 이상, 권리는 선순위 임차보증금 승계형. 이 사건은 낮은 입찰가가 아니라 인수액과 환금성을 중심으로 판단해야 하는 물건입니다.
