서울북부지방법원 2024타경123674. 수유동 더갤러리 5층 503호, 전용 36.5㎡ 규모의 다세대주택입니다. 소유자 지은용 씨는 2021년 4월 30일 매매를 원인으로 2021년 5월 28일 소유권을 취득했고, 등기된 거래가액은 265,000,000원입니다. 같은 날 김윤식 씨가 전입과 점유를 시작했으며, 확정일자는 그보다 앞선 2021년 5월 13일입니다. 최초 말소기준권리는 2022년 3월 8일 국민건강보험공단의 압류이므로, 김윤식 씨의 전입·점유는 말소기준보다 빠릅니다.
따라서 권리분석의 출발점은 명확합니다. 김윤식 씨는 보증금 265,000,000원의 대항력 있는 임차인이고 우선변제권도 행사한 상태입니다. 현재 최저가에서 집행비용을 제외하고 임차인에게 예상되는 배당은 138,028,800원, 배당되지 않는 보증금은 126,971,200원입니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 이 미배당액을 매수인이 떠안아 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정됩니다.
그러나 이 사건에는 반전이 있습니다. 매각물건명세서에 신청채권자와 임차인이 배당금으로 보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건이 기재되어 있습니다. 이 조건은 김윤식 임차인에게 적용되므로, 룰상 미배당액과 달리 매수인의 실질 인수는 0원이고 실질취득액은 140,800,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경123674 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 인수봉로55가길 27, 5층 503호 (수유동, 더갤러리) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 36.5㎡ · 방3·욕실1·주방·거실·발코니·현관 |
| 규모 / 준공 | 16세대 · 2013.08.28 준공 |
| 소유자 | 지은용 (2021.05.28 소유권 취득 · 거래가액 265,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 140,800,000원 (8회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별매각조건으로 인수 해소
말소기준은 2022년 3월 8일 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 오산시·강북구·서울특별시의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 다만 김윤식 씨는 말소기준보다 앞선 2021년 5월 28일 전입·점유를 갖췄으므로, 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 대항력이 사라지는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김윤식 제5층 제503호 전부 · 주거 · 임차권등기 | 265,000,000원 | 대항력 있음 전입·점유 2021.05.28 | 우선변제 가능 확정 2021.05.13 · 배당요구 2023.07.07 | 승계 실질 0원 룰상 미배당 126,971,200원이나 특별매각조건 적용 |
김윤식 씨의 임차권등기 접수일은 2023년 7월 7일이지만, 대항력 판단의 핵심인 전입과 점유는 2021년 5월 28일입니다. 확정일자도 2021년 5월 13일로 말소기준보다 빠르고, 배당요구도 확인됩니다. 특별매각조건이 없었다면 미배당 보증금 인수 위험이 명백한 임차인입니다.
특별매각조건에 따른 포기는 김윤식 임차인에게만 적용됩니다. 현장 확인 과정에서 별도의 점유자나 임대차관계가 발견될 경우에는 그 권리를 별도로 분석해야 합니다.
③ 시세 비교 — 판단 기준은 전체 평균이 아니라 최근 195,000,000원
더갤러리 전용 36.38~36.5㎡ 거래는 총 6건입니다. 전체 평균은 246,666,666원이지만, 여기에는 2021년의 265,000,000원 거래들과 2022년의 280,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 하락장에서는 이 전체 평균을 가격 메리트의 기준으로 삼으면 현재 시세를 과대평가할 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 36.5㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2023.12 | 36.38㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2022.07 | 36.38㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2021.12 | 36.38㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 2021.08 | 36.5㎡ | 5 | 265,000,000원 |
| 2021.08 | 36.5㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.5㎡ | 1건 | 195,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 246,666,666원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 195,000,000원입니다. 특별매각조건을 반영한 실질취득액 140,800,000원은 이 최근 시세의 72.2%입니다. 권리 특약이 원문 그대로 이행된다는 전제에서는 최근 거래보다 낮은 가격대입니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,771,200원 |
| 1. 임차인 김윤식 보증금 | 265,000,000원 | 138,028,800원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인의 룰상 미배당 보증금은 126,971,200원입니다. 다만 특별매각조건의 잔존채권 포기와 임차권등기 말소에 따라 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 압류 4건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당 순서와 임차인 배당액은 달라질 수 있으나, 김윤식 씨의 잔존채권 포기 조건은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 미배당은 늘지만 특약상 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 140,800,000원 | 126,971,200원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 112,640,000원 | 154,736,960원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 90,112,000원 | 176,910,016원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형은 낙찰가가 내려갈수록 인수금이 늘어 총 취득비용이 크게 낮아지지 않습니다. 반면 이 사건은 특별매각조건으로 김윤식 씨의 잔존채권이 포기되므로, 추가 유찰 시 실질취득액도 매각가와 함께 낮아지는 구조입니다. 이 차이가 사건의 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한신대학교 신학대학원 북서측 인근의 후면 주택지대로, 단독주택·다세대·연립주택·학교·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 우이신설선 화계역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 다세대주택이며, 도시가스 개별난방·상하수도·위생시설·1층 주차시설·승강시설이 있습니다.
- 도로. 서측과 남측으로 약 4~5m 및 약 3~4m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·자연경관지구·고도지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 대지 230.0㎡, 평지·가로장방형이며 공시지가는 2,396,000원/㎡입니다.
- 환금성. 16세대 소규모 다세대로 거래 표본이 적고 최근 12개월 거래가 1건에 그쳐, 아파트처럼 시세 확인과 재매각이 쉬운 유형은 아닙니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문. 잔존 보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소 대상이 김윤식 씨임을 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 인수액 구분. 배당표상 미배당액 126,971,200원과 매수인의 실질 인수액 0원을 혼동하지 마세요. 이 차이는 특별매각조건에서 발생합니다.
- 압류·당해세. 압류 4건의 체납 세목과 당해세 여부를 확인하세요. 실제 배당액과 말소 절차에 영향을 줄 수 있습니다.
- 현장 점유. 임차권등기 후 현재 점유자가 누구인지, 명도와 열쇠 인도 방식이 어떻게 되는지 현장에서 확인하세요.
- 503호 대조. 감정요항의 2층 203호 표기와 사건 주소 5층 503호가 불일치하므로 등기부·건축물대장·현황도·현장을 대조하세요.
- 최근 시세. 전체 평균 246,666,666원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 195,000,000원을 우선하되, 표본 1건과 -24.1% 하락 추세를 함께 반영하세요.
- 환금 계획. 16세대 다세대와 8회 유찰 이력을 고려해 예상 매도기간과 매도가격을 보수적으로 계산하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·집합건축물대장과 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 특약이 결론을 바꾼다”
이 사건의 표면만 보면 보증금 265,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 가격에서 126,971,200원이 미배당되는 고위험 인수형입니다. 낙찰가가 낮아 보여도 일반 원칙대로라면 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에서 고정되기 때문에, 최저가만으로 가격 메리트를 말할 수 없습니다.
그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 김윤식 씨의 잔존 보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소를 명시하고 있어, 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 그 결과 실질취득은 140,800,000원이고, 최근 거래 195,000,000원의 72.2% 수준으로 내려옵니다.
그렇다고 저가 낙찰이 곧 안전한 투자라는 뜻은 아닙니다. 최근 가격은 과거 대비 -24.1%로 하락했고, 최근 12개월 거래는 1건뿐이며, 16세대 다세대가 8회 유찰됐습니다. 결론은 권리 특약 확인 시 인수 위험은 해소되지만, 환금성과 시세 하락 위험 때문에 보수적으로 접근해야 하는 조건부 저가형입니다.