33,688,000원
서울북부지방법원 2025타경327. 강북구 우이동 우이그린파크에이 3층 301호로, 감정평가상 주거용으로 이용 중인 연립·다세대 물건입니다. 이현도는 2019.03.18 매매를 원인으로 2020.03.30 소유권을 이전받았고, 등기된 거래가액은 222,000,000원입니다. 등기부에 남아 있던 2017년 북서울농업협동조합 근저당권은 2020.03.12 이미 말소됐습니다.
따라서 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2025.02.03 접수된 박진수의 강제경매개시결정입니다. 그런데 박진수의 전입신고일은 2020.03.30으로 이 기준일보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 이용상태도 미상이므로, 전입일만으로 대항력을 확정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경327 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 우이동 46-4 우이그린파크에이 3층 301호 도로명: 서울특별시 강북구 삼양로163길 19 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 · 주거용 · 철근콘크리트구조 박공지붕 5층 건물 중 3층 301호 |
| 사용승인일 | 2017.05.01 |
| 소유자 | 이현도 (2019.03.18 매매, 2020.03.30 소유권 이전, 거래가액 222,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 33,688,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박진수 / 233,251,200원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 임차인 전입일이 핵심
2017.05.16 설정된 북서울농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 1,200,000,000원이지만, 해당 근저당은 2020.03.12 일부포기를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 이 근저당은 현재 매수인이 인수할 권리도, 현 경매의 말소기준권리도 아닙니다.
현재 말소기준은 2025.02.03 강제경매개시결정입니다. 박진수의 전입일은 그보다 앞선 2020.03.30이므로 실제 임대차와 점유가 인정된다면 선순위 대항력 문제가 생길 수 있습니다. 반면 보증금·확정일자·임대차계약의 구체적 내용은 확인되지 않아 인수액을 계산할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금은 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진수 | 301호 · 이용 미상 | 2020.03.30 | 미상 | 미상 | 2025.05.19 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인 수는 1명입니다. 다만 박진수는 경매 신청채권자이면서 임차인 조사 대상과 동일한 이름입니다. 제공된 주의사항에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있습니다. 그렇다고 곧바로 가장임차인이라고 단정할 수는 없으며, 임대차계약서·보증금 지급내역·주민등록·실제 점유를 통해 진정한 임대차인지 확인해야 합니다.
③ 가격·유찰 — 13.4%라도 실질취득액은 계산할 수 없다
감정가 251,000,000원에서 9회 유찰돼 현재 최저가는 33,688,000원입니다. 표면상 감정가의 13.4%에 불과하지만, 최근 실거래나 시세 비교자료가 확인되지 않아 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 33,688,000원 | 32,681,616원 | 200,569,584원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 26,950,400원 | 26,065,293원 | 207,185,907원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 | 21,560,320원 | 20,772,234원 | 212,478,966원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 신청채권자의 미배당액은 커지지만, 이는 낙찰자가 저렴하게 취득한다는 의미와 같지 않습니다. 선순위 대항력이 인정되는 임차보증금이 존재하면 낙찰가 외에 미배당 보증금을 인수할 수 있으므로, 실질취득액은 낙찰가가 아니라 확인된 보증금까지 합산해 판단해야 합니다. 현재는 보증금 자체가 미상이므로 실질취득액 산정이 불가능합니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,688,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,006,384원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 박진수 | 233,251,200원 | 32,681,616원 |
| 신청채권 미배당 | - | 200,569,584원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 매각대금은 집행비용과 신청채권자에게 전부 배분되고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차보증금이 미상이라 배당표상 매수인 인수액 0원은 최종 권리판단으로 사용할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서라벌중학교 북동측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 우이신설선 솔밭공원역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 박공지붕 5층 건물 중 3층 301호이며, 외벽은 치장석 붙임 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·도시가스·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·고도지구(28미터 이하)·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 내부구조는 건축물대장 현황도면과 외부관찰 등에 따라 작성돼 실제 내부와 다를 수 있습니다.
- 환금성. 9회 유찰 이력과 시세자료 부재를 고려하면, 권리관계와 현장 상태를 확인하지 않은 채 일반적인 주거용 물건의 환금성을 전제하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 박진수의 보증금·차임·계약기간·임대인·계약 체결 경위를 확인하세요.
- 보증금 지급내역 확인. 계좌이체·영수증·자금출처 등 실제 보증금 지급 증빙을 확인해야 합니다.
- 점유 사실 확인. 주민등록 전입만으로 부족하므로 실제 거주·열쇠 보유·공과금 납부·우편물 수령 등을 확인하세요.
- 신청채권과 임대차 분리. 박진수의 청구액 233,251,200원과 임차보증금은 별개의 항목으로 검토하세요.
- 매각물건명세서 보완 확인. 보증금과 확정일자가 미상이므로 법원 기록에 추가 자료가 접수됐는지 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 매각 이후 등기 처리와 임대사업자 의무 적용 여부를 확인하세요.
- 시세 조사. 실거래 자료가 확인되지 않으므로 인근 연립·다세대의 실제 거래와 매물가격을 별도로 조사하세요.
- 내부 상태 확인. 내부구조가 외부관찰과 건축물대장 도면을 토대로 작성됐으므로 실제 상태와 차이가 있는지 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 직접 대조한 뒤 인수액을 산정하세요.
맺으며 — “13.4% 할인”이 아니라 “인수액 미확정”
이 물건의 최저가는 33,688,000원으로 감정가 251,000,000원의 13.4%까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 결론은 낮은 숫자에 있지 않습니다. 박진수는 말소기준보다 먼저 전입했고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 실제 임대차가 인정되고 배당받지 못한 보증금이 존재하면 매수인이 이를 인수할 가능성이 있습니다.
더구나 임차인 박진수는 신청채권자와 동일인으로 표시돼 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 함께 검토해야 합니다. 진정한 임대차인지, 신청채권과 임차보증금이 어떤 관계인지, 실제 보증금이 얼마인지가 확인되기 전에는 실질취득액을 계산할 수 없습니다. 실거래 자료도 없어 최저가가 시세보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 가격은 낮지만 권리는 미확정. 임대차 원본과 점유관계를 확인하기 전에는 입찰을 보류하는 것이 안전합니다.
