서울북부지방법원 2025타경815. 휘경동 이문휘경지웰에스테이트 근린생활시설 C동 2층 C201호입니다. 공부상 용도는 의원(근린생활시설)이고 현장조사 시점에는 공실이었습니다. 소유자는 김민자이며, 2021.11.09 소유권을 이전받은 뒤 같은 날 주식회사신한은행 앞으로 채권최고액 420,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2025.03.11 신한은행의 임의경매개시결정은 그 뒤의 권리로 매각 시 소멸합니다.
현재 최저매각가는 138,674,000원으로 감정가 529,000,000원의 약 26.21%까지 내려왔습니다. 그러나 이미 6회 유찰된 근린시설이라는 사실 자체가 가격만큼 중요합니다. 매수인 인수권리는 없지만 상가·근린시설은 주거용보다 임대수요와 공실기간, 전용면적·동선·가시성 등에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있어 최저가 비율만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경815 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 휘경동 377 이문휘경지웰에스테이트 근린생활시설씨동 2층씨201호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공부상 의원(근린생활시설) · 현장조사시 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 2층 건물 내 2층 씨(C)201호 |
| 소유자 | 김민자 |
| 감정가 / 최저가 | 529,000,000원 / 138,674,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 333,294,696원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 신한은행 근저당
2021.10.22 하나자산신탁 명의의 신탁 소유권보존 등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2021.11.09 김민자 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권 420,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2025.03.11 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 숫자는 낮지만 실거래 표본이 직접 비교군은 아니다
이문휘경지웰에스테이트의 제공된 최근 실거래 12건은 전용 14.14㎡·17.45㎡·59.98㎡ 거래가 섞여 있고, 분석 대상 면적은 28.8252㎡로 면적 일치 여부가 불일치입니다. 따라서 아래 거래자료는 단지 내 가격 흐름 참고용으로만 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 14.14㎡ | 4 | 164,000,000원 |
| 2026.07 | 14.14㎡ | 17 | 175,000,000원 |
| 2026.06 | 14.14㎡ | 17 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 14.14㎡ | 13 | 168,000,000원 |
| 2026.05 | 14.14㎡ | 4 | 163,000,000원 |
| 2026.04 | 17.45㎡ | 7 | 175,000,000원 |
| 2026.04 | 17.45㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 14.14㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2025.12 | 14.14㎡ | 19 | 155,000,000원 |
| 2025.12 | 59.98㎡ | 8 | 810,000,000원 |
| 2025.08 | 17.45㎡ | 14 | 179,000,000원 |
| 2025.07 | 14.14㎡ | 18 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 226,727,272원 |
최근 12개월 평균은 226,727,272원, 최신 거래는 2026.07 164,000,000원이며, 현재 최저가 138,674,000원은 최근 12개월 평균의 61.2%입니다. 최근 구간의 추세 수치는 이전 구간보다 33.4% 높은 것으로 집계됐습니다. 다만 59.98㎡ 거래 810,000,000원이 평균에 포함되고 대상 면적과 표본 면적이 일치하지 않으므로, 61.2%라는 비율만으로 ‘시세보다 싸다’고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,674,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,741,436원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 420,000,000원 | 135,932,564원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 신한은행 근저당 채권은 전액 배당되지 않고 284,067,436원의 미배당이 발생합니다. 신청채권 333,294,696원에 대해서도 예상 배당액은 135,932,564원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 외대앞역 남측 인근으로, 주상용 건물·용도복합건물·주거용건물·상업 및 업무용 건물·학교·공공시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있습니다. 휘경로·외대역동로 등의 포장도로에 접해 진출입이 무난합니다.
- 현황. 공부상 의원(근린생활시설)이나 현장조사 시점 공실이며, 폐문부재 상태였습니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 대체로 부정형 평지의 주상용 건부지이며 공시지가는 7,087,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 감정 당시 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 매각기일 전 현장 점유상태를 다시 확인해야 합니다.
- 동일 면적 시세 확인. 제공된 실거래 표본은 14.14㎡·17.45㎡·59.98㎡로 대상 28.8252㎡와 일치하지 않습니다.
- 임대수익 검증. 의원·근린생활시설로서 실제 가능한 임대료, 공실기간, 관리비를 확인해 수익가치를 별도로 계산할 필요가 있습니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 가격 외에 상권·접근성·호실 구조·용도 제한·임대수요 등 반복 유찰의 원인이 있는지 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 신한은행의 미배당 284,067,436원은 채권자의 미회수분이며, 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현재 점유현황을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “큰 할인율보다 6회 유찰의 이유를 먼저 본다”
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 신한은행 근저당이 말소기준이고 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 529,000,000원에서 최저가 138,674,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 할인폭이 크지만, 이미 6회 유찰됐고 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 5.2회입니다. 더구나 제공된 실거래 표본은 대상 면적과 일치하지 않아 최근 12개월 평균 226,727,272원이나 최신 거래 164,000,000원을 이 호실의 직접 시세로 적용하기 어렵습니다. 권리보다 상가의 실제 임대수요·환금성과 동일 면적 시세 검증이 승부처인 물건입니다.
