인천지방법원 2024타경575642. 인천 주안동 주안에쉐르 4층 422호입니다. 사건 종류는 강제경매이고, 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 127,000,000원입니다. 물건 용도는 데이터상 근린주택으로 잡혀 있으나 감정 이용상태는 연립주택(도시형생활주택)입니다. 따라서 아파트처럼 단순 대단지 시세로 접근하기보다, 선순위 임차권과 확약서의 효력을 먼저 봐야 합니다.
등기 흐름의 핵심은 명확합니다. 소유자 손재현 씨가 2021년 소유권을 취득했고, 그 뒤 2023년 이예지 임차권자의 주택임차권등기가 올라왔습니다. 이 임차권은 보증금 127,000,000원, 전입 2021.12.06, 확정일자 2021.11.12로 기재되어 있습니다. 말소기준으로 선언된 강제경매개시결정은 2024.11.27이므로, 형식상으로는 임차권이 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경575642 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남구 주승로 110, 4층422호 (주안동,주안에쉐르) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 연립주택(도시형생활주택) · 제4층 제422호 36.5539㎡ 전부 |
| 소유자 | 손재현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 44,590,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 127,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
말소기준은 2024.11.27 강제경매개시결정으로 선언되어 있습니다. 문제는 그보다 앞선 2023.07.27 을구 1번 주택임차권입니다. 이 임차권은 전입일과 확정일자가 말소기준보다 앞서 있어, 확약이 없으면 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 중복신고 없음
확인된 임차인은 이예지 1명입니다. tenants 데이터상 is_subrogation, is_guarantor 값은 모두 false이므로 보증기관의 대위·승계 임차인으로 중복 합산할 항목은 없습니다. 보증금 합산 기준은 127,000,000원 1건입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이예지 제4층 제422호 36.5539㎡ 전부 | 127,000,000원 | 전입 2021.12.06 확정 2021.11.12 | 배당요구 있음 2023.07.27 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 확약 적용 시 실질 인수 0원* |
확약이 없다면 구조는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 최저가 44,590,000원으로 매각될 경우 임차인 배당은 43,387,380원에 그치고, 부족분 83,612,620원이 매수인 인수로 계산됩니다. 즉 최저가가 내려갈수록 인수가 늘어, 확약 전 기준 실질부담은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
③ 가격 해석 — 최저가 착시와 확약 전후 실질취득
감정가는 130,000,000원, 현재 최저가는 44,590,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 34.3%까지 내려온 물건입니다. 하지만 선순위 임차권을 확약 없이 계산하면 현재 회차의 실질부담은 128,202,620원입니다. 따라서 “최저가가 낮다”는 말은 확약서가 유효하게 작동할 때만 의미가 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 미배당/인수 | 확약 전 실질부담 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 44,590,000원 | 83,612,620원 | 128,202,620원 | 44,590,000원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 31,212,999원 | 96,748,835원 | 127,961,834원 | 31,212,999원* |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 21,849,099원 | 105,944,185원 | 127,793,284원 | 21,849,099원* |
④ 예상배당표 (매각가 44,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.7% 추정) | - | 1,202,620원 |
| 1. 임차인 이예지 보증금 (우선변제) | 127,000,000원 | 43,387,380원 |
| 2. 갑구 9번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 127,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 중 83,612,620원이 미배당으로 계산됩니다. 다만 notes의 말소동의 확약서가 유효하면 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 미추홀구 주안동 “제물포여자고등학교” 남서측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 중·소규모 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상물건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통편익은 보통시됩니다.
- 이용상태. 감정서상 연립주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상4층 건물 내 제4층 제422호이며 사용승인일은 2017.08.28입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 31필 1단의 사다리형 토지로 공동주택, 근린생활시설의 건부지이며 북측으로 노폭 약 20m 포장도로와 접합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 어떤 임차권을, 어떤 조건으로 말소하는지 원본으로 대조해야 합니다.
- 확약 적용 범위. 확약은 을구 1번 주택임차권 1건에만 적용됩니다. 데이터상 추가 임차인은 없지만, 원본 명세서·현황조사와 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
- 확약 전 계산 금지. 확약을 확인하지 못하면 현재 최저가 44,590,000원 물건이 아니라, 룰상 실질부담 128,202,620원 구조로 보아야 합니다.
- 시세 단정 금지. 제공 데이터에 실거래 자료가 없으므로, 최저가가 낮다는 이유만으로 시세 대비 메리트가 있다고 말할 수 없습니다.
- 미반영 비용. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제·관리비 등 일부 항목이 반영되지 않을 수 있습니다.
맺으며 — 이 사건은 “가격”보다 “확약”이 먼저다
겉으로는 감정가 130,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가 44,590,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 선순위 주택임차권 보증금 127,000,000원이 있어, 확약이 없다면 현재 회차 기준 83,612,620원의 미배당 인수가 붙습니다. 즉 최저가만 보고 접근하면 구조를 잘못 읽게 됩니다.
다만 명세서 notes에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있으므로, 이 임차권에 한해서는 실질 인수 0원*으로 처리합니다. 결론은 단순합니다. 확약서가 유효하면 실질취득은 44,590,000원, 확약을 확인하지 못하면 실질부담은 보증금 수준입니다. 이 물건의 권리분석은 바로 그 한 장의 확약서에서 갈립니다.
