서울북부지방법원 2025타경10157. 서울 중랑구 면목동 ‘리더스’ 에이동 6층 602호, 전용 29.34㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 437,000,000원이지만 9회 유찰돼 현재 최저매각가는 223,744,000원까지 내려왔습니다. 표면만 보면 감정가의 51.2%이므로 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 낮아진 최저가만으로 판단하면 안 되는 임차권 인수형 구조에서 출발합니다.
임차권자 천남영의 보증금은 405,000,000원입니다. 전입일 2021.12.03., 확정일자 2021.11.12., 점유개시일 2021.12.17.이고 주택임차권등기는 2023.10.24. 접수됐습니다. 강제경매개시결정일인 2025.01.06.보다 앞선 권리여서, 별도 조치가 없다면 배당받지 못한 잔액을 낙찰자가 인수할 수 있는 구조입니다.
현재 회차 매각가를 기준으로 집행비용 3,932,416원을 제외한 219,811,584원이 임차인에게 배당되고, 계산상 부족분 185,188,416원이 남습니다. 다만 매각물건명세서에는 2026.02.13.자로 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됐다고 기재돼 있습니다. 따라서 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 조정합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경10157 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목로39길 38, 에이동 6층 602호 (면목동, 리더스) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.34㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제6층 제602호 |
| 소유자 | 김나희 (단독소유 · 2021.12.17. 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 437,000,000원 / 223,744,000원 (9회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 405,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 준공 / 세대수 | 2021.11.12. / 20세대 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 확약이 결론을 바꾼다
등기에는 2021.12.17. 민간임대주택등기도 함께 기재돼 있습니다. 이 권리의 최신 상태와 매각 후 처리 여부는 등기부 및 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다. 주택도시 명의의 신고는 천남영과 같은 전입일·확정일자를 사용하고 보증금이 0원으로 기재돼 있어, 별도의 보증금을 추가 합산하지 않습니다.
② 임차인·권리신고 현황
| 성명 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 천남영 | 제6층 제602호 전부 | 405,000,000원 | 2021.12.03. / 2021.11.12. | 대항력 있음 | 배당요구 | 룰상 185,188,416원 확약 실질 0원 |
| 주택도시 | 주거 | 0원 | 2021.12.03. / 2021.11.12. | 신고 있음 | 2025.01.03. 배당요구 | 별도 합산 0원 |
405,000,000원 보증금은 천남영 임차권 1건에 기재된 금액입니다. 주택도시 신고의 보증금은 0원이므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
③ 유찰 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 223,744,000원 | 185,188,416원 | 0원 | 223,744,000원 |
| 10회 유찰 시 | 178,995,200원 | 229,310,733원 | 0원 | 178,995,200원 |
| 11회 유찰 시 | 143,196,160원 | 264,608,586원 | 0원 | 143,196,160원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금과 매수인 인수액이 늘어나므로, 낮은 최저가가 곧 저렴한 실질취득으로 이어지지 않습니다. 반대로 이번 사건은 확약이 유효하게 집행되는 경우에만 각 회차의 실질취득액이 매각가와 같아집니다. 따라서 가격 판단의 전제조건은 확약서 원본·제출주체·적용 범위·임차권등기 말소 동의 확인입니다.
④ 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 표본은 1건
리더스 전용 29.34㎡의 최근 실거래는 2026.07. 5층 308,400,000원 1건입니다. 현재 최저매각가 223,744,000원은 이 거래금액의 72.5%입니다. 확약 적용으로 인수 실질 0원이 확정된다면, 현재 회차의 가격은 최근 거래보다 낮은 구간입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 29.34㎡ | 5 | 308,400,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.34㎡ | 1건 | 308,400,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 223,744,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,932,416원 |
| 1. 임차인 천남영 보증금 | 405,000,000원 | 219,811,584원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 405,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당 계산상 임차보증금 부족분은 185,188,416원입니다. 다만 2026.02.13. 확약에 따라 대항력·잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 적용되면 매수인 인수는 실질 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 7호선 사가정역 서측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 및 근거리에 버스정류장과 지하철역이 배치돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 6층 602호이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 등으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 140.2㎡, 지목은 대, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 4,171,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2021.11.12. 준공, 20세대 규모이며 동일 면적 실거래 표본은 2026.07. 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.02.13. 확약서의 제출주체, 대상 임차권, 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 모두 대조하세요.
- 임차권등기 말소. 대금납부 후 을구 순위 1번 주택임차권이 실제로 말소되는 절차와 필요 서류를 확인하세요.
- 기관 신고 관계. 천남영 임차권과 주택도시 신고가 같은 전입일·확정일자를 사용하는 경위를 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.12.17. 기재된 민간임대주택등기의 최신 상태와 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 9회 유찰 원인. 권리 문제 외에도 내부 상태, 점유, 대출 가능성, 소규모 다세대 환금성 등 반복 유찰 사유를 현장에서 점검하세요.
- 실거래 표본. 최근 시세 308,400,000원은 전용 29.34㎡ 5층 거래 1건이므로 6층 602호의 내부 상태와 조건 차이를 반영하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 이후 현재 실제 점유자와 인도 상태를 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “51.2% 할인”보다 먼저 볼 것은 확약이다
이 사건의 등기 구조만 보면 선순위 임차보증금 405,000,000원이 현재 최저가를 크게 웃돌아, 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 전형적인 고위험 물건입니다. 현재 회차 기계적 인수액만 185,188,416원입니다. 따라서 확약이 없다면 감정가의 51.2%라는 할인율은 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다.
그러나 2026.02.13. 제출된 확약서가 해당 임차권 전부에 유효하게 적용되고, 주택도시보증공사의 대항력 및 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제 집행된다면 결론은 달라집니다. 매수인 인수는 실질 0원, 실질취득은 223,744,000원이며 최근 실거래 308,400,000원의 72.5%입니다.
다만 9회 유찰, 20세대 규모, 실거래 표본 1건이라는 조건을 함께 봐야 합니다. 확약 확인 전에는 권리 보류, 확약 확인 후에는 가격 검토. 이 사건의 승부처는 단순 할인율이 아니라 확약서가 실제로 인수 위험을 완전히 제거하는지 여부입니다.
