22,011,000원
서울북부지방법원 2025타경10713. 강북구 수유동 중앙빌라 2층1호 다세대주택입니다. 1991.05.24 사용승인된 건물로, 감정평가상 방3·주방·욕실·현관 등으로 이용 중입니다. 감정가 205,000,000원에서 10회 유찰되어 현재 최저가는 22,011,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 89% 가까이 떨어진 표면가격이 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 취득한 임차인의 130,000,000원 보증금입니다.
임차인 이재근은 2021.08.27 임대차계약, 2021.08.30 확정일자, 2021.10.29 전입·점유를 갖췄습니다. 말소기준은 2023.09.15 구로구 압류이므로 전입이 훨씬 앞섭니다. 임차권등기는 2023.11.22에 이뤄졌지만 대항력의 출발점은 전입·점유입니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경10713 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 인수봉로 218, 2층1호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방3·주방·욕실·현관 등 |
| 사용승인 | 1991.05.24 |
| 현재 소유자 | 주식회사썬샤인 (2021.02.03 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 22,011,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 현황 표시 | 공부상 2층1호 · 현관호수 201호 |
| 면적 표시 | 등기 전유부분 38.19㎡(보일러실 6.915㎡) · 집합건축물대장 전유부분 39.18㎡, 공용부분 6.915㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 전입이 먼저다
이 사건의 말소기준권리는 2023.09.15 구로구 압류입니다. 그 뒤 국세 압류, 용인시 압류, 강북구 압류, 2025.01.13 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인 이재근의 전입일은 2021.10.29로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기상 후순위인 2023.11.22 임차권등기만 보고 후순위 소멸권리로 처리하면 안 됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이재근 실제 임차인 1명 | 제2층 제1호 전부 | 130,000,000원 | 전입 2021.10.29 확정 2021.08.30 배당요구 2023.11.22 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
보증기관의 대위·승계 임차인으로 중복 신고된 건이 아니라 실제 임차인 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 표시돼 있으나 임차인 수나 보증금을 별도로 하나 더 합산해서는 안 됩니다.
② 실질취득가 — 유찰돼도 총부담은 보증금 수준
현재 회차의 구조는 명확합니다. 낙찰가 22,011,000원 + 인수 108,785,198원 = 실질취득 130,796,198원입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에 낙찰가가 더 내려가면 임차인에게 돌아가는 배당이 줄고, 그만큼 매수인이 떠안을 미배당액이 커집니다. 즉 낮아지는 최저가가 그대로 투자자의 이익으로 연결되지 않습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 의미 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 10회 유찰 · 감정가 11% | 22,011,000원 | 108,785,198원 | 최저가 하락분 상당 부분이 인수액으로 이동 |
| 11회 유찰 시 감정가 9% | 17,608,800원 | 113,108,158원 | 낙찰가는 낮아지지만 인수액 증가 |
| 12회 유찰 시 감정가 7% | 14,087,040원 | 116,566,527원 | 총부담이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 구조 |
③ 시세 비교 — 최저가 15.9%가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
중앙빌라 동일 면적 38.19㎡로 확인된 실거래는 2021.07, 3층, 138,000,000원 1건입니다. 제공된 비교 기준에서도 최근 거래와 평균금액은 모두 138,000,000원입니다. 표면 최저가 22,011,000원은 이 금액의 15.9%에 불과하지만, 그 비율은 투자 판단에 그대로 쓸 수 없습니다.
대항력 보증금 미배당 인수를 포함한 현재 실질취득은 130,796,198원입니다. 138,000,000원보다 낮기는 하지만, 확인된 실거래가 단 1건이고 거래시점도 2021.07입니다. 따라서 10회 유찰된 최저가만 보고 “시세 대비 압도적으로 싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 이 사건은 가격 할인폭보다 임차보증금 인수구조와 현재 매매가 확인이 더 중요한 물건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 38.19㎡ | 3 | 138,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 22,011,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 796,198원 |
| 1. 임차인 이재근 보증금 · 우선변제 | 130,000,000원 | 21,214,802원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 임차인 보증금 부족분 108,785,198원을 매수인이 인수합니다. 주택도시보증공사의 신청채권 130,000,000원은 배당 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울우이초등학교 북측 인근의 고지대 일반주거지역으로, 빌라·다세대주택이 주를 이루며 인근 간선도로변에 근린생활시설과 점포·상가가 간헐적으로 위치합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 시내버스정류장이 도보 약 1-2분, 가오리역(우이신설선)이 도보 약 7-8분 거리에 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 20미터 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 벽돌조 경사슬래브지붕 4층 건물 중 2층1호이며, 급배수·위생설비와 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·고도지구(28m이하)·과밀억제권역 등에 해당하고, 공시지가는 2,843,000원/㎡입니다.
- 면적 확인. 등기상 전유부분 38.19㎡(보일러실 6.915㎡)와 집합건축물대장상 전유부분 39.18㎡·공용부분 6.915㎡의 표시 차이가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 22,011,000원에 낙찰돼도 대항력 임차보증금 미배당 108,785,198원을 인수하는 가정입니다.
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 이 사건은 유찰될수록 낙찰가가 내려가는 대신 인수액이 늘어나는 구조이므로 입찰가와 임차보증금 잔액을 함께 계산해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건의 법정기일과 당해세 해당 여부를 확인해야 실제 임차인 배당액과 인수잔액을 판단할 수 있습니다.
- 현 시세 재확인. 확인된 실거래가 2021.07의 138,000,000원 1건뿐이므로 현재 매매가·호가·거래 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 호수·면적 대조. 공부상 2층1호와 현관호수 201호, 등기와 집합건축물대장의 전유·공용면적 표시 차이를 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서와 세금 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,201만원짜리 경매”가 아니다
이 물건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 감정가 205,000,000원에서 10회 유찰된 최저가 22,011,000원입니다. 하지만 권리분석의 결론은 정반대입니다. 이재근의 130,000,000원 임차보증금은 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력이 있고, 현재 배당가정에서는 108,785,198원이 남아 매수인에게 넘어옵니다. 그래서 실질취득은 130,796,198원입니다.
확인된 실거래 138,000,000원보다는 낮지만 표본이 1건이고 2021.07 거래이며, 8세대 다세대주택이 현재 10회 유찰됐다는 점도 함께 봐야 합니다. 최저가의 숫자는 매우 낮지만, 실질취득가의 할인폭은 크지 않습니다. 이 사건은 “몇 번 더 유찰되면 더 싸진다”가 아니라 “낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 인수가 늘어 총부담이 보증금대에 고정된다”는 구조를 이해하는 것이 핵심입니다.
