서울북부지방법원 2025타경11865. 지하철 7호선 용마산역 남동측 인근의 다세대주택 ‘공간행복’ 2층 202호입니다. 감정가는 210,000,000원이지만 9회 유찰돼 최저매각가는 28,186,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 13.4%에 불과하므로 매우 저렴해 보입니다.
그러나 이 사건의 기준가격은 최저가가 아닙니다. 임차인 손동영은 2022.04.29. 전입·점유를 시작했고, 2022.02.28. 확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 200,000,000원이며 배당요구도 했지만, 현재 최저가에서는 집행비용을 빼고 27,278,652원만 배당됩니다. 남은 172,721,348원은 매수인이 인수하므로 실제 취득 부담은 최저가 28,186,000원을 더한 200,907,348원입니다.
낙찰가가 더 내려가도 상황은 거의 달라지지 않습니다. 임차인 배당액이 줄어드는 만큼 인수액이 늘어나기 때문에, 실질취득액은 약 200,000,000원 수준에 고정됩니다. 게다가 2024.07.29. 접수된 박근식 명의 소유권이전청구권 가등기가 말소기준보다 앞서 있어 별도의 인수·말소 위험도 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경11865 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목동 1343-1 제2층 제202호 도로명: 서울특별시 중랑구 용마산로40길 28 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 26.79㎡ · 방2·주방1·거실1·욕실1·발코니1 · 4층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 전길자 (2017.06.15. 거래가 158,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 28,186,000원 (9회 유찰, 감정가의 13.4%) |
| 신청채권자 / 청구 | 손동영 / 215,472,436원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 단지 | 공간행복 · 8세대 · 2012.07.31. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리가 남는다
현재 등기부에 유효한 근저당권은 없고, 말소기준은 2025.02.13. 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 먼저 성립한 대항력 임차권과 2024.07.29. 가등기는 매각으로 당연히 소멸한다고 볼 수 없습니다. 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하지만, 선순위 권리는 매수인에게 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손동영 제2층 제202호 전부 · 주거(임차권등기) | 전입·점유 2022.04.29. 확정일자 2022.02.28. 배당요구 2024.09.04. | 200,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 해당 없음 미배당 172,721,348원 인수 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 손동영 1명입니다. 이 임차인은 전입·점유일이 말소기준보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 현재 회차에서 배당받지 못하는 보증금 잔액은 매수인에게 그대로 남습니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 감정가의 13.42% | 28,186,000원 | 172,721,348원 | 200,907,348원 |
| 10회 유찰 시 감정가의 10.74% | 22,548,800원 | 178,257,078원 | 200,805,878원 |
| 11회 유찰 시 감정가의 8.59% | 18,039,040원 | 182,685,663원 | 200,724,703원 |
10회, 11회까지 추가 유찰돼도 실질취득은 각각 200,805,878원과 200,724,703원입니다. 최저가가 10,146,960원 더 내려가는 동안 실질취득은 182,645원만 감소합니다. 낮아진 낙찰가만큼 임차인의 미배당 보증금이 늘기 때문입니다.
④ 시세 비교 — 실질취득은 최근 거래보다 20,907,348원 높다
공간행복 전용 26.79㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 최신 거래이자 최근 12개월 평균으로 집계된 금액은 180,000,000원이며, 전체 평균은 198,000,000원입니다. 최근 거래는 과거 거래보다 16.7% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 26.79㎡ | 1층 | 180,000,000원 |
| 2022.01 | 26.79㎡ | 3층 | 216,000,000원 |
| 전체 평균 | 26.79㎡ | 2건 | 198,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 26.79㎡ | 1건 | 180,000,000원 |
최저가만 비교하면 최근 시세의 15.7%이고 전체 평균의 14.2%이지만, 이는 임차보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 실질취득 200,907,348원은 최근 평균·최신 거래 180,000,000원보다 20,907,348원 높고, 비율로는 111.6%입니다. 전체 평균 198,000,000원보다도 2,907,348원 높습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 28,186,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 907,348원 |
| 1. 임차인 손동영 보증금 | 200,000,000원 | 27,278,652원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 손동영 | 215,472,436원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 907,348원을 제외한 매각대금 전부가 임차보증금에 배당됩니다. 임차보증금 미배당액 172,721,348원은 매수인 인수이며, 강제경매 청구채권과 소유자 잔여배당은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 방2·주방1·거실1·욕실1·발코니1 구조입니다. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 2층입니다.
- 입지. 지하철 7호선 용마산역 남동측 인근으로, 주위는 아파트·다세대주택·상업시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 용마산역이 있어 대중교통 상황은 비교적 양호합니다.
- 도로. 북측과 동측으로 각각 약 4m 도로에 접합니다. 토지는 완경사의 사다리형입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 중점경관관리구역에 접합니다.
- 공시지가. 3,277,000원/㎡이며 토지면적은 174.5㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이며 같은 단지 경매 평균 유찰 횟수는 7.4회, 매각률은 0.0%입니다. 현재 사건은 평균보다 많은 9회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 현재 최저가가 아니라 매각대금과 임차보증금 인수를 합친 200,907,348원을 기준으로 최근 시세 180,000,000원과 비교해야 합니다.
- 가등기 원인채권 확인. 박근식 가등기의 매매예약서, 담보가등기 소명자료, 피담보채권, 배당요구 여부와 말소조건을 원본으로 확인해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인과 신청채권자가 동일하므로 임대차계약서·보증금 이체내역·주민등록·점유관계·강제경매 집행권원을 함께 대조해야 합니다.
- 배당액 변동 검토. 당해세와 최우선변제금이 반영되면 임차인 배당액이 감소하고 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 명도 조건 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태와 인도 조건, 보증금 반환과 명도의 동시이행 문제를 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 허가 대상과 이용의무 등 입찰·취득 단계의 적용 여부를 관계기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·가등기 소명자료와 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “28,186,000원에 사는 물건이 아니다”
이 사건은 9회 유찰과 28,186,000원이라는 숫자가 시선을 끌지만, 매수인의 실제 부담은 전혀 다른 구조입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액 172,721,348원을 인수하면 현재 회차 실질취득은 200,907,348원이 됩니다. 이는 최근 평균·최신 거래 180,000,000원보다 20,907,348원 높습니다.
추가 유찰이 돼도 낙찰가 하락분만큼 임차보증금 인수액이 늘어나므로 실질취득은 계속 200,000,000원 안팎에 머뭅니다. 가격 추세는 -16.7%이고, 소규모 8세대 다세대주택에 선순위 가등기까지 겹칩니다. 최저가는 매우 낮지만 실질가격은 시세 이상이며 권리도 복잡합니다. 이 물건의 결론은 최저가 착시 경계·입찰 보류입니다.
