138,880,000원
서울북부지방법원 2025타경11937. 강북구 미아동 187-61 정우주택 3층의 다세대주택입니다. 현재 소유자 정은지는 2021.05.20. 거래가액 210,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 시기 김혜경이 제3층 전부를 보증금 210,000,000원에 임차했습니다. 김혜경의 전입일은 2021.05.18.로 경매개시결정일보다 앞서며, 임차권등기까지 마친 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
표면적인 권리구조만 보면 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안는 전형적인 인수형입니다. 현재 최저가 138,880,000원에서 집행비용을 제외한 136,135,680원이 임차인에게 배당되면 73,864,320원이 남습니다. 보증금이 낙찰가보다 크므로 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가해 실질취득액은 보증금 210,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
그러나 본건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.02.25. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 김혜경 임차권에 관한 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 이 확약은 김혜경 임차권에만 적용되며, 다른 별도 임차인에게 포괄적으로 적용되는 문서는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경11937 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 미아동 187-61 · 도로명주소 덕릉로28길 45-4, 3층호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 제3층 제3층호 · 다세대주택으로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 · 지하 1층·지상 3층 · 사용승인 1991.05.09. |
| 내부 조사 | 방 3개·거실 및 주방·화장실·베란다·보일러실·현관으로 구두 조사 |
| 소유자 | 정은지 (2021.05.20. 거래가액 210,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 138,880,000원 (8회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21. |
① 권리 흐름 — 인수 원칙에서 확약 예외로
본건의 말소기준은 2025.02.18. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 등기부에 과거 근저당권들이 다수 나타나지만 모두 이미 말소됐습니다. 반면 김혜경은 2021.05.18. 전입하고 2021.05.20. 점유를 시작했으며, 2023.06.02. 임차권등기까지 마쳐 경매개시결정보다 앞선 대항력을 갖습니다. 확정일자는 경정등기에 따라 2021.05.31.로 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김혜경 | 제3층 전부 · 주거 주택임차권등기 | 2021.05.18. | 2021.05.31. 경정등기 반영 | 210,000,000원 | 2023.06.02. | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
실제 임차인은 김혜경 1명입니다. 을구 11-2는 별도 임차인이 아니라 김혜경 임차권의 확정일자를 2021.05.31.로 바로잡은 경정등기이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 가격 판단 — 감정가 64%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 138,880,000원으로 감정가 217,000,000원의 64%입니다. 확약이 그대로 적용되면 권리상 실질취득액도 최저가와 같은 138,880,000원입니다. 다만 감정가 대비 비율은 시세 대비 할인율이 아닙니다. 최근 거래가와 직접 비교한 검증 없이 “감정가의 64%이므로 싸다”라고 판단해서는 안 됩니다.
등기상 소유자의 2021.05.20. 취득가액은 210,000,000원이지만, 이는 현재의 가격 메리트를 판정할 수 있는 최근 시세가 아닙니다. 8회 유찰은 법원이 정한 가격이 반복해서 시장의 선택을 받지 못했다는 결과이므로, 현장 중개업소의 최근 다세대 거래·임대수요·수리비·명도 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 룰상 임차인 미배당 | 확약 적용 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 8회 유찰·64% | 138,880,000원 | 73,864,320원 | 0원 | 138,880,000원 |
| 9회 유찰 시 51.2% | 111,104,000원 | 101,251,456원 | 0원 | 111,104,000원 |
| 10회 유찰 시 40.96% | 88,883,200원 | 123,116,698원 | 0원 | 88,883,200원 |
룰상 미배당액은 확약이 없을 때의 인수 계산입니다. 2026.02.25. 확약이 유효하고 해당 임차권등기 말소가 이행되는 경우 실질 인수는 각 회차에서 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,744,320원 |
| 1. 임차인 김혜경 보증금 | 210,000,000원 | 136,135,680원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 매각대금은 집행비용과 선순위 임차인 배당으로 모두 소진됩니다. 임차인은 73,864,320원을 배당받지 못하고, 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당도 0원입니다. 다만 김혜경 임차권에 관한 대항력·잔존청구 포기 확약 때문에 그 미배당액을 매수인이 실제로 부담하지 않는다는 점이 핵심입니다.
④ 입지·물적 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부와 탐문조사상 다세대주택입니다. 아파트가 아니며, 철근콘크리트조 지하 1층·지상 3층 건물의 최상층인 제3층호입니다.
- 입지. 성신여자대학교 운정그린캠퍼스 북서측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린생활시설·숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 지하철 4호선 미아역은 도보 약 10여 분 거리에 있습니다.
- 건물연식. 사용승인일은 1991.05.09.이며 외벽은 적벽돌 쌓기 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 현황 불확실성. 관할구청에 제3층 건축물현황도가 비치되지 않아 내부 구조는 같은 건물 거주자의 구두 설명으로 조사됐습니다. 실제 현황과 다를 수 있습니다.
- 동파·피해. 지난 겨울 보일러시설 동파로 아래 제2층호 일부에 피해가 발생했고, 2025.02.22. 평가 당시에는 수도물 차단 등 일시적 조치만 된 상태로 조사됐습니다.
- 점유. 감정평가 기준시점에는 공실인 것으로 탐문됐으나, 임차권등기가 존재하므로 현장 점유와 출입 가능 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역이며, 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 다세대주택, 1991년 사용승인, 8회 유찰이라는 조합은 향후 재매각 시 매수층이 제한될 수 있음을 보여줍니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.02.25. 확약의 제출 주체, 김혜경 임차권과의 연결, 대항력 포기, 잔존 보증금 청구 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 말소 실행 확인. 낙찰 후 임차권등기 말소에 필요한 서류와 절차, 협조 주체를 확인하고 지연 가능성을 일정에 반영해야 합니다.
- 실거래 재조사. 감정가 대비 64%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 미아동 인근의 최근 다세대 실거래와 현재 매물을 비교해야 합니다.
- 보일러·배관 점검. 동파 원인, 배관 교체 범위, 수도 재개 가능 여부와 동절기 재발 가능성을 전문업체에 확인해야 합니다.
- 아래층 피해 확인. 제2층호 피해 복구 여부, 비용 부담, 손해배상 요구나 분쟁이 남아 있는지 현장과 관계인을 통해 확인해야 합니다.
- 현황도 불일치. 건축물현황도가 없어 내부 구조가 구두 조사로 작성됐으므로 실제 면적·경계·출입구·설비 위치를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 점유·명도. 공실 탐문 결과만 믿지 말고 현관 잠금, 잔존 동산, 실제 점유자와 인도 가능 시기를 확인해야 합니다.
- 체납비용. 수도·가스·전기·공용부분 관리비 및 수선 관련 미납액을 확인해 실질취득원가에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 확약서 원본을 최종 매각조건 기준으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 위험은 해소됐지만 물건 위험은 남았다
이 사건의 핵심은 선순위 임차인의 존재 자체보다 2026.02.25. 확약의 효력입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 73,864,320원을 인수하고, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가해 실질취득액은 보증금 210,000,000원 수준에서 고정되는 인수형입니다. 그러나 확약이 그대로 적용되면 김혜경 임차권에 관한 실질 인수는 0원이고, 실질취득액은 최저가 138,880,000원입니다.
그렇다고 곧바로 좋은 경매물건이 되는 것은 아닙니다. 8회 유찰, 노후 다세대, 보일러 동파, 아래층 피해, 건축물현황도 미비라는 요소가 함께 있습니다. 최근 거래 확인 전에는 가격 메리트를 보류해야 하고, 확약서 원본과 물적 하자의 비용을 확인한 뒤에만 입찰가를 정해야 합니다. 권리는 조건부 해소, 가격과 상태는 재검증. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 확약의 실행 가능성과 수리·분쟁 비용입니다.
