서울북부지방법원 2025타경11945. 중랑구 중화동 벨라캐슬 A동 제2층 제203호로 이용 중인 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이정우이고, 2020.05.18 매매를 원인으로 2021.01.29 소유권이전이 접수됐습니다. 등기상 압류가 반복된 뒤 2025.02.19 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 핵심은 압류가 아니라 2021.02.02 전입한 김광현의 대항력입니다. 말소기준은 2022.06.09 중랑세무서장의 국세 압류이므로, 김광현의 전입일은 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자도 2021.01.22이고 배당요구가 있어 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 원칙대로라면 배당으로 못 받은 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
다만 매각물건명세서 비고에는 2026.02.25 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 배당받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됐다고 기재돼 있습니다. 따라서 김광현의 보증금 부족분은 계산상 남더라도 매수인 인수는 실질 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경11945 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 중화동 99-4 2층 203호 · 도로명 서울특별시 중랑구 봉화산로 73-8 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 벨라캐슬 A동 제2층 제203호 · 다세대주택 이용 |
| 소유자 | 이정우 (2020.05.18 매매 · 2021.01.29 소유권이전 접수) |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 186,240,000원 (8회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 278,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.06.09 갑구 3번 국 압류입니다. 그 뒤 중랑구·의정부시·국의 압류와 2025.02.19 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 김광현은 전입 2021.02.02, 확정일자 2021.01.22로 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차권자입니다.
② 임차인 — 확약 적용 대상과 별도 신고를 분리
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광현 제2층 제203호 전부 | 2021.02.02 | 2021.01.22 | 278,000,000원 | 2023.01.18 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 아님 |
| 주택도시 | 2021.02.02 | 2021.01.22 | 0원 위험메모상 보증금 미상 | 2025.02.18 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 아님 |
김광현은 보증금 278,000,000원의 임차권자로 명확합니다. 별도로 ‘주택도시’ 신고가 존재하며 보증금은 0원으로 기재돼 있지만 위험메모에는 보증금 미상으로 표시되어 있습니다. 보증기관 승계로 자동 분류할 수 있는 표시도 없으므로, 이 신고를 김광현과 같은 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 또한 2026.02.25 확약은 김광현의 잔존 보증금반환청구권과 임차권등기 말소에 관한 내용이므로, 확약 밖 신고관계까지 자동으로 소멸한다고 단정하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 64%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 186,240,000원으로 감정가 291,000,000원의 64%입니다. 다만 이 물건은 이미 8회 유찰됐고, 벨라캐슬(99-4)의 경매 통계도 평균 유찰 횟수 8.0회, 낙찰률 0.0%로 잡혀 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다.
특히 동일 조건의 최근 실거래 가격을 근거로 한 비교 없이 최저가가 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 이 사건은 “감정가 대비 많이 떨어졌다”와 “시장가격보다 싸다”를 분리해서 봐야 하는 물건입니다. 8회 유찰 자체가 가격과 환금성에 대한 시장의 경계 신호로 작용합니다.
④ 예상배당표 (매각가 186,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,407,360원 |
| 1. 임차인 김광현 보증금 | 278,000,000원 | 182,832,640원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 278,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김광현 보증금 부족분은 95,167,360원입니다. 다만 2026.02.25 확약에 따라 김광현 관련 이 부족분의 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 국세·지방세 압류 6건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 압류·세금 — 소멸과 배당순위는 별개
갑구에는 국세·지방세 관련 압류가 6건 확인됩니다. 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 등기상 소멸하더라도, 당해세에 해당하는 세금은 배당 단계에서 먼저 차감될 수 있습니다. 따라서 현재 배당표의 김광현 예상배당 182,832,640원과 미배당 95,167,360원은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 중랑구 중화동 소재 중화역(지하철7호선) 동측 인근. 단독주택·다세대주택이 혼재하고 근거리에 공공시설과 근린생활시설이 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 중화역이 있습니다.
- 이용. 벨라캐슬 A동 제2층 제203호로서 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상5층, 위생·급배수·화재탐지·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 4M 도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 토지면적은 258.0㎡, 공시지가는 3,363,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역이 확인됩니다.
- 환금성. 벨라캐슬(99-4)은 10세대, 사용승인일은 2020.11.03이고 경매 평균 유찰 횟수는 8.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.02.25 제출된 대항력 포기·잔존 임대차보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 이 사건과 김광현 임차권에 정확히 적용되는지 원본을 확인하세요.
- 별도 ‘주택도시’ 신고 확인. 보증금 0원 기재와 보증금 미상 위험메모가 함께 있으므로 신고 주체·보증금·권리관계를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당 구조를 정확히 계산할 수 있습니다.
- 8회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 할인율만 보지 말고 점유·물건상태·매수수요·실제 거래가능가격을 함께 확인하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.01.29 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 매각 후 말소·의무관계 처리 여부를 원본 기준으로 확인하세요.
- 현장 확인. 다세대주택 특성상 내부 상태, 공용부분 관리, 관리비, 주차·도로 여건을 직접 확인하세요.
맺으며 — 확약은 강하지만, 8회 유찰은 무시할 숫자가 아니다
이 사건은 처음 보면 보증금 278,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 186,240,000원보다 커서 전형적인 보증금 인수형입니다. 현재 배당만 계산하면 95,167,360원이 남습니다. 그러나 2026.02.25 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 잔존 보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해, 김광현 관련 인수는 실질 0원*으로 바뀝니다.
반대로 가격은 낙관적으로 보기 어렵습니다. 이미 8회 유찰됐고 벨라캐슬(99-4)의 경매 평균도 8.0회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다. 여기에 별도로 기재된 ‘주택도시’ 임차 신고와 국세·지방세 압류의 배당 영향을 원본에서 확인해야 합니다. 주된 권리위험은 확약으로 크게 완화됐지만, 다회유찰·환금성과 확약 밖 신고관계 때문에 최종 판단은 보수적으로 접근할 물건입니다.
* 확약 적용 전 현재 회차 기준 김광현 보증금 미배당액은 95,167,360원입니다. 2026.02.25 확약 내용이 유효하게 적용되는 것을 전제로 매수인 실질 인수를 0원으로 판단합니다.
