서울북부지방법원 2025타경11986. 면목동 다원빌 5층 501호, 전용 40.01㎡ 다세대주택입니다. 소유자 조재순은 2021.03.09. 매매를 원인으로 거래가 387,000,000원에 취득했고, 같은 시기 장성철이 보증금 387,000,000원으로 전입·점유를 시작했습니다. 장성철의 전입일은 2021.03.31., 확정일자는 2021.03.09.로 말소기준인 2022.01.24. 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
원래라면 이 사건은 최저가가 내려가도 싸지지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 최저가 248,320,000원에서 집행비용 4,276,480원을 빼고 임차인에게 244,043,520원이 배당되면, 보증금 부족분 142,956,480원이 매수인 인수로 남기 때문입니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하고 있어, 장성철 보증금에 관한 실질 인수는 0원*으로 전환됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경11986 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목동 90-27 다원빌 제5층 제501호 · 도로명 봉우재로 154 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 40.01㎡ · 방3·거실·주방·욕실 · 8층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 조재순 (2021.03.09. 매매, 거래가 387,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 388,000,000원 / 248,320,000원 (감정가의 64% · 7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 387,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
등기부상 2019.10.25. 설정된 우리은행 근저당권 165,000,000원은 2021.03.31. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.01.24. 국의 압류입니다. 그 뒤의 중랑구 압류, 한빛자산관리대부 가압류, 국민건강보험공단 압류, 울산광역시 남구 압류, 주택도시보증공사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 확약 적용 범위를 원문에서 확인
| 성명 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리·승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장성철 | 5층 501호 전부 주거·임차권등기 | 387,000,000원 | 2021.03.31 2021.03.09 | 2023.05.19 배당요구 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 | 실질 0원* 룰상 142,956,480원 |
| 주택도시 | 주거 점유부분 미상 | 0원 보증금 미상 메모 | 2021.03.31 2021.03.09 | 2025.02.21 배당요구 | 대항력 표기 우선변제 승계 아님 | 원문 확인 확약 적용·중복 여부 확인 |
③ 가격 비교 — 2.4832억은 2021년 거래의 83.1%
다원빌은 2019.06.11. 사용승인된 12세대 규모 건물입니다. 동일 전용면적 40.01㎡ 비교거래는 2021.07. 8층 299,000,000원 1건이며, 현재 최저가는 그 거래가의 83.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 현재 최저가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 2021.07 | 40.01㎡ | 8층 | 299,000,000원 | 83.1% |
확약이 온전히 적용되면 현재 실질취득가는 낙찰가와 같은 248,320,000원으로, 비교거래 299,000,000원보다 50,680,000원 낮습니다. 다만 비교거래가 2021.07.의 단 1건뿐이라 이를 2026년 현재 시세로 곧바로 단정할 수는 없습니다. 감정가 388,000,000원과 비교거래 사이에도 89,000,000원의 차이가 있어, 감정가 할인율 36%만 보고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 248,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,276,480원 | 매각가의 약 1.7% 추정 |
| 1. 임차인 장성철 보증금 | 387,000,000원 | 244,043,520원 | 142,956,480원* |
| 2. 가압류 · 한빛자산관리대부 | 23,257,165원 | 0원 | 23,257,165원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 | 20,000,000원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 387,000,000원 | 0원 | 387,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
* 배당계산상 장성철의 미배당 보증금은 142,956,480원이지만, 2026.02.25. 확약서가 유효하게 적용되고 임차권등기가 약정대로 말소되는 경우 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 임차인 배당액과 이론상 미배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 인수는 늘지만 확약 적용 시 실질 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 보증금 | 확약 적용 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 7회 유찰 · 64% | 248,320,000원 | 142,956,480원 | 0원* | 248,320,000원 |
| 8회 유찰 · 51.2% | 198,656,000원 | 191,925,184원 | 0원* | 198,656,000원 |
| 9회 유찰 · 40.96% | 158,924,800원 | 231,100,147원 | 0원* | 158,924,800원 |
확약서가 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 매각가와 인수액의 합계가 보증금 387,000,000원 부근에서 고정됩니다. 따라서 최저가 하락은 가격 메리트가 아니었을 것입니다. 이 사건에서는 확약이 그 고정 구조를 해소해, 확약 적용 시 실질취득액이 실제 낙찰가와 같아집니다. 다만 확약서 원본, 제출 주체, 임차권등기 말소 조건을 확인해야 이 효과를 입찰가에 반영할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다원빌 8층 건물 내 5층 501호로, 방3·거실·주방·욕실을 갖춘 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울면목초등학교 북동측 인근이며 근린생활시설, 다세대·연립주택, 단독주택, 오피스텔이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 상봉역이 있어 7호선·경의중앙선·경춘선을 이용할 수 있습니다.
- 건물. 2019.06.11. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 개별난방, 위생·급배수, 승강기설비를 갖췄습니다.
- 토지·도로. 대체로 평탄한 2필지 일단의 세장형 토지이며 북서측 왕복 5차선 도로, 북동측 약 2m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 조망가로특화경관지구, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등에 포함되며 90-27번지는 대로3류에 접합니다.
- 환금성. 전체 12세대의 소규모 다세대이고 확인되는 동일 면적 실거래가 1건뿐이어서, 대단지 공동주택보다 매도 시세와 소요기간의 불확실성이 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 조건·적용 주체를 직접 확인해야 합니다.
- 별도 임차정보. ‘주택도시’ 항목이 장성철 보증금의 승계·중복 신고인지 독립 임차인인지, 보증금 미상 위험이 남는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 매각 후 말소 절차와 필요한 서류, 말소 동의가 조건 없이 유효한지 확인해야 합니다.
- 조세채권. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부와 법정기일을 확인해야 실제 배당액과 미배당액을 계산할 수 있습니다.
- 가격 검증. 299,000,000원 거래는 2021.07.의 단일 표본입니다. 인근 다세대와 현재 매물·거래를 추가 대조하지 않으면 83.1% 수치만으로 저가 매수라 단정할 수 없습니다.
- 명도·점유. 임차권등기 후 실제 점유 상태, 열쇠 인도 주체, 명도 합의 가능성을 현황조사와 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 관리비·하자. 미납 관리비, 누수, 설비 상태, 공용부분 유지관리와 위반건축물 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — 확약은 강력하지만, 확인 전에는 완성되지 않는다
장성철의 대항력 보증금만 놓고 보면 원래 매수인이 떠안을 금액은 현재 회차에서 142,956,480원입니다. 낙찰가가 더 떨어져도 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준에서 고정되는 위험한 구조였습니다. 그러나 2026.02.25. 확약서가 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하면서, 주된 인수위험은 실질 0원*으로 바뀌었습니다.
그렇다고 바로 안전형으로 분류하기는 어렵습니다. 별도 ‘주택도시’ 임차정보의 성격과 확약 적용 범위가 명확하지 않고, 7회 유찰된 12세대 다세대이며, 가격 비교도 2021년 실거래 1건에 의존합니다. 현재 최저가 248,320,000원이 그 거래의 83.1%라는 점은 긍정적이지만, 최신 시세와 환금성을 확인하지 않은 상태에서 ‘싸다’고 단정할 근거는 부족합니다. 확약 확인 시 가격 검토 가능, 확약 밖 임차정보가 남으면 입찰 보류. 이 사건의 결론입니다.
