19,058,000원
서울북부지방법원 2025타경12114. 상봉동 브라운힐 2층 201호로, 사건상 용도는 다세대이며 공부상 용도는 ‘기타사무소’, 현황은 ‘주거용’으로 탐문된 물건입니다. 등기상 현재 근저당권은 없고, 2024.09.12. 중랑구 압류가 말소기준권리입니다. 이후 대신저축은행 가압류와 강제경매개시결정, 노원구 및 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 점유자입니다. 허승수는 2024.04.01. 201호에 전입했으나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력을 확정할 수도, 우선변제와 배당액을 계산할 수도 없습니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 소멸하지 않는다면, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12114 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 상봉동 87-36 브라운힐 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 대상면적 19.04㎡ · 공부상 기타사무소 · 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 9층 · 2018.09.21. 사용승인 · 12세대 |
| 소유자 | 박현식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 19,058,000원 (9회 유찰, 감정가 13%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 대신저축은행 / 51,233,169원 |
| 매각기일 | 2026.07.21. |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 미확정
2023.06.30. 설정된 김재두의 근저당권 90,000,000원은 2024.04.11. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2024.09.12. 중랑구 압류이며, 그 이후 등기된 대신저축은행 가압류 47,898,781원과 강제경매개시결정, 노원구 및 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 허승수의 전입일은 이 말소기준보다 앞섭니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허승수 · 201호 · 이용관계 미상 | 2024.04.01. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
전입일만으로 대항력을 단정하지 않습니다. 실제 점유 유지 여부, 임대차보증금, 확정일자, 배당요구와 임대차계약 내용을 함께 확인해야 합니다.
② 가격 비교 — 7.3%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
브라운힐에서 확인된 거래는 29.96㎡, 8층의 2건이며 모두 260,000,000원입니다. 대상 물건은 19.04㎡, 2층으로 면적과 층이 일치하지 않습니다. 최신 거래도 2024.04.로, 2026.07.21. 매각기일과 시간 차이가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04. | 29.96㎡ | 8 | 260,000,000원 |
| 2023.10. | 29.96㎡ | 8 | 260,000,000원 |
| 평균 | 29.96㎡ | 2건 | 260,000,000원 |
현재 최저가 19,058,000원은 거래 참고값 260,000,000원의 7.3%이지만, 이 비율은 서로 다른 면적의 물건을 비교한 결과입니다. 더구나 허승수의 인수 가능 보증금이 미상이므로, 최저가 19,058,000원은 실질취득가가 아니라 인수액을 제외한 하한에 불과합니다.
③ 예상배당표 (매각가 19,058,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 743,044원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 대신저축은행 | 47,898,781원 | 18,314,956원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주식회사대신저축은행 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 가압류 미배당 | - | 29,583,825원 |
압류된 세금·공과금의 우선순위와 임차인의 보증금·최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다. 당해세가 확인되면 선순위로 차감되어 대신저축은행의 실제 배당은 더 줄어들 수 있습니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상봉역(7호선·경의중앙선·경춘선) 남동측 인근으로, 다세대주택·오피스텔·아파트·교육시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 상봉역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상 차이. 사건상 용도는 다세대이나 공부상 기타사무소, 현황은 주거용입니다. 공부와 현황의 불일치가 있어 금융·전입·용도 적법성 및 원상회복 가능성을 확인해야 합니다.
- 건물. 2018.09.21. 사용승인된 12세대 건물로 승강기, 도시가스보일러 난방, 기계식주차장, 화재탐지·경보설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역에 포함되며, 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 환금성. 12세대 소규모 건물이고 9회 유찰됐습니다. 공부상 사무소와 현황 주거용의 차이, 소형 면적, 임차관계 미상이 재매각과 금융조달에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금부터 확인. 허승수의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 최저가만으로 수익 계산 금지. 19,058,000원은 임차보증금 인수를 제외한 금액입니다. 보증금이 낙찰가보다 크면 총 취득 부담은 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
- 면적이 맞는 거래 확보. 확인된 260,000,000원 거래는 29.96㎡로 대상 19.04㎡와 다릅니다. 동일 면적·유사 층·유사 용도의 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 불일치 확인. 공부상 기타사무소를 주거용으로 사용 중입니다. 건축물대장, 전입 가능 여부, 용도변경 및 원상회복 문제를 확인해야 합니다.
- 압류 우선순위 확인. 중랑구·노원구·국민건강보험공단 압류가 있어 당해세와 공과금의 법정기일 및 배당순위를 확인해야 합니다.
- 명도 전략. 점유자가 확인된 물건이므로 인도명령 가능 여부와 별도로 대항력·보증금 인수 문제를 먼저 정리해야 합니다.
- 규제 원본 대조. 토지거래계약에 관한 허가구역을 포함한 토지이용계획의 실제 적용 범위와 절차를 관할 기관에 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가 19,058,000원”이 취득가라는 보장은 없다
이 물건은 감정가 142,000,000원에서 9회 유찰돼 최저가가 19,058,000원까지 내려왔습니다. 그러나 가격이 낮아진 이유만으로 투자 매력이 생기는 구조는 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 2024.04.01. 전입 점유자가 있고, 보증금·확정일자·배당요구가 모두 미상입니다.
확인된 거래 260,000,000원도 대상보다 큰 29.96㎡ 표본이므로 직접적인 시세 기준으로 쓰기 어렵습니다. 공부상 기타사무소와 현황 주거용의 차이, 12세대 소규모 건물, 9회 유찰 이력까지 겹칩니다. 등기 후순위 권리는 소멸하지만, 임차보증금 위험과 실질취득가는 아직 열려 있습니다. 이 사건은 낮은 최저가를 평가할 단계가 아니라, 먼저 허승수의 보증금을 확인해 인수 위험을 닫아야 하는 물건입니다.
