서울북부지방법원 2025타경12131. 면목동 인덕하이빌 2층 201호, 전용 28.65㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 현재 소유자는 박로운으로, 2023.11.16. 매매로 거래가액 250,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부에 남아 있는 과거 우리은행·김덕심 근저당은 이미 말소됐고, 현재 경매에서의 말소기준은 2024.09.24. 주식회사디케이마린의 가압류 19,560,880원입니다.
권리분석의 핵심은 말소기준보다 앞선 이상윤의 주택임차권과, 말소기준 전에 전입한 박지혜입니다. 이상윤은 임대차계약일 2021.09.18., 확정일자 2021.11.02., 점유개시 2021.11.13., 주민등록 2021.11.16., 보증금 250,000,000원이고 2023.12.28. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 원칙만 놓고 보면 명백한 인수형 구조지만, 이 사건에는 확약서라는 예외가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12131 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목동 137-34 인덕하이빌 2층 201호 · 도로명 서울특별시 중랑구 동일로100길 78 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 28.65㎡ · 지상6층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 박로운 (2023.11.16. 매매 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 160,640,000원 (7회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.09.24. 갑구 5번 가압류 · 주식회사디케이마린 · 19,560,880원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
과거 을구 1번 우리은행 근저당 118,800,000원과 을구 2번 김덕심 근저당 16,900,000원은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.09.24. 주식회사디케이마린 가압류이고, 그 이후의 박예림 가압류와 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 확약 적용 대상과 미상 위험을 분리해야 한다
| 임차관계 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·대위 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박지혜 · 201호 | 2024.05.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상윤 · 제2층 제201호 전부 | 2021.11.16 | 2021.11.02 | 250,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 주택도시 · 배당요구 기록 | 2021.11.16 | 2021.11.02 | 0원 | 기재 있음 | 있음 | 표시 없음 |
점유·임차인으로 특정되는 사람은 이상윤과 박지혜입니다. 별도로 ‘주택도시’ 명의의 배당요구 기록도 있으나, 자료상 별도 승계·대위로 표시된 것은 아니어서 이를 보증금에 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 표면 할인율은 크지만, 가격 가점은 보류
인덕하이빌은 13세대, 2014.04.29. 사용승인된 다세대주택입니다. 전용 28.65㎡ 거래 자료는 3건이고 전체 평균은 265,000,000원입니다. 그러나 과거 295,000,000원 거래가 평균을 끌어올리므로, 가격 판단은 최근 집계를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 250,000,000원, 최신 거래도 2023.11. 250,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간 대비 -8.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 28.65㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2022.08 | 28.65㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 2021.10 | 28.65㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 28.65㎡ | 1건 | 250,000,000원 |
현재 최저가 160,640,000원은 최근 12개월 평균 250,000,000원의 64.3%, 전체 평균 265,000,000원의 60.6%입니다. 표면적으로는 큰 폭의 할인입니다. 그러나 이 사건에서는 박지혜의 보증금이 미상이라 최종 실질취득가를 확정할 수 없습니다. 따라서 64.3%라는 숫자만 근거로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,048,960원 |
| 1. 임차인 이상윤 보증금 | 250,000,000원 | 157,591,040원 |
| 2. 가압류 · 주식회사디케이마린 | 19,560,880원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 박예림 | 113,400,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이상윤 보증금의 부족분은 92,408,960원으로 매수인 인수액에 잡혀 있습니다. 그러나 2026.02.25. 확약에 따라 이상윤 관련 잔존보증금 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 박지혜의 보증금은 미상이라 별도 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없었다면 인수액이 커지는 구조
| 회차 | 최저가 | 룰상 이상윤 인수액 |
|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 160,640,000원 | 92,408,960원 |
| 8회 유찰 시 | 128,512,000원 | 124,087,168원 |
| 9회 유찰 시 | 102,809,600원 | 149,429,734원 |
이 표는 왜 선순위 대항력 임차인이 있는 물건에서 최저가만 보면 안 되는지 보여줍니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 이상윤의 미배당 인수액이 92,408,960원 → 124,087,168원 → 149,429,734원으로 증가합니다. 즉 낮아진 최저가 자체가 실질취득가 하락을 보장하지 않습니다. 이 사건은 확약 때문에 이상윤 부분이 실질 0원*으로 해소됐지만, 박지혜 부분은 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 지상6층 건물의 2층 201호입니다.
- 입지. 서울면목초등학교 서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 면목역이 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6미터 내외 포장도로, 북동측 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 특정개발진흥지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 3,772,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 143.5㎡이며 2필지가 일단으로 이용됩니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성 확인. 총 13세대 다세대주택이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 7.0회·낙찰률 0.0%로 집계돼 가격뿐 아니라 재매각 가능성도 함께 점검할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박지혜 보증금 확인. 최우선 확인사항입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 상태에서는 실질취득 총액을 확정할 수 없습니다.
- 확약서 원문 확인. 2026.02.25. 제출된 확약의 적용 대상, 대항력 포기, 잔존보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 이상윤 임차권등기가 실제 매각 후 말소되는 절차와 조건을 확인해야 합니다.
- 64.3% 할인율 과신 금지. 최근 12개월 평균 250,000,000원 대비 표면 최저가가 낮아도 박지혜 인수 가능액이 미상입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 이전 구간보다 -8.3% 낮으므로 전체 평균 265,000,000원을 단독 시세 기준으로 사용하지 않습니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 단지 경매 통계도 평균 유찰 7.0회·낙찰률 0.0%이므로 권리 외에 수요·상품성·환금성 요인을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “64.3% 할인”보다 먼저 볼 것은 미상임차인
이 사건은 숫자만 보면 강한 할인 물건입니다. 감정가 251,000,000원에서 7회 유찰돼 160,640,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 250,000,000원의 64.3%입니다. 하지만 원래 보증금 250,000,000원의 이상윤 임차권이 선순위였던 만큼, 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 되는 사건입니다.
다행히 이상윤 관련 주된 인수위험은 2026.02.25. 확약으로 실질 0원*으로 정리됩니다. 그러나 박지혜의 전입은 말소기준보다 빠르고 보증금·확정일자는 미상입니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “주된 인수는 해소됐지만 실질취득가는 아직 미확정”입니다. 여기에 최근 거래 추세 -8.3%, 7회 유찰, 단지 경매 낙찰률 0.0%까지 겹칩니다. 가격 할인보다 박지혜 권리 확인이 선행돼야 하는 다세대 경매입니다.
