서울북부지방법원 2025타경12139. 동대문구 장안동 동일타워 9층 907호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 공부상 오피스텔이며 복층구조로 조사됐습니다. 소유자 김태완은 2021.12.07. 매매를 원인으로 거래가액 236,000,000원에 취득했고, 2021.12.14. 소유권이전등기를 마쳤습니다.
이 사건의 말소기준은 2023.07.19. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이보다 앞서 이라윤은 2021.10.27. 주민등록을 마치고 2021.10.29. 점유를 개시했으며, 2021.09.29. 확정일자도 갖췄습니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 대항력 있는 보증금 236,000,000원의 미배당분이 매수인에게 넘어갈 수 있는 전형적인 대항력 인수형입니다.
현재 최저가 119,296,000원에서 집행비용 2,470,144원을 먼저 제외하면 이라윤에게 배당되는 금액은 116,825,856원이고, 보증금 부족분은 119,174,144원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액은 줄고 미배당액은 늘기 때문에, 특별매각조건이 없다면 최저가만 내려갈 뿐 경제적 부담은 보증금 규모에 가깝게 고정됩니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 잔존채권 포기와 임차권등기 말소를 명시하므로 이라윤 관련 잔존보증금은 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12139 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 146-18 동일타워 제9층 제907호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 · 복층구조 · 9층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 김태완 (2021.12.07. 매매, 거래가액 236,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 119,296,000원 (6회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 236,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.19. 주택도시보증공사 가압류 255,916,711원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 특별매각조건으로 해소
2023.08.23. 설정된 이라윤의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하고 특별매각조건에 따라 말소됩니다. 주택도시보증공사의 가압류와 2025.03.19. 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 2021.06.14. 설정됐던 경인북부수산업협동조합의 근저당권 5,696,400,000원은 2021.10.25. 일부해지를 원인으로 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 관계자 4명
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 이라윤 | 2021.10.27. / 2021.09.29. | 236,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 실질 0원* |
| TSEDEN ISH TENUUN | 2024.03.04. / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 금전 승계 없음 |
| MUNKHJARGAL TSEDENISH | 2024.03.06. / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 금전 승계 없음 |
| ENKHNASAN ONONMURUN | 2024.03.04. / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 금전 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 실제 임차·점유 관계자는 4명입니다. 이라윤 외 3명은 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없으므로 보증금의 매수인 승계 위험은 확인되지 않습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았고 현황상 907호 점유자로 조사됐으므로, 특별매각조건의 보증금 포기 효과와 별개로 실제 점유 상태와 명도 상대방을 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,296,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,470,144원 |
| 1. 임차인 이라윤 보증금 | 236,000,000원 | 116,825,856원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 255,916,711원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 236,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이라윤의 배당 부족분은 119,174,144원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 금액이 매수인에게 승계되지만, 본건은 특별매각조건에 따른 잔존채권 포기·임차권등기 말소로 실질 인수액을 0원으로 봅니다.* 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 부담 구조 — 최저가 하락만으로 싸지는 물건은 아니다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 특별매각조건 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 119,296,000원 | 119,174,144원 | 실질 0원* |
| 7회 유찰 시 | 95,436,800원 | 142,681,062원 | 실질 0원* |
| 8회 유찰 시 | 76,349,440원 | 161,424,850원 | 실질 0원* |
표에서 중요한 것은 두 가지입니다. 첫째, 특별매각조건이 없다면 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 대항력 임차인의 미배당액이 증가해 전체 경제적 부담은 크게 줄지 않습니다. 둘째, 이 사건은 그 잔존채권을 포기시키는 조건이 있어 비로소 낙찰가 하락이 실제 취득가격 하락으로 연결됩니다. 따라서 입찰 전에는 매각물건명세서 원문에서 이 특별매각조건이 그대로 유지되는지 반드시 대조해야 합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 동답초등학교 북동측 인근이며 주위는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 여건은 정류장 거리와 운행빈도 등을 기준으로 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔이며 복층구조로 조사됐습니다. 기본 급배수·위생설비, 도시가스, 난방, 승강기와 기계식주차장이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 왕복 6차선 포장도로와 동측 폭 약 5미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 토지면적 487.0㎡, 공시지가 6,246,000원/㎡이며 토지거래계약 허가구역과 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 사건상 근린시설, 공부상 오피스텔이라는 용도 성격과 6회 유찰 이력을 고려하면 일반 주거용 아파트보다 매수층과 대출조건을 보수적으로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 유지되는지 확인하세요.
- 점유자 3명 확인. 이라윤 외 TSEDEN ISH TENUUN, MUNKHJARGAL TSEDENISH, ENKHNASAN ONONMURUN의 실제 거주 여부와 점유 근거를 확인하세요.
- 명도 시나리오. 금전 인수 위험이 없더라도 현재 점유자가 있으면 인도명령, 송달, 이사 협의에 시간과 비용이 들 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 공부상 오피스텔의 관계, 실제 사용 가능 범위, 임대사업자 등록과 민간임대주택등기의 처리 여부를 원본 서류로 대조하세요.
- 시세·수익률 조사. 감정가 대비 51.2%라는 할인율만으로 응찰하지 말고 동일 건물 오피스텔·근린시설의 매매가와 임대료를 조사하세요.
- 관리비·주차장. 미납 관리비, 기계식주차장 이용 가능 차종과 유지비, 공용부분 부담을 관리주체에 확인하세요.
- 등기 원본 대조. 2026.07.26. 발급 등기사항전부증명서와 법원 매각서류의 최신 변동을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수는 해소, 가격과 명도는 보류”
서류상 원칙만 보면 이 물건은 보증금 236,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 회차에서 119,174,144원의 미배당액이 생기는 고위험 인수형입니다. 그러나 특별매각조건이 잔존 보증금반환채권의 포기와 임차권등기 말소를 명시해, 이라윤 관련 인수는 실질 0원*으로 전환됩니다.
그렇다고 곧바로 안전한 저가 물건으로 단정할 수는 없습니다. 이미 6회 유찰됐고, 사건상 근린시설과 공부상 오피스텔이라는 용도 성격이 있으며, 이라윤 외 점유자 3명의 실제 점유관계도 남아 있습니다. 최근 실거래 비교 없이 감정가의 51.2%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정해서도 안 됩니다. 대항력 보증금 인수는 조건부 해소, 명도와 가격 판단은 현장 확인 후. 이 사건의 핵심은 특별매각조건의 최종 유효성과 실제 점유 상태를 확인하는 데 있습니다.
* 특별매각조건이 최종 매각조건으로 유지되고 임차인의 잔존 임대차보증금반환채권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되는 것을 전제로 한 판단입니다. 조건이 변경되거나 적용되지 않으면 현재 회차 룰상 인수액은 119,174,144원입니다.
