서울북부지방법원 2025타경12225. 서울 중랑구 묵동 광현홈타운 비동 302호, 2019년 사용승인된 도시형생활주택 단지형 다세대입니다. 감정가는 371,000,000원이지만 9회 유찰돼 최저가는 감정가의 약 13.42%인 49,795,000원까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 가격은 최저매각가로 끝나지 않습니다.
임차권자 조세연은 2021.04.19. 확정일자를 받고 2021.05.07. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 2022.06.09. 국세 압류보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 보증금은 280,000,000원이고 배당요구도 했지만, 현재 최저가에서 집행비용을 뺀 배당액은 48,498,690원에 불과합니다. 나머지 231,501,310원은 매수인이 인수합니다. 따라서 낙찰가가 더 내려가면 인수액이 그만큼 늘어 실질취득은 계속 280,000,000원 안팎에 머무는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12225 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 묵동 249-9 광현홈타운 비동 3층 302호 도로명: 서울특별시 중랑구 동일로149길 41-10 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 대상면적 37.6㎡ · 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 · 지하1층/지상6층 중 3층 |
| 사용승인 / 규모 | 2019.11.08. · 광현홈타운 20세대 |
| 소유자 | 이정우 (2020.11.27. 공유자 전원 지분 전부 이전, 매매 원인일 2019.11.01.) |
| 감정가 / 최저가 | 371,000,000원 / 49,795,000원 (9회 유찰, 감정가의 약 13.42%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21. |
① 권리 흐름 — 임차권등기는 지워져도 미배당 보증금은 남는다
등기부상 2020.03.10. 설정된 서울원예농업협동조합 근저당권 1,800,000,000원은 2020.06.19. 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2022.06.09. 국세 압류이며, 그 뒤의 중랑구 압류·의정부세무서 압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 조세연의 주택임차권등기 자체가 2023.06.12.로 말소기준권리보다 늦다는 이유만으로 안전하다고 보면 안 됩니다. 조세연의 전입·점유일은 2021.05.07.로 말소기준보다 빠릅니다. 매각으로 임차권등기가 말소되더라도, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다.
임차인·점유관계
| 신고인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 배당요구 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조세연 | 비동 3층 302호 전부 주거·임차권등기 | 전입·점유 2021.05.07. 확정 2021.04.19. | 280,000,000원 | 2023.06.12. 배당요구 있음 | 대항력 有 우선변제 有 승계 확인 없음 |
| 주택도시 | 주거 점유 부분 미상 | 전입 2021.05.07. 확정 2021.04.19. | 미상 | 2025.03.27. 배당요구 있음 | 대항력 가능·미상 우선변제 기재 승계 확인 없음 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교해야 한다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려가도 총부담이 함께 내려가지 않습니다. 낙찰가가 줄어든 만큼 임차인의 미배당 보증금, 즉 매수인 인수액이 늘기 때문입니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 9회 유찰 | 49,795,000원 | 231,501,310원 | 281,296,310원 |
| 10회 유찰 시 | 39,836,000원 | 241,281,048원 | 281,117,048원 |
| 11회 유찰 시 | 31,868,800원 | 249,104,838원 | 280,973,638원 |
현재 회차와 11회 유찰 가정의 낙찰가는 17,926,200원 차이가 나지만, 실질취득 차이는 322,672원에 불과합니다. 집행비용 때문에 총부담은 보증금 280,000,000원을 조금 웃도는 약 281,000,000원 수준으로 고정됩니다. 따라서 추가 유찰만 기다려서는 가격 메리트가 실질적으로 커지지 않습니다.
광현홈타운 최근 거래는 다음과 같습니다. 다만 본건 대상면적은 37.6㎡이고 거래 표본은 29.35㎡~29.98㎡로 면적이 일치하지 않아 직접 비교에는 한계가 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 29.93㎡ | 5층 | 270,000,000원 |
| 2025.05 | 29.35㎡ | 5층 | 267,750,000원 |
| 2022.04 | 29.98㎡ | 4층 | 305,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.93㎡ | 1건 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 280,916,666원 |
가격 판단에는 2022년의 305,000,000원이 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 270,000,000원이며, 최근 거래 추세는 과거보다 -5.7%입니다. 현 회차 실질취득 281,296,310원은 최근 시세의 104.2%로, 금액 기준으로는 최근 거래보다 11,296,310원 높습니다. 비교 면적이 다르더라도 이 수치만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가하거나 가격 가점을 줄 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,795,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,296,310원 |
| 1. 임차인 조세연 보증금 | 280,000,000원 | 48,498,690원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
조세연 보증금 미배당액 231,501,310원이 매수인 인수 추정액입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 신청채권은 현 가정에서 배당되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신묵초등학교 남측 인근으로, 다세대주택·아파트단지·교육시설·관공서·공원·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 7호선 먹골역·중화역과 노선버스 정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 2019.11.08. 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 건물입니다. 승강기, 도시가스 개별난방, 위생·급배수 및 기본 전기설비를 갖췄습니다.
- 도로·토지. 평탄한 사다리형 토지로 북동측 약 6m, 남측 약 4m 포장도로에 접합니다. 토지면적은 524.4㎡, 공시지가는 ㎡당 3,683,000원입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 20세대 소규모 다세대이고 확인되는 거래는 3건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰은 9.0회, 낙찰률은 0.0%로 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총부담으로 계산. 현재 회차 기준 낙찰대금 49,795,000원과 인수액 231,501,310원을 합친 281,296,310원을 기본 취득원가로 봐야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 11회 유찰 시에도 실질취득은 280,973,638원입니다. 최저가 하락분 대부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류의 교부청구액과 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 합니다. 선순위 세금이 배당되면 임차인 인수액이 늘어납니다.
- 별도 신고 확인. ‘주택도시’ 신고의 정확한 권리자, 보증금, 대위·승계 여부와 조세연 신고와의 관계를 원본 명세서에서 확인해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 조세연의 전입·점유 유지 또는 임차권등기 이후 이사 여부, 배당요구 효력, 보증금 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 면적 차이. 최근 거래 표본은 29㎡대이고 본건 대상면적은 37.6㎡입니다. 동일 면적·유사 층의 추가 거래와 현장 상태를 별도로 조사해야 합니다.
- 명도·인도 협의. 임차권등기 물건이므로 실제 점유자를 확인하고 인도명령 가능 여부와 명도 비용을 보수적으로 반영해야 합니다.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 도시가스·전기·수도 미납 여부를 관리주체와 각 공급기관에 확인해야 합니다.
맺으며 — “9회 유찰”보다 “보증금 2.8억”이 더 중요하다
감정가 371,000,000원에서 49,795,000원까지 내려온 숫자는 강한 할인 신호처럼 보입니다. 그러나 조세연의 보증금 280,000,000원이 낙찰가보다 크고 대항력이 있어, 매수인의 실제 부담은 최저가가 아니라 약 281,000,000원으로 고정됩니다. 현재 회차 실질취득 281,296,310원은 최근 12개월 거래 270,000,000원보다 높고, 거래 추세도 -5.7%입니다.
여기에 국세·지방세의 당해세 가능성, 보증금이 확인되지 않은 별도 신고, 소규모 단지의 낮은 거래량과 평균 9.0회 유찰이라는 환금성 문제가 겹칩니다. 비교 거래의 면적이 본건과 다르다는 점까지 감안하면 정확한 적정가는 현장조사로 보완해야 하지만, 적어도 “최저가가 감정가의 13%이므로 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 이 사건은 낮은 입찰가보다 선순위 임차보증금의 미배당액과 추가 인수 가능성을 먼저 계산해야 하는 고위험 인수형 물건입니다.
