서울북부지방법원 2025타경12233. 중랑구 면목동 에이스빌 5층 501호, 전용 45.91㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 현재 소유자는 김진기이며 2021.09.30. 매매를 원인으로 2021.10.26. 소유권을 취득했고 거래가액은 320,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 담보권이 아니라 말소기준보다 앞선 대항력 임차관계와 이후 제출된 확약서입니다.
말소기준권리는 2022.08.11. 중소기업은행의 가압류 12,693,349원입니다. 임준섭의 전입신고는 2021.10.01., 점유개시는 2021.09.30., 확정일자는 2021.08.02.로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 320,000,000원이고 배당요구도 있어 원래라면 낙찰가와 배당액에 따라 잔존 보증금 인수 여부가 매우 중요한 구조입니다.
다만 매각물건명세서 비고에는 2026.06.24. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당에서 보증금을 전액 배당받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 이 확약을 주된 임차권등기 보증금에 적용하면 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12233 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목동 458-7 에이스빌 5층 501호 · 서울특별시 중랑구 면목로54길 24 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 45.91㎡ · 방3·거실·주방·W/C 2 · 지상5층 중 5층 |
| 사용승인 | 2013.04.29 |
| 소유자 | 김진기 · 2021.10.26 소유권이전 · 거래가액 320,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 333,000,000원 / 333,000,000원 |
| 유찰 | 9회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약서가 핵심
② 임차관계 — 확약 적용 범위를 반드시 대조
| 신고자 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임준섭 | 320,000,000원 | 2021.10.01 | 2021.08.02 | 있음 2023.12.06 | 있음 | 있음 | 실질 0원* |
| 주택도시 | 미상 | 2021.10.01 | 2021.08.02 | 있음 2025.03.27 | 있음 | 있음 | 원본 확인 |
* 명세서 비고의 2026.06.24. 확약을 주된 임차권등기 보증금에 적용한 실질 기준입니다. 확약은 그 대상 임차관계에만 적용되므로, 별도로 기재된 ‘주택도시’ 신고가 동일한 보증관계인지, 독립된 임차관계인지 원본 명세서와 확약서에서 확인해야 합니다. 확약 범위 밖 별도 대항력 임차관계라면 인수위험은 남습니다.
③ 가격 비교 — 9회 유찰이어도 현재 가격은 싸지 않다
에이스빌은 총 9세대, 2013.04.29. 사용승인된 다세대입니다. 전용 45.91㎡의 확인된 거래는 2021.09. 320,000,000원 1건이며, 최신 거래가·평균 거래가·최근 12개월 평균이 모두 320,000,000원으로 집계돼 있습니다.
| 구분 | 시점 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 확인 거래 | 2021.09 | 45.91㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | 45.91㎡ | — | 320,000,000원 |
| 현재 최저가 | 2026.07.21 | 45.91㎡ | 5 | 333,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 333,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 320,000,000원의 104.1%입니다. 따라서 9회 유찰됐다는 사실만 보고 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 현재 회차 기준으로는 최근 거래보다 높은 가격입니다.
④ 예상배당표 (매각가 333,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,462,000원 |
| 1. 임차인 임준섭 보증금 | 320,000,000원 | 320,000,000원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 12,693,349원 | 7,538,000원 |
| 3. 가압류 · 하나카드주식회사 | 10,407,148원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 21,861,410원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 배당표는 집행비용 추정 및 당해세·임차인 최우선변제 미반영 조건이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 미반영 산정액과 구분해야 한다
| 회차 | 매각가 | 산정 인수액 | 매각가+산정 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 333,000,000원 | 0원 | 333,000,000원 |
| 10회 유찰 시 · 감정가 80% | 266,400,000원 | 58,129,600원 | 324,529,600원 |
| 11회 유찰 시 · 감정가 64% | 213,120,000원 | 110,663,680원 | 323,783,680원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 면목초등학교 남동측 인근이며, 다세대주택과 근린상가가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 7호선 사가정역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 방3, 거실, 주방, W/C 2, 현관 등으로 이용됩니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,938,000원/㎡입니다. 토지면적은 234.4㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 환금성. 에이스빌은 총 9세대이고 확인된 동일 면적 거래는 1건입니다. 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 9.0회, 매각률은 0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.06.24. 제출된 확약서에서 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 대상이 임준섭 임차권과 일치하는지 확인하세요.
- 별도 ‘주택도시’ 신고. 전입 2021.10.01., 확정일자 2021.08.02., 배당요구 2025.03.27.로 기재됐지만 보증금은 미상입니다. 독립 임차관계인지 동일 보증관계인지 원본 대조가 필요합니다.
- 가격 상한. 현재 실질취득 333,000,000원은 최근 거래 및 최근 12개월 평균 320,000,000원의 104.1%입니다. 9회 유찰만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 배당 구조. 현재 매각가 가정에서는 임준섭 보증금 320,000,000원이 전액 배당되고 중소기업은행 가압류에 7,538,000원이 배당됩니다.
- 명도·점유. 현황상 임대관계는 미상으로 평가돼 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 관련 서류를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원*”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 320,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 위험해 보입니다. 그러나 2026.06.24. 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 주된 임차권에 그대로 적용된다면 대항력과 잔존 보증금반환청구권이 포기되고 임차권등기도 말소되므로 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
그렇다고 투자 매력이 자동으로 생기는 것은 아닙니다. 현재 최저가와 실질취득은 333,000,000원으로 최신 거래·최근 12개월 평균 320,000,000원의 104.1%입니다. 여기에 9회 유찰, 총 9세대의 소규모 다세대라는 환금성 요소, 별도로 기재된 ‘주택도시’ 임차정보의 보증금 미상 문제까지 남습니다. 결론은 주된 임차권 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 현재 가격은 최근 시세 이상이고 확약 범위 밖 임차관계 확인이 끝나기 전에는 보수적으로 볼 물건입니다.
