서울북부지방법원 2025타경12282. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 17층 건물의 4층 403호로, 현재 소유자는 김대성입니다. 김대성은 2020년 12월 30일 매매를 원인으로 2021년 1월 19일 139,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 임차인 이정훈의 임대차계약일은 2020.12.08, 주민등록·점유개시일은 2020.12.29로 소유권 취득보다도 앞섭니다.
말소기준은 2022.12.08 국의 압류입니다. 임차인 이정훈은 그보다 앞선 2020.12.29에 전입·점유를 갖춰 대항력 있음으로 조사됐고, 2020.12.08 확정일자와 배당요구까지 있어 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 최저가 1.15억만 보고 “싸다”고 판단해서는 안 되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12282 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 전농동 601-2 에스앤제이프리미안 4층 403호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 · 17층 건물 내 4층 403호 |
| 시세 비교면적 | 16.575㎡ |
| 소유자 | 김대성 (2021.01.19 소유권이전 · 거래가액 139,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 115,000,000원 |
| 유찰 | 7회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 139,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 특별매각조건으로 0원
핵심은 임차인입니다. 실제 임차인은 이정훈 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복 임차인 신고는 없습니다. 이정훈의 보증금은 139,000,000원, 전입·점유개시는 2020.12.29, 확정일자는 2020.12.08입니다. 말소기준 2022.12.08보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당요구도 접수돼 우선변제권을 행사합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정훈 | 제4층 제403호 전부 | 139,000,000원 | 2020.12.29 | 2020.12.08 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
* 26,410,000원은 특별매각조건을 적용하기 전 일반 배당 계산상의 미배당 금액입니다.
말소기준인 2022.12.08 압류 이후의 2023.05.12 동대문구 압류와 2025.04.07 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차권등기는 등기일 자체는 2023.02.09로 말소기준 뒤지만, 임차인의 대항력은 등기일이 아니라 앞선 전입·점유 시점에서 성립한 것으로 조사됐다는 점이 중요합니다.
② 시세 비교 — 7회 유찰에도 최근 평균보다 높다
에스앤제이프리미안은 18세대, 2017.04.06 준공입니다. 비교면적과 매칭된 거래를 보면 전체 12건 평균은 105,416,666원이지만, 가격 판단은 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 112,500,000원과 최신 거래 100,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 8.2% 높습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 16.58㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2025.03 | 17.98㎡ | 12 | 125,000,000원 |
| 2024.03 | 16.58㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 2023.09 | 16.58㎡ | 13 | 115,000,000원 |
| 2023.05 | 16.58㎡ | 5 | 106,000,000원 |
| 2023.05 | 16.58㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 2023.04 | 15.04㎡ | 15 | 110,000,000원 |
| 2023.01 | 15.04㎡ | 15 | 110,000,000원 |
| 2022.07 | 16.58㎡ | 11 | 91,000,000원 |
| 2022.02 | 17.98㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2021.08 | 16.58㎡ | 3 | 93,000,000원 |
| 2021.08 | 16.58㎡ | 12 | 115,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 105,416,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 112,500,000원 |
특별매각조건을 반영하면 현재 실질취득은 최저가와 같은 115,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 112,500,000원의 102.2%입니다. 최신 거래 2025.05의 100,000,000원보다도 높기 때문에, 7회 유찰됐다는 숫자만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,410,000원 |
| 1. 임차인 이정훈 보증금 | 139,000,000원 | 112,590,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 139,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산상 임차인 보증금 부족분은 26,410,000원입니다. 다만 이 사건은 잔존 임대차보증금 반환채권 포기 및 임차권등기 말소 특별매각조건이 있어 실제 매수인 인수는 0원으로 봅니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 일반 계산상 인수액* |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 감정가 100% | 115,000,000원 | 26,410,000원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 80% | 92,000,000원 | 49,056,000원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 64% | 73,600,000원 | 67,124,800원 |
* 특별매각조건 적용 전 일반 배당 시나리오상의 수치입니다. 특별매각조건이 동일하게 적용되면 잔존 보증금 반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전농동 떡전교사거리 북동측 인근으로, 주변은 오피스텔·업무시설·근린상가 등으로 이루어진 지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 배치돼 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제2종일반주거지역이며, 철도보호지구·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등 제한이 확인됩니다.
- 공시지가. 5,234,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 18세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 6.2회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 잔존 임대차보증금 반환채권 포기와 임차권등기 말소 조건이 핵심입니다. 매각물건명세서 원문을 반드시 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 확인. 이정훈은 전입·점유 2020.12.29, 확정일자 2020.12.08, 보증금 139,000,000원인 대항력 임차인입니다. 특별조건과 별개로 이 기본 구조를 놓치면 안 됩니다.
- 가격 상한 확인. 실질취득 115,000,000원은 최근 12개월 평균 112,500,000원의 102.2%입니다. 7회 유찰만을 가격 메리트로 해석하지 마세요.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2025.05의 100,000,000원입니다. 현재 최저가 115,000,000원과 차이가 있습니다.
- 관리비 체납 확인. 관리비가 약 1.5년 내외, 1,500,000원 내외 미납된 것으로 구두 탐문됐으나 정확성은 미상으로 관리사무소 등에 재확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 첫인상은 대항력 임차인의 보증금 139,000,000원이 감정가 115,000,000원보다 커 위험해 보인다는 것입니다. 실제로 일반 배당 계산만 적용하면 26,410,000원이 미배당돼 매수인 인수형이 됩니다. 하지만 매각물건명세서에 잔존 임대차보증금 반환채권 포기 및 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 있어 이 인수 위험은 실질 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 현재 가격을 높게 평가할 근거는 없습니다. 실질취득 1.15억은 최근 12개월 평균 1.125억의 102.2%이고, 최신 거래 1억보다도 높습니다. 단지는 18세대, 경매 평균 유찰 6.2회이며 이 사건도 이미 7회 유찰됐습니다. 권리는 특별조건으로 정리됐지만, 가격과 환금성은 여전히 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
