인천지방법원 2024타경576508. 인천 미추홀구 도화동 수정빌라 3층 302호, 전용 40.40㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자 정재성은 2020.06.12 거래가 93,000,000원에 취득했고, 신청채권자 서울보증보험 주식회사가 청구금액 104,330,480원으로 강제경매를 진행 중입니다. 말소기준은 2001.07.13 을구 1번 근저당권 52,000,000원으로 산정되어 있고, 그 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “후순위 권리 소멸”만 보고 끝낼 물건이 아닙니다. 을구 8번 주택임차권등기 보증금 89,000,000원이 명세서상 인수권리로 표시되어 있고, 동시에 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 그 임차권등기는 확약 범위에서는 실질 인수 0원*으로 처리하되, 확약 밖에 남는 실제 임차인 1명의 전입신고일·확정일자·보증금 미상 리스크는 별도로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경576508 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 수봉로171번길 10, 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 40.40㎡ · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건 내 3층 302호 |
| 소유자 | 정재성 (2020.06.12 거래가 93,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 41,160,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 104,330,480원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 미상 점유는 별도
말소기준 이후 권리만 보면 근저당권, 가압류, 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 2022.04.29 등기된 주택임차권입니다. 보증금 89,000,000원, 주민등록일자 2018.02.05, 점유개시일자 2018.02.08, 확정일자 2018.01.17 및 2020.02.10으로 기재되어 있으나, 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 그 임차권의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
② 임차인 및 인수 판정
실제 임차인은 1명으로 보며, 한국토지주택공사 명의 보증금은 보증기관 대위·승계 성격으로 보아 보증금에 중복 합산하지 않습니다.
| 구분 | 성명 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 주식회사 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
| 보증기관 대위·승계 | 한국토지주택공사 | 89,000,000원 | 2018.02.05 / 2018.01.17·2020.02.10 | 없음 | 배당요구 2022.04.29 | 확약 0원* |
* 주택임차권등기 보증금 89,000,000원은 확약이 없었다면 인수 검토 대상이지만, 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 확약 범위에서는 실질 인수 0원으로 봅니다. 단, 실제 임차인 1명의 미상분은 별도 확인 대상입니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 ‘확인 전제’다
수정빌라(517-2)는 2001.06.07 준공, 총 11세대 규모입니다. 제공된 실거래 표본 5건의 평균은 96,400,000원, 최저는 85,000,000원, 최고는 105,000,000원입니다. 현재 최저가 41,160,000원은 실거래 평균의 42.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 38.07㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2022.05 | 40.40㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2022.03 | 40.40㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 2021.09 | 40.40㎡ | 1 | 94,000,000원 |
| 2021.06 | 40.40㎡ | 1 | 98,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 96,400,000원 |
확약을 반영하면 실질취득은 현재 최저가와 같은 41,160,000원으로 계산됩니다. 그러나 이 계산은 주택임차권등기 89,000,000원에 대한 확약을 반영한 값일 뿐, 주식회사 미상 점유분을 해결했다는 뜻은 아닙니다. 따라서 시세 대비 낮은 가격은 장점이지만, 권리 확인이 끝난 뒤에만 의미 있는 가격입니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,140,880원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국주택은행 | 52,000,000원 | 40,019,120원 |
| 2. 근저당 · 구례농업협동조합 | 72,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 농협은행주식회사 | 55,200,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김영해 | 36,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서민금융진흥원 | 17,844,445원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 104,330,480원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 337,374,925원 중 예상 배당은 40,019,120원이며, 미배당은 297,355,805원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천기계공업고등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 난방설비·위생설비·급배수설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 고도지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역에 포함되고, 공시지가는 1,159,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 임차권등기 말소동의 확약서의 당사자, 범위, 말소 조건을 원본으로 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 확인. 주식회사의 전입신고일·확정일자·보증금이 미상이므로, 대항력 가능·미상으로 보고 보수적으로 판단해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 한국토지주택공사 명의 89,000,000원은 보증기관 대위·승계 성격으로 보아 실제 임차인 보증금에 별도로 더하지 않습니다.
- 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 0순위로 차감될 수 있어 후순위 미배당과 배당 변동 가능성이 있습니다.
- 환금성 점검. 총 11세대 소규모 다세대이고 제공된 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 낙찰 후 매각 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “확약 0원”과 “미상 임차인”을 분리해야 한다
이 물건은 숫자만 보면 매력적입니다. 최저가 41,160,000원은 실거래 평균 96,400,000원의 42.7%이고, 주택임차권등기 보증금 89,000,000원도 확약서가 있어 실질 인수 0원*으로 볼 수 있습니다. 하지만 결론은 단순하지 않습니다. 보증기관 승계분은 합산하지 않는 대신, 실제 임차인 1명의 전입·확정·보증금 미상 리스크가 남습니다. 가격은 합격권, 권리는 확인 전제. 확약서와 미상 점유가 깨끗하게 정리될 때만 현재 가격의 의미가 살아납니다.