서울북부지방법원 2025타경12528. 수락산역 남서측 인근의 7세대 다세대주택 ‘티파니’ 3층 301호, 전용 29.81㎡입니다. 소유자 박명수는 2021.03.15. 매매를 원인으로 거래가 230,000,000원에 취득했고, 2021.04.23. 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 이 사건의 말소기준은 금융기관 근저당이 아니라 2024.03.29. 주택도시보증공사의 가압류 20,000,000원입니다. 과거 국민은행 근저당 360,000,000원은 2021.02.24. 이미 말소돼 현재 권리분석의 기준이 아닙니다.
핵심은 말소기준보다 앞선 임차권입니다. 한대국은 2021.04.05. 임대차계약·전입·점유·확정일자를 모두 갖추고 2023.04.25. 보증금 230,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 일반적인 배당 구조라면 현 최저가에서 배당받지 못하는 93,990,528원을 매수인이 인수합니다. 하지만 매각물건명세서에는 신청채권자와 임차인이 배당으로 전액 변제받지 못하더라도 잔존 보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12528 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 상계동 1098-21 티파니 제3층 제301호 · 도로명 동일로239나길 36 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.81㎡ · 지상 5층 중 3층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2020.08.06. · 총 7세대 |
| 소유자 | 박명수 (2021.03.15. 매매 · 거래가 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 138,752,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21. |
| 등기 특이사항 | 2021.04.23. 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
임차인·점유자 분석
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리 배지 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박단비 | 301호 · 용도 미상 | 전입 2024.03.07. 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 | 보증금 확인 전 인수액 산정 불가. 한대국 특별조건과 별도로 확인 필요 |
| 한대국 | 301호 전부 · 주거 임차권등기 | 전입 2021.04.05. 확정 2021.04.05. | 230,000,000원 | 대항력 우선변제 승계 없음 | 룰상 93,990,528원 인수이나 특별매각조건으로 잔존채권 포기·임차권 말소 → 실질 0원 |
주택도시보증공사는 임차인 명의로 중복 신고된 보증기관 승계자가 아니라 가압류권자이자 신청채권자로 기재돼 있습니다. 따라서 한대국의 보증금 230,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액을 하나의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 낮은 최저가, 낮은 시세 신뢰도
티파니 전용 29.81㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 253,333,333원이고, 최근12개월 평균 및 최신 거래가는 265,000,000원으로 집계돼 있습니다. 최저가 138,752,000원은 최근12개월 평균의 52.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07. | 29.81㎡ | 5층 | 265,000,000원 |
| 2022.03. | 29.81㎡ | 2층 | 230,000,000원 |
| 2021.06. | 29.81㎡ | 5층 | 265,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 253,333,333원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 265,000,000원 |
최근 지표는 과거 거래보다 7.1% 높은 흐름으로 집계돼 하락 추세는 아닙니다. 그러나 최신 거래월이 2023.07.이고 최근 표본도 1건뿐이어서, 265,000,000원을 현재 확정 시세로 그대로 적용하기에는 표본의 시점과 수가 부족합니다. 최저가가 시세 지표보다 크게 낮다는 사실은 분명하지만, 그 할인 폭에는 박단비의 미상 보증금과 낮은 환금성이 반영돼 있을 가능성을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,752,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,742,528원 |
| 1. 임차인 한대국 보증금 | 230,000,000원 | 136,009,472원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 원칙상 한대국의 미배당액은 93,990,528원이며 매수인 인수 대상입니다. 다만 특별매각조건으로 한대국이 잔존 보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 한대국 관련 인수는 실질 0원입니다. 박단비의 미상 보증금은 이 배당표에 반영되지 않았습니다.
유찰 회차별 인수 구조
| 회차 | 최저가 | 룰상 한대국 인수 | 룰상 총취득 | 특별조건 반영* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 138,752,000원 | 93,990,528원 | 232,742,528원 | 138,752,000원* |
| 4회 유찰 시 | 111,001,600원 | 121,352,422원 | 232,354,022원 | 111,001,600원* |
| 5회 유찰 시 | 88,801,280원 | 143,197,143원 | 231,998,423원 | 88,801,280원* |
특별조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 한대국의 미배당 인수액이 늘어 룰상 총취득액은 약 232,000,000원대로 거의 고정됩니다. 즉 최저가만 내려간다고 실질취득가가 같은 폭으로 내려가지 않습니다. 이 사건은 특별조건으로 그 구조가 해소되지만, 박단비의 보증금은 별도이므로 표의 특별조건 반영 금액은 잠정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 7호선 수락산역 남서측 인근으로 아파트단지, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 수락산역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2020.08.06. 사용승인된 지상 5층 철근콘크리트 다세대주택이며 승강기, 도시가스 난방과 지상 1층 주차시설이 있습니다.
- 도로. 서측 동일로239나길과 남측 동일로241가길에 접한 소로각지입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역이며 공시지가는 4,004,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 7세대의 소규모 다세대주택이고 실거래는 3건, 경매 평균 유찰은 11.8회이며 매각률은 0%입니다.
- 내부 확인. 소유자와 이해관계인 부재로 내부조사가 이뤄지지 않아 건축물현황도와 외부 관찰을 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문. 한대국의 잔존 보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소의 이행 시점·방법을 매각물건명세서 원문과 법원에 확인하세요.
- 박단비 보증금. 임대차계약서, 보증금, 점유 여부, 확정일자, 배당요구 및 전출 여부를 확인하기 전에는 인수 0원으로 판단하면 안 됩니다.
- 현장 점유관계. 한대국과 박단비 중 실제 점유자가 누구인지, 공실인지, 제3자가 있는지 현장에서 재확인하세요.
- 민간임대주택등기. 민간임대주택 등록의 현재 상태와 매각 후 말소·등록정리 절차를 관할기관과 원본 서류로 확인하세요.
- 내부 상태. 내부조사가 되지 않았으므로 누수, 결로, 구조, 수리비와 실제 전용공간을 별도로 점검하세요.
- 환금성. 7세대 소규모 건물, 3건의 거래 표본, 평균 11.8회 유찰과 매각률 0%를 반영해 재매각 기간과 대출 가능액을 보수적으로 잡으세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기와 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 남은 한 명은 미상”
이 사건은 표면만 보면 보증금 230,000,000원의 선순위 임차권이 최저가보다 커서 낙찰가를 내려도 실질취득액이 약 232,000,000원대로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 특별매각조건이 한대국의 잔존채권 포기와 임차권등기 말소를 명시해, 한대국 관련 인수는 실질 0원으로 바뀝니다.
그렇다고 곧바로 인수 0원 물건으로 확정할 수는 없습니다. 말소기준보다 앞서 전입한 박단비의 보증금과 확정일자가 미상이고, 특별조건이 박단비에게 적용된다는 근거도 없습니다. 여기에 총 7세대, 평균 11.8회 유찰, 매각률 0%, 최신 실거래 2023.07.이라는 낮은 환금성과 시세 신뢰도까지 겹칩니다. 한대국 권리는 정리, 박단비 권리는 확인 전 보류. 이 물건의 입찰 여부는 박단비의 실제 임대차보증금을 확인한 뒤에야 결정할 수 있습니다.
