서울북부지방법원 2025타경12567. 강북구 수유동 예움하우스 4층 404호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 219,000,000원에서 8회 유찰돼 최저매각가는 36,742,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 16.78%에 불과하지만, 이 물건의 가격은 최저가로 끝나지 않습니다. 임차인 홍대립은 2018년 7월 24일 전입·점유를 시작했고, 2018년 7월 23일 확정일자를 받아 2022년 11월 22일 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,061,356원을 제외한 35,680,644원이 홍대립에게 배당됩니다. 보증금 203,000,000원 중 남는 167,319,356원은 매수인이 부담합니다. 결국 낙찰대금 36,742,000원을 합친 총부담은 204,061,356원입니다. 9회·10회 유찰로 최저가가 더 내려가도 인수액이 반대로 늘어나므로 실질취득액은 약 2.03억원에서 크게 달라지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12567 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 519-1 예움하우스 제4층 제404호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 지상 5층 건물 내 4층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 사용승인일 2018.01.16 · 승강기·CCTV·난방·급배수설비 |
| 소유자 | 홍경희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 36,742,000원 (8회 유찰, 감정가의 16.78%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 203,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2022년 11월 22일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 서울특별시강북구 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 홍대립은 말소기준보다 앞선 2018년 7월 24일 전입·점유와 2018년 7월 23일 확정일자를 갖추고 있습니다. 2024년 8월 12일 설정된 주택임차권등기는 등기일 자체가 후순위이지만, 그 기초가 되는 전입·점유가 말소기준보다 빠르므로 보증금 미배당액의 인수 문제가 남습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미배당액이 낙찰자 부담
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 홍대립 | 제4층 제404호 전부 | 2018.07.24 / 2018.07.23 | 203,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 167,319,356원 승계 |
| 주택도시 | 주거 | 2018.07.24 / 2018.07.23 | 확인 필요 | 대항력 有 우선변제 有 승계 미상 |
보증금이 명확한 임차권자는 홍대립 1명이며, 현재 회차 예상배당 후 남는 167,319,356원이 구체적인 인수액입니다. 별도로 확인되는 “주택도시” 명의의 임차 신고는 전입일과 확정일자는 표시돼 있으나 보증금 확인이 필요합니다. 따라서 이 신고를 승계 0원으로 단정해서는 안 되며, 홍대립의 확정 인수액 밖에 추가 위험이 존재하는지 원문을 대조해야 합니다.
③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단
비교 가능한 실거래 표본이 확인되지 않으므로 이 물건을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 최저가 36,742,000원을 감정가와 단순 비교하는 방식은 대항력 임차보증금 인수액을 누락하므로 잘못된 결론을 만듭니다. 가격 판단의 기준은 현재 회차 실질취득액인 204,061,356원이어야 합니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 36,742,000원 | 167,319,356원 | 204,061,356원 |
| 9회 유찰 시 | 29,393,600원 | 174,535,485원 | 203,929,085원 |
| 10회 유찰 시 | 23,514,880원 | 180,308,388원 | 203,823,268원 |
9회 유찰 시 최저가는 현재보다 7,348,400원 낮아지지만 인수액은 7,216,129원 증가합니다. 10회 유찰 시에도 최저가는 더 낮아지지만 실질취득액은 203,823,268원입니다. 즉 유찰 횟수가 늘어나는 것만으로는 가격 메리트가 커지지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,742,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,061,356원 |
| 1. 임차인 홍대립 보증금 | 203,000,000원 | 35,680,644원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,199,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권 · 주택도시보증공사 | 203,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 채권자의 미배당 채권은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 매수인에게 직접 연결되는 핵심 부담은 대항력 임차인 홍대립의 보증금 미배당액 167,319,356원입니다. 당해세·최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울우이초등학교 서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 4층 404호입니다. 사용승인일은 2018.01.16이며 승강기·CCTV·난방·위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 임대관계에는 주택임차권이 설정돼 있습니다.
- 환금성. 다세대주택이면서 8회 유찰됐다는 사실은 최저가 하락에도 응찰 수요가 충분하지 않았다는 신호입니다. 실질취득액을 기준으로 출구가격을 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰 판단 기준은 36,742,000원이 아니라 현재 회차 실질취득액 204,061,356원입니다.
- 홍대립 인수액 확인. 보증금 203,000,000원, 예상배당 35,680,644원, 미배당 인수액 167,319,356원의 계산을 배당요구·매각물건명세서 원문과 대조해야 합니다.
- 별도 임차 신고 확인. “주택도시” 명의 신고의 실제 주체, 점유관계, 보증금과 홍대립 신고와의 관계를 확인해야 합니다. 확인 전에는 추가 승계 위험을 0원으로 볼 수 없습니다.
- 점유와 명도. 임차권등기 이후 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사·전입세대확인 등을 통해 확인해야 합니다.
- 세금 관계. 서울특별시강북구 압류가 존재하므로 압류 원인과 금액, 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 최근 실거래를 직접 조사해 실질취득액 약 2.04억원과 비교해야 합니다. 실거래 확인 전에는 “감정가보다 싸다”는 이유만으로 응찰해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·배당요구 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,674만원에 사는 물건”이 아니다
이 물건의 최저매각가는 36,742,000원이지만 실제 매수 부담은 그 금액으로 끝나지 않습니다. 홍대립의 대항력 있는 보증금 203,000,000원 중 167,319,356원이 배당되지 않아 매수인에게 넘어오므로, 현재 회차 실질취득은 204,061,356원입니다. 9회·10회 유찰로 최저가가 더 내려가도 인수액이 증가해 총부담은 약 2.03억원에서 거의 고정됩니다.
여기에 보증금 확인이 필요한 별도 임차 신고까지 존재합니다. 비교 가능한 실거래가 확인되지 않은 상태에서 8회 유찰과 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 표면 가격은 낮지만, 권리 인수와 추가 임차 확인 부담이 큰 고난도 물건입니다. 결론은 명확합니다. 최저가가 아니라 실질취득액으로 검토하고, 별도 임차 신고가 완전히 해소되기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.
