서울북부지방법원 2025타경12591. 도봉구 창동 북한산파크 4층 403호, 공부상 오피스텔이고 매각물건명세서에는 주거용 이용 중으로 기재된 물건입니다. 소유자 김민정은 2019년 5월 27일 소유권을 이전받았고 거래가액은 179,000,000원입니다. 현재 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 2019년부터 대항요건을 갖춘 임차관계입니다. 최유리의 전입일은 2019년 5월 21일, 점유개시일은 2019년 5월 22일이며, 주택임차권등기는 2023년 6월 28일 설정됐습니다.
계산상 말소기준은 2025년 5월 21일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 최유리의 전입·점유 및 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 등기부에도 해당 주택임차권은 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 정리되어 있고, 매각물건명세서 역시 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12591 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 623-6 북한산파크 4층 403호 · 도로명 도봉로106길 71 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 주거용 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 6층 건물 · 승강기·주차장·난방·위생·급배수설비 |
| 소유자 | 김민정 · 2019.05.27 소유권이전 · 거래가액 179,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 50,331,000원 (7회 유찰·감정가 21%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 178,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권
최유리의 임대차계약일은 2019년 3월 23일과 2021년 4월 2일이고, 등기부에는 확정일자가 2019년 5월 10일, 증액된 8,000,000원에 대해 2021년 4월 5일로 기재되어 있습니다. 매각물건명세서상 배당요구도 확인됩니다. 따라서 이 물건은 단순히 “최저가 5,033만원짜리 오피스텔”이 아니라, 대항력 임차보증금의 미변제 잔액을 함께 보는 인수형 경매입니다.
임차인 현황 — 신고 2건
| 임차인 | 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최유리 | 제4층 제403호 전부 · 주거(임차권등기) | 170,000,000원 | 2019.05.21 | 2019.05.10 / 2021.04.05 | 있음 | 있음 | 확인 필요 | 미변제 잔액 인수 |
| 주택도시 | 주거 | 미상 | 2019.05.21 | 2019.05.10 | 2025.05.20 | 있음 | 있음 | 별도 확인 |
② 가격 구조 — 5,033만원이 아니라 ‘약 1.70억’으로 본다
현재 최저가는 50,331,000원으로 감정가 240,000,000원의 약 21%입니다. 일반적인 물건이라면 7회 유찰 자체가 강한 할인 신호입니다. 그러나 이 사건은 구조가 다릅니다. 대항력 있는 최유리의 보증금 170,000,000원이 현재 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 더 내려가면 그만큼 배당되지 못한 보증금의 인수분이 늘어나는 구조입니다.
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 미배당 | 가격 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 (21%) | 50,331,000원 | 128,974,958원 | 최유리 보증금 170,000,000원 기준으로 실질취득 판단 |
| 8회 유찰 시 (17%) | 40,264,800원 | 138,859,966원 | 최저가 하락만으로 가격 메리트가 커진다고 볼 수 없음 |
| 9회 유찰 시 (13%) | 32,211,840원 | 146,767,973원 | 인수형 구조 지속 · 추가 임차 신고까지 별도 확인 |
즉 7회 유찰이라는 숫자 자체는 크지만, 이 사건에서는 유찰 횟수를 가격 가점으로 바로 연결하면 안 됩니다. 현재 회차뿐 아니라 이후 회차에서도 최유리 임차보증금 170,000,000원이 실질취득의 핵심 기준으로 남습니다. 게다가 별도 임차 신고의 보증금은 미상이라, 최유리 건 외에 추가 부담이 있는지도 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,331,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,305,958원 |
| 인수 · 임차인 최유리 보증금 | 170,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 178,000,000원 | 49,025,042원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당가정상 집행비용 1,305,958원, 신청채권자 배당 49,025,042원, 신청채권자 미배당 128,974,958원, 소유자 잔여 0원입니다. 최유리 임차권은 대항력 있는 인수권리이므로 입찰가격 판단은 최저가 단독이 아니라 보증금 170,000,000원 수준의 실질취득 기준으로 봐야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며, 매각물건명세서에는 해당 4층 호실이 주거용으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
- 입지. 국민건강보험공단 도봉지사 남동측 인근이며, 주변에는 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 본건 서측과 남측으로 도로가 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 난방·위생·급배수·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준공업지역·도시지역·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지면적은 669.8㎡, 공시지가는 3,540,000원/㎡입니다.
- 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준부터 잡기. 최저가 50,331,000원이 아니라 최유리 보증금 170,000,000원 수준을 기본 가격축으로 놓고 판단하세요.
- 최유리 임차권 원문 대조. 임대차계약일 2019.03.23·2021.04.02, 전입 2019.05.21, 점유 2019.05.22, 확정일자 2019.05.10·2021.04.05, 보증금 170,000,000원을 원문과 맞춰야 합니다.
- 두 번째 임차 신고 확인. “주택도시” 신고는 보증금이 미상입니다. 대항력·우선변제 및 최유리 임차권과의 관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 7회 유찰 착시 경계. 이후 8회·9회 유찰 시에도 최저가만 내려갈 뿐, 대항력 보증금 인수구조 때문에 실질취득 기준은 단순히 함께 내려가지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 처리와 관련 서류를 원문에서 확인하세요.
- 용도 현황 확인. 공부상 오피스텔이면서 주거용으로 이용 중이므로 현장 점유·이용상태를 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “7회 유찰 ≠ 5,033만원짜리 물건”
이 사건의 가장 큰 착시는 7회 유찰과 50,331,000원의 최저가입니다. 감정가 240,000,000원에서 21%까지 내려왔다는 숫자만 보면 강한 가격 메리트처럼 보입니다. 그러나 최유리의 대항력 임차보증금은 170,000,000원이고, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 이 물건은 낙찰가가 더 내려가도 실질취득 기준이 약 1.70억 수준에 묶이는 인수형으로 봐야 합니다.
더구나 별도 임차 신고 1건의 보증금은 미상입니다. 즉 현재 자료만으로는 1.70억 기준을 넘어서는 추가 부담 가능성까지 완전히 닫을 수 없습니다. 최저가는 매우 낮지만 권리위험은 낮지 않습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라, 최유리 임차권의 실제 배당·인수 범위와 두 번째 임차 신고의 실체를 정확히 확인하는 데 있습니다.
