* 등기상 전세금 242,000,000원이 임차보증금과 동일하고 대항력이 유지된다는 전제의 추정치입니다. 임차보증금은 매각자료상 미상이며, 당해세가 우선 차감되면 임차인 배당액은 감소하고 인수 가능액은 증가할 수 있습니다.

서울북부지방법원 2025타경12649. 면목동 헤렌하우스 3층 303호로, 사건상 용도는 근린시설이고 집합건축물대장상 이용상태는 사무소입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.05.26. 인천세무서장의 압류입니다. 이후 중랑구 압류, 주택도시보증공사 가압류 3,597,500,000원, 추가 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 말소기준보다 앞선 2020.03.13. 전세권이 있습니다. 전세권자는 경매신청채권자와 같은 안홍비이고 등기상 전세금은 242,000,000원입니다. 안홍비는 2020.03.12. 전입, 2020.02.04. 확정일자를 갖추고 2025.07.17. 배당요구도 했습니다. 전입일이 말소기준보다 빠르므로 대항력 있는 임차인으로 조사됐으며, 배당으로 보증금 전액이 회수되지 않으면 미배당액이 매수인에게 남을 가능성을 배제할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸하지만 선순위 점유가 남는다

2019.01.18. 설정된 전북은행 근저당권 2,400,000,000원은 2019.10.17. 이미 말소됐고, 2021.01.25. 국세 압류도 2022.01.26. 해제됐습니다. 현재 기준이 되는 2022.05.26. 국세 압류 이후의 중랑구 압류, 주택도시보증공사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당에서 우선 차감될 수 있어, 선순위 임차인의 실제 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사는 임차인이 아니라 3,597,500,000원의 가압류 채권자이므로 실제 임차인 수에 합산하지 않습니다. 실제 조사된 임차인은 안홍비 1명입니다. 임차보증금 자체는 미상이나, 같은 안홍비 명의의 등기상 전세금이 242,000,000원이고 경매 청구액도 242,000,000원입니다.

③ 낙찰가가 내려가도 실질취득액은 크게 내려가지 않는다

현재 회차에서 매각대금 67,895,000원 중 집행비용 1,622,110원을 제외하면 안홍비에게 66,272,890원이 배당됩니다. 전세금 242,000,000원을 실제 임차보증금으로 보면 남는 금액은 175,727,110원입니다. 이를 매수인이 인수한다고 가정하면 총 부담은 243,622,110원입니다.

낙찰가가 67,895,000원에서 43,452,800원으로 내려가도, 안홍비의 배당액이 함께 줄어 미배당액은 반대로 늘어납니다. 그 결과 실질취득 추정액은 약 243,000,000원대에서 거의 고정됩니다. 따라서 7회·8회 유찰 시 최저가만 보고 할인폭이 더 커졌다고 판단할 수 없습니다.

④ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득액으로 비교

헤렌하우스 실거래 자료의 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 2025.04. 거래 330,000,000원 1건입니다. 전체 6건 평균은 334,833,333원이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 가격은 이전 거래군보다 -1.7%로 하락한 흐름입니다.

표면 최저가 67,895,000원은 최근 거래의 20.6%이지만 이 비율에는 선순위 임차인의 미배당 인수 가능액이 빠져 있습니다. 권리 부담을 반영하면 비교 기준은 약 242,000,000원에서 243,622,110원 수준입니다. 최근 거래보다 낮아 보이는 구간이기는 하지만, 사무소 용도와 주거 이용 문제, 비교면적 불일치, 내부 미확인, 6회 유찰 이력을 함께 반영해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 67,895,000원 가정)

채권자 전체 청구액 3,839,500,000원 중 예상배당은 66,272,890원이고 총 미배당은 3,773,227,110원입니다. 이 총 미배당액 전체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 매수인 인수 판단의 핵심은 대항력 있는 안홍비의 실제 임차보증금과 미배당 잔액입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑥ 이용상태·입지·환금성 메모

• 용도. 사건상 근린시설이며 집합건축물대장상 사무소입니다. 매각물건명세서 비고에는 현황이 주거용이라고 기재됐으나, 감정평가 이용상태에는 폐문·부재로 내부를 확인하지 못해 주거 사용 여부를 확인하지 못했다고 적혀 있습니다.
• 용도변경. 건축법상 주거용으로 용도변경하려면 신고가 필요하고 주차장 설치 등 기준을 충족해야 한다고 조사됐습니다. 현재 이용과 적법한 공부상 용도를 반드시 대조해야 합니다.
• 교통. 면목역 7호선이 남서측 직선거리 약 330m, 상봉역 7호선이 북서측 약 430m에 있고 인근 버스정류장이 있어 교통상황은 양호합니다.
• 건물·도로. 철근콘크리트구조 7층 건물의 3층이며, 남측 약 9m 포장도로와 서측·북측 포장 세로에 접합니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 도심 공공주택 복합지구, 상대보호구역, 토지거래계약 허가구역 등에 포함되고 공시지가는 3,888,000원/㎡입니다.
• 규모. 헤렌하우스는 16세대이고 사용승인일은 2019.01.09.입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 동일 건물 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.3회, 낙찰률은 0%입니다. 사무소 용도와 주거 이용 여부, 선순위 점유 위험이 매수층을 제한한 정황으로 볼 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 원본 확인. 안홍비의 임대차계약서, 보증금 지급자료, 배당요구서와 채권계산서에서 실제 보증금이 242,000,000원인지 확인하세요.
• 미배당 인수 확인. 전세권의 배당·소멸과 별개로 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 남는지 매각물건명세서 문구를 확인하세요.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건의 체납 원인과 법정기일을 확인해야 합니다. 당해세가 우선 배당되면 임차인 미배당액이 증가할 수 있습니다.
• 동일인 관계 확인. 전세권자·임차인·경매신청채권자가 모두 안홍비입니다. 실제 점유, 계약 경위와 보증금 자금 흐름을 확인하세요.
• 용도 확인. 공부상 사무소와 현황 주거용 기재가 충돌합니다. 적법한 용도변경 여부, 주차장 기준과 관할 행정기관 신고사항을 점검하세요.
• 호수 원본 대조. 사건 주소는 3층 303호이나 감정요항의 위치·구조 서술에는 3층 302호가 기재돼 있습니다. 감정평가서 표제부와 현장 호수를 직접 대조하세요.
• 시세 재조사. 제공된 실거래는 29.73㎡·37.83㎡이고 분석대상 비교면적 47.97㎡와 일치하지 않습니다. 동일 면적·동일 용도의 거래나 임대수익 자료를 별도로 확보하세요.
• 점유·명도. 대항력 있는 임차인이 조사된 만큼 인도명령만으로 즉시 명도가 가능한지 단정하지 말고 보증금 반환과 점유이전 조건을 함께 검토하세요.

맺으며 — “최저가 26%”가 아니라 “실질취득 약 2.44억”

이 사건은 6회 유찰돼 최저가가 67,895,000원까지 내려왔지만, 가격표만 보고 접근하면 핵심을 놓칩니다. 안홍비의 전입과 전세권은 말소기준 압류보다 앞서고, 현재 매각가에서 등기상 전세금 242,000,000원이 모두 배당되지 않습니다. 전세금을 실제 보증금으로 보는 경우 실질취득 추정액은 243,622,110원이며, 추가 유찰이 되더라도 미배당액이 늘어 총부담은 약 243,000,000원대에서 크게 변하지 않습니다.

최근 거래 330,000,000원과 비교하면 숫자상 여유는 있지만 거래 면적이 일치하지 않고 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 여기에 최근 추세 -1.7%, 공부상 사무소와 주거 현황의 충돌, 안홍비의 실제 보증금 미상, 당해세 가능성, 평균 6.3회 유찰과 낙찰률 0%가 겹칩니다. 표면 가격은 낮지만 권리와 용도를 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없는 물건입니다. 이 사건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라, 선순위 임차보증금과 적법한 이용상태를 원본으로 확정할 수 있느냐입니다.