감정가 64%보다 먼저 볼 것 — 사용승인 미취득과 말소기준 재확인

서울중앙지방법원 2024타경117519. 종로구 구기동 36-3 외 1필지에 소재한 제101호 다세대주택과 토지가 일괄 평가된 사건입니다. 소유자는 주식회사세양건설산업이고, 신청채권자는 유아이제삼십오차유동화전문 유한회사이며 청구금액은 2,632,941,008원입니다. 감정가 4,487,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 2,871,680,000원입니다.

표면적인 숫자만 보면 감정가의 64%까지 내려온 물건입니다. 하지만 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 건물의 행정적 상태와 등기 순위입니다. 감정평가서에는 건물이 사용승인을 받지 않았고 건축물대장이 존재하지 않는다고 기재돼 있으며, 임대관계도 미상으로 조사됐습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 계산상 인수 0원, 그러나 말소기준 재확인

현재 배당 계산은 2022.07.07 접수된 주식회사재이와이종합건설의 가압류 1,516,400,000원을 첫 순위로 두고 있습니다. 그런데 등기 흐름에는 이 가압류가 2022.07.27 해제돼 2022.08.04 말소된 것으로 함께 기재돼 있습니다. 이어서 배당되는 정석진의 900,000,000원 근저당권과 와이케이건설주식회사의 500,000,000원 근저당권도 2022.07.27 해지·말소 기록이 존재합니다.

2022.07.27 설정된 450,000,000원의 근저당권, 2022.07.28 설정된 정석진의 900,000,000원 근저당권과 와이케이건설주식회사의 500,000,000원 근저당권을 비롯해 이후 다수의 근저당권·가압류·압류·경매개시결정이 이어집니다. 현재 분석에서는 이들 권리를 매각으로 소멸하는 것으로 분류하고 매수인 인수액을 0원으로 계산했지만, 선순위 기준 자체가 달라질 수 있는 만큼 “인수 0원” 역시 원본 대조를 전제로 봐야 합니다.

② 가격 판단 — 감정가 64%만으로는 싸다고 할 수 없다

현재 최저가는 감정가 4,487,000,000원의 64%인 2,871,680,000원입니다. 다만 최근 12개월 평균이나 최신 거래 등 비교 가능한 실거래 정보가 없으므로, 감정가 대비 하락 폭을 시세 차익으로 해석할 수 없습니다. 특히 사용승인을 받지 않은 건물은 일반적인 사용승인 완료 다세대주택과 동일한 기준으로 가격을 비교하기 어렵습니다.

회차가 한 번 더 진행될 경우 제시된 최저가 시나리오는 2,297,344,000원, 네 번째 유찰 시나리오는 1,837,875,200원입니다. 그러나 매각가가 내려가더라도 미배당 채권은 6,673,965,689원에서 7,242,558,329원, 7,697,432,441원으로 증가합니다. 이 미배당액은 현재 계산상 매수인이 인수하는 금액이 아니라 채권자 측 미회수액이지만, 복잡한 채권관계와 분쟁 가능성을 보여주는 지표로 볼 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,871,680,000원 가정)

총 채권액 9,514,528,889원 중 예상배당액은 2,840,563,200원, 미배당액은 6,673,965,689원입니다. 매수인 인수액은 현재 계산상 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당 선순위로 계산된 권리들의 말소 기록이 있으므로 실제 배당순위는 원본 확인에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 건물·토지 상태 — 사용승인 미취득이 핵심

• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지하 1층·지상 3층 건물이며 각 호실은 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 사용승인. 사용승인을 받지 않은 건물로 건축물대장이 존재하지 않아 등기사항전부증명서를 기준으로 평가됐습니다.
• 마감·설비. 외벽은 석재 붙임, 내벽은 몰탈 위 벽지, 바닥은 데코타일, 천장은 석고 위 벽지, 창호는 샷시 창호로 기재됐습니다. 위생·급배수·도시가스·승강기설비를 갖췄습니다.
• 토지. 2필 일단의 부정형 완경사지이며 공동주택 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 499.0㎡이고 공시지가는 2,995,000원/㎡입니다.
• 도로. 서측으로 폭 5m의 세로에 접하며 차량 진출입이 가능합니다.
• 공부상 차이. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없다고 기재됐지만, 사용승인 미취득과 건축물대장 부재는 별도의 핵심 확인사항입니다.

⑤ 입지·규제 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)

• 입지. 하비에르국제학교 남동측 인근이며, 주변은 단독·다가구·다세대주택이 밀집한 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 지선·일반버스 정류장이 도보 4분 내외 거리에 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·자연경관지구에 포함됩니다.
• 기타 제한. 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역에 포함됩니다.
• 토지거래허가. 2025.08.26~2026.08.25, 2025.10.20~2026.12.31 및 2024.09.10~2029.09.09의 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다.
• 환금성. 일반적인 사용승인 완료 다세대주택과 달리 건축물대장이 존재하지 않으므로, 매수·담보·재매각 과정에서 취급 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재산정. 2022.07.07 가압류 및 2022.07.08 근저당권의 해제·해지와 말소 여부를 등기 원본에서 대조하고 실제 최초 잔존권리를 특정하세요.
• 배당표 재작성. 말소된 권리가 배당 대상에 포함됐는지 확인하고, 실제 잔존채권 기준으로 배당순위를 다시 계산하세요.
• 점유·임대 확인. 임대관계 미상이므로 현장 점유자, 전입세대, 사업자등록, 배당요구 및 보증금 자료를 확인하세요.
• 사용승인 확인. 사용승인 미취득 사유, 현재 행정절차, 건축물대장 생성 가능 여부와 사용·처분 제한을 관할기관에 확인하세요.
• 토지거래허가 검토. 중첩된 허가구역의 대상과 허가 필요 여부를 입찰 전 확인하세요.
• 담보취급 확인. 건축물대장이 없는 집합건물에 대한 금융기관의 담보취급 가능 범위와 잔금조달 조건을 사전에 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 64%라는 숫자만 사용하지 말고, 사용승인 상태가 동일한 비교물건과 토지·건물의 개별 가치를 별도로 조사하세요.
• 미반영 채권 확인. 당해세와 임차인 최우선변제 등 예상배당에 반영되지 않은 항목을 확인하세요.

맺으며 — 할인율보다 선행조건이 많은 물건

이 사건은 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔고, 현재 계산만 보면 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이를 곧바로 안전하거나 저렴한 물건으로 해석할 수는 없습니다. 사용승인을 받지 않아 건축물대장이 없고, 감정평가서상 임대관계가 미상이며, 배당 선순위로 반영된 권리에는 말소 기록이 존재합니다.

실거래 비교자료도 없어 2,871,680,000원이 시장가보다 낮다는 근거가 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “감정가 64%에 입찰 검토”가 아니라 “말소기준·점유·사용승인 상태를 먼저 확정한 뒤 가치평가를 다시 시작”입니다. 원본 재분석 전에는 인수 0원과 예상배당표를 확정값으로 사용하지 않는 것이 안전합니다.