서울북부지방법원 2025타경12759. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 복층형 오피스텔 1개호입니다. 현재 최저매각가는 감정가 249,000,000원에서 6회 유찰된 65,274,000원입니다. 표면적인 할인폭만 보면 매우 커 보이지만, 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차권입니다.
임차인 배소정은 2022.04.13. 주민등록을 마쳤고 2022.04.15. 점유를 시작했습니다. 확정일자는 2022.02.25.이며 보증금은 253,670,000원입니다. 현재 살아 있는 말소기준권리는 2025.06.19. 강제경매개시결정이므로, 임차인의 대항요건이 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 임차권등기의 잔액부분이 말소되지 않는다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12759 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 답십리동 243-6 써밋카운티 4층 402호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 복층형 오피스텔 1개호 이용 |
| 면적 / 층 | 20.88㎡ · 지하1층 지상11층 내 4층 402호 |
| 소유자 | 한윤성 · 2022.04.15. 거래가액 253,670,000원에 공유자전원지분전부 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 65,274,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 253,670,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 사용승인 | 2021.07.30. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기부상 2021.09.03. 설정된 냉동냉장수산업협동조합 근저당권 6,500,000,000원은 2022.04.15. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서의 말소기준은 2025.06.19. 강제경매개시결정입니다. 반면 배소정의 전입은 2022.04.13., 점유개시는 2022.04.15.로 더 빠르고, 2023.06.27. 임차권등기까지 마쳤습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배소정 | 제4층 제402호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.13 / 2022.02.25 | 253,670,000원 | 있음 2023.06.27 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복된 임차인 행은 없으며, 실제 임차인은 배소정 1명입니다. 배당요구와 확정일자가 있어 우선변제권을 행사하지만, 현재 매각가로는 보증금 전액을 회수할 수 없어 부족분이 매수인에게 남습니다.
③ 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총비용은 약 2.55억
현재 회차의 낙찰가를 최저가와 같은 65,274,000원으로 놓으면 집행비용 1,574,932원을 제외한 63,699,068원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 189,970,932원이 남습니다. 따라서 매수인 기준 실질취득은 65,274,000원 + 189,970,932원 = 255,244,932원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 65,274,000원 | 189,970,932원 | 255,244,932원 |
| 7회 유찰 시 | 52,219,200원 | 202,790,746원 | 255,009,946원 |
| 8회 유찰 시 | 41,775,360원 | 213,046,596원 | 254,821,956원 |
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
써밋카운티의 거래 표본은 11건이고, 최근 12개월 평균 지표는 250,841,818원입니다. 최신 거래는 2022.06 · 264,240,000원, 전체 표본의 최저는 232,000,000원, 최고는 264,240,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 22.34㎡ | 4 | 264,240,000원 |
| 2022.04 | 20.88㎡ | 6 | 260,010,000원 |
| 2022.04 | 20.88㎡ | 6 | 260,010,000원 |
| 2022.03 | 20.88㎡ | 4 | 253,670,000원 |
| 2022.03 | 20.88㎡ | 4 | 253,670,000원 |
| 2022.03 | 20.88㎡ | 2 | 247,330,000원 |
| 2022.01 | 20.88㎡ | 3 | 250,500,000원 |
| 2022.01 | 20.88㎡ | 3 | 250,500,000원 |
| 2022.01 | 20.88㎡ | 2 | 247,330,000원 |
| 2021.09 | 22.34㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2021.08 | 22.34㎡ | 6 | 232,000,000원 |
| 평균 | — | 11건 | 250,841,818원 |
최저매각가 자체는 최근 12개월 평균의 26.0%에 불과하지만, 이 비율은 선순위 임차보증금 인수를 제외한 값입니다. 권리비용까지 합친 현재 회차 실질취득 255,244,932원은 최근 12개월 평균 지표 250,841,818원보다 높습니다. 따라서 이 사건을 “시세의 26%에 살 수 있는 물건”으로 해석해서는 안 됩니다.
또한 최신 거래 표본은 2022.06의 264,240,000원으로, 2026.07.21 매각기일과 시차가 큽니다. 실질취득이 과거 평균보다 이미 높은 만큼, 최신 거래 한 건만 근거로 가격 메리트를 주기도 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 65,274,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,574,932원 |
| 1. 임차인 배소정 보증금 · 우선변제 | 253,670,000원 | 63,699,068원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 253,670,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배소정에게 예상 배당되는 금액은 63,699,068원이며, 보증금 부족분 189,970,932원은 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 예상 배당과 소유자 잔여는 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가에서는 4층 402호를 복층형 오피스텔 1개호로 이용 중인 것으로 조사했습니다.
- 입지. 전농초등학교 남동측 인근으로, 전농로변에 상업업무시설과 근린생활시설이 소재하는 노선 상업업무 지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 남서측 직선거리 약 810m에 답십리역(5호선)이 있으며 인근에 시내버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 2021.07.30. 사용승인된 철근콘크리트구조 지하1층·지상11층 건물이며 엘리베이터·난방·주차타워·소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 준주거지역·제2종일반주거지역과 재정비촉진지구·과밀억제권역 등이 포함되며, 일부 필지는 대로3류와 제3종일반주거지역 등에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 써밋카운티는 총 16호로 집계돼 있으며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수 6.3회가 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 최저가 65,274,000원에 인수 189,970,932원을 더한 255,244,932원을 자금계획의 출발점으로 봐야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 7회 유찰 시 낙찰가 52,219,200원으로 내려가지만 인수는 202,790,746원으로 증가합니다. 8회 유찰 시에도 41,775,360원과 213,046,596원의 조합입니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 배소정의 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액부분에 대한 주택임차권등기가 말소되지 않는 구조입니다.
- 시세 최신성 확인. 확인된 최신 실거래는 2022.06의 264,240,000원이므로 실제 입찰 판단 전 현재 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정상 복층형 오피스텔 이용상태를 함께 확인하고 실제 이용·전입·운영 가능 여부를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 배당관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “65,274,000원이 아니라 255,244,932원을 보라”
6회 유찰 끝에 최저매각가가 65,274,000원까지 내려왔지만, 이 물건은 할인율만으로 판단하면 권리분석의 핵심을 놓칩니다. 대항력 있는 임차인 배소정의 보증금 253,670,000원이 있고, 현재 회차에서 배당되지 않는 189,970,932원이 매수인에게 남기 때문입니다.
현재 실질취득은 255,244,932원으로 최근 12개월 평균 지표 250,841,818원을 웃돕니다. 추가 유찰 시에도 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 전환돼 총비용은 약 255,000,000원 수준에 머뭅니다. 여기에 이미 6회 유찰됐고 써밋카운티 경매 통계도 평균 6.3회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 표면 최저가는 파격적이지만, 권리비용을 합친 가격 메리트는 확인되지 않는 인수형 물건이라는 것이 결론입니다.
