서울북부지방법원 2025타경12768. 도봉구 쌍문동 나너울카운티 226동 402호, 도시형생활주택 단지형다세대로 이용되는 물건입니다. 겉으로 보이는 숫자는 강렬합니다. 감정가 570,000,000원이 여섯 차례 유찰돼 최저매각가가 149,422,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리구조의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금입니다.
임차인 김남희는 2020.12.22. 전입했고, 임차보증금은 599,000,000원입니다. 말소기준권리인 2023.04.07. 압류보다 전입이 빠르며, 2020.12.28. 확정일자와 배당요구가 확인됩니다. 매각물건명세서도 이 임차권에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액 부분이 말소되지 않는다고 명시했습니다. 현재 최저가에서 집행비용을 제외한 146,530,092원이 임차인에게 배당되고, 나머지 452,469,908원은 낙찰자가 승계하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12768 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 532-77 나너울카운티 제226동 제4층 제402호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 도봉구 삼양로162가길 42-12 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대) · 전용 59.98㎡ · 5층 중 4층 |
| 소유자 | 이소영 (2020.12.28. 거래가 599,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 570,000,000원 / 149,422,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김남희 / 599,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 전입이 말소기준보다 빠르다
등기부에는 김남의 명의의 임차권등기가 기재된 뒤 성명이 김남희로 경정된 이력이 있습니다. 현황조사의 김남희와 임차권등기의 김남의는 전입일과 대상 호수가 같고 등기 명의 경정도 확인되므로, 별도 보증금을 가진 두 사람이 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다. 보증금 599,000,000원과 신청채권자의 청구액 599,000,000원을 서로 다른 채권처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.
| 실제 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김남희 임차권등기 당시 김남의 → 김남희로 경정 | 2020.12.22. 2020.12.28. | 599,000,000원 | 2024.12.24. 배당요구 있음 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 452,469,908원 승계 |
② 시세 비교 — 최저가 38.4%가 아니라 실질취득 154.7%
나너울카운티의 최근 12개월 거래는 2026.03.의 389,000,000원 1건이며, 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 389,000,000원입니다. 최근 거래는 전용 48.77㎡이고 대상 면적은 59.98㎡로 면적이 일치하지 않아 직접 비교에는 한계가 있습니다. 다만 실질취득 601,891,908원은 감정가 570,000,000원까지 웃돌고, 최근 거래보다도 212,891,908원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 48.77㎡ | 4 | 389,000,000원 |
| 2024.06 | 48.58㎡ | 5 | 350,000,000원 |
| 2024.03 | 44.14㎡ | 5 | 465,000,000원 |
| 2021.11 | 43.44㎡ | 2 | 420,000,000원 |
| 2021.11 | 43.44㎡ | 2 | 420,000,000원 |
| 2021.11 | 43.44㎡ | 2 | 425,000,000원 |
| 2021.11 | 43.44㎡ | 2 | 425,000,000원 |
| 2021.10 | 43.44㎡ | 2 | 417,000,000원 |
| 2021.09 | 43.44㎡ | 2 | 428,000,000원 |
| 2021.09 | 43.44㎡ | 3 | 428,000,000원 |
| 2021.08 | 43.44㎡ | 3 | 413,000,000원 |
| 2021.06 | 43.44㎡ | 4 | 425,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 417,083,333원 |
전체 평균 417,083,333원에는 2021년의 413,000,000원~428,000,000원대 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균인 389,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래는 이전 거래군보다 -7.3% 낮은 하락 추세입니다. 최저가만 보면 최근 시세의 38.4%이지만, 미배당 인수액을 합친 실질취득은 최근 시세의 154.7%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,422,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,891,908원 |
| 1. 임차인 김남희 보증금 | 599,000,000원 | 146,530,092원 |
| 2. 경매신청채권자 김남희 | 599,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 452,469,908원 |
매각대금은 집행비용과 임차인의 우선배당으로 모두 소진됩니다. 임차보증금의 미배당 잔액 452,469,908원은 매수인 인수액입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있으며, 그 경우 임차인 배당액과 인수액도 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 149,422,000원 | 452,469,908원 | 601,891,908원 |
| 7회 유찰 시 | 119,537,600원 | 481,935,926원 | 601,473,526원 |
| 8회 유찰 시 | 95,630,080원 | 505,491,261원 | 601,121,341원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 5층 도시형생활주택 단지형다세대로, 사용승인일은 2020.09.23.입니다.
- 입지. 우이신설선 북한산우이역 남동측 인근의 다세대주택지대로, 주변에 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 북한산우이역이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 설비. 위생·급탕·난방·승강기·도시가스·소방·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 6m 도로에 접하고 단지 내 도로를 통해 연결됩니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 916.0㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형이며 공시지가는 2,026,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 45세대 다세대이고 대상 면적과 실거래 표본 면적이 일치하지 않아 직접 비교 가능한 거래 표본이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액 우선 계산. 응찰가가 아니라 낙찰대금과 미배당 보증금의 합계를 기준으로 총 취득부담을 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 2024.12.24. 주택임차권등기와 김남의에서 김남희로 경정된 부기등기의 원문을 대조하세요.
- 신청채권자와 임차인 관계. 동일인 표시의 배경과 실제 임대차계약·보증금 지급내역·점유 실체를 확인하세요.
- 세금 압류. 말소기준권리인 경기광주세무서 압류의 채권액과 당해세 여부를 원본에서 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 2020.12.28. 민간임대주택 등록 부기사항의 경매 후 처리와 행정상 의무를 확인하세요.
- 실거래 면적 차이. 최근 거래는 48.77㎡이고 대상은 59.98㎡이므로 층·면적·내부 상태를 보정한 별도 시세조사가 필요합니다.
- 점유·명도. 대항력 임차인의 점유 상태와 보증금 반환 전 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 아니라 보증금이 가격을 결정한다”
이 물건은 감정가 570,000,000원에서 최저가 149,422,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 실제 임차인 1명의 보증금이 599,000,000원이고, 현재 회차의 미배당 인수액은 452,469,908원입니다. 따라서 매수인의 실질취득은 601,891,908원이며, 7회·8회 유찰 시에도 약 601,000,000원 수준에서 거의 움직이지 않습니다.
최근 12개월 평균과 최신 거래는 389,000,000원이고 거래 추세는 -7.3%입니다. 실질취득액은 최근 거래의 154.7%이며 감정가보다도 높습니다. 임차인과 신청채권자의 동일인 관계가 법적으로 달리 확정되지 않는 한, 매각물건명세서에 기재된 미배당 잔액 승계를 전제로 판단해야 합니다. 유찰 횟수는 많지만 가격 메리트는 없고, 권리위험과 환금성 부담이 동시에 큰 D등급 물건입니다.
