서울북부지방법원 2025타경12897. 정릉동 갤럭시더정릉 제3층 제301호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자 김윤상은 2023.04.12. 매매를 원인으로 거래가액 186,000,000원에 취득했고, 2023.04.27. 소유권이전과 민간임대주택등기가 이뤄졌습니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 임차보증금 인수입니다.
임차인 김도희의 전입·점유개시·확정일자는 모두 2023.04.27.입니다. 현재 말소기준으로 잡힌 2024.01.23. 압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 배당요구도 했지만, 현재 최저가 66,846,000원 가정에서는 집행비용을 제외한 65,242,772원만 배당돼 보증금 중 101,757,228원이 남습니다. 매각물건명세서도 이 잔액 부분은 말소되지 않는다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12897 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉동 148-10 갤럭시더정릉 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 제3층 제301호 |
| 소유자 | 김윤상 (2023.04.12. 매매 · 거래가액 186,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 66,846,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 167,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 등기상 특이사항 | 민간임대주택등기 · 공매공고 부기등기 · 주택임차권등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
과거 서울축산업협동조합 근저당 3건은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 중요한 기준은 2024.01.23. 국의 압류입니다. 이후의 주택임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 대상으로 표시돼 있지만, 김도희의 대항력은 임차권등기일 2024.07.18.이 아니라 그보다 앞선 2023.04.27. 전입·점유에서 발생합니다. 따라서 배당으로 보증금을 전액 돌려받지 못하면 미배당 보증금이 매수인에게 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김도희 | 제3층 제301호 전부 | 2023.04.27 / 2023.04.27 | 167,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
김도희는 실제 임차인 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고에 해당하지 않습니다. 배당요구일은 2024.07.18.이고, 등기부에는 같은 날 보증금 167,000,000원의 주택임차권이 등기됐습니다. 현 회차에서는 배당만으로 보증금이 전액 소멸하지 않으므로 잔액 101,757,228원 인수가 핵심입니다.
③ 유찰이 더 돼도 총 부담은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 66,846,000원 | 101,757,228원 | 168,603,228원 |
| 6회 유찰 시 | 53,476,800원 | 114,885,782원 | 168,362,582원 |
| 7회 유찰 시 | 42,781,440원 | 125,388,626원 | 168,170,066원 |
6회, 7회 유찰로 최저가가 더 내려가도 임차인에게 배당되는 금액이 줄어드는 만큼 매수인이 인수할 보증금이 커집니다. 결과적으로 총 부담은 168,603,228원 → 168,362,582원 → 168,170,066원으로 큰 폭으로 낮아지지 않습니다. 이 유형은 “유찰 = 실질취득가 하락”이 성립하지 않는 대항력 임차인 인수형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,846,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,603,228원 |
| 1. 임차인 김도희 보증금 | 167,000,000원 | 65,242,772원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 167,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차인 김도희의 보증금 중 65,242,772원만 배당되고, 부족분 101,757,228원이 매수인 인수액으로 남습니다. 집행비용은 매각가의 약 2.4% 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우이신설선 정릉역 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 정릉역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 15층 중 제3층 제301호입니다.
- 도로·설비. 북동측 및 남서측 자동차 통행 가능한 포장도로에 접하고, 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 5,511,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 재계산. 입찰가만 보지 말고 낙찰가 + 임차보증금 미배당 인수액을 합산해 판단해야 합니다.
- 임차보증금 전액변제 여부. 매각물건명세서상 김도희 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액부분 임차권이 말소되지 않는다고 명시돼 있습니다.
- 추가 유찰의 착시. 6회·7회 유찰 시에도 인수액이 커져 총 부담은 약 168,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
- 공매 진행 교차확인. 2024.07.18. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 법원경매와 공매 진행 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 감정평가에서는 임차인이 거주 중인 것으로 구두 탐문됐으나 정확성 여부는 미상으로 기재돼 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.04.27. 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 입찰 전 최신 등기 상태를 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수가 최종 인수액에 영향을 줄 수 있으므로 매각기일 전 최신 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “66,846,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 최저매각가는 감정가 204,000,000원에서 5회 유찰돼 66,846,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 김도희의 보증금은 167,000,000원이고, 현 회차에서 배당되지 않는 101,757,228원을 매수인이 인수합니다.
따라서 현재 회차의 실질취득 부담은 168,603,228원입니다. 6회·7회 유찰을 가정해도 각각 168,362,582원, 168,170,066원으로 거의 같은 수준입니다. 이 물건은 유찰 횟수나 최저가보다 임차보증금 인수 구조를 먼저 이해해야 하는 사건입니다. 여기에 공매공고 부기등기까지 존재하므로 진행 상태 교차확인도 필요합니다. 최저가는 크게 낮지만, 실질부담은 낮아지지 않는 구조. 이것이 이 사건의 결론입니다.
