서울북부지방법원 2025타경12934. 서울 동대문구 장안동 아르떼하임 제2층 제204호에 대한 강제경매입니다. 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 전용면적은 38.64㎡이며, 소유자는 우준형입니다. 신청채권자 성경식의 청구금액은 262,028,714원입니다.

겉으로만 보면 감정가 대비 약 41%까지 내려온 매력적인 물건처럼 보입니다. 그러나 등기부에는 성경식 명의의 전세금 240,000,000원 전세권과 보증금 252,000,000원 주택임차권이 존재합니다. 두 권리는 동일인의 보증금 관계이므로 단순히 합산해서는 안 되지만, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.

여기에 사무실 사용자로 조사된 송선기가 별도로 존재합니다. 따라서 분석의 핵심은 최저가 자체가 아니라 배당 후 남는 보증금과 추가 점유자의 권리 확인입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 전세권과 임차권이 남는다

권리분석 기준으로 제시된 강제경매개시결정일은 2025.07.16입니다. 성경식의 전세권 설정등기와 주택임차권등기는 그보다 앞서 있습니다. 이 사건은 단순히 강제경매개시결정이 소멸한다는 이유만으로 선행 임차권리까지 깨끗하게 말소되는 물건이 아닙니다.

특히 성경식은 전세권자이면서 주택임차권자이고, 동시에 이 강제경매의 신청채권자입니다. 동일인 명의의 권리가 중첩되어 있으므로 전세금 240,000,000원과 임차보증금 252,000,000원을 독립된 보증금으로 이중 합산해서는 안 됩니다. 다만 두 등기의 권리관계, 증액된 보증금의 효력, 배당충당 순위와 말소 조건은 반드시 원본 서류로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 추가 인수 위험

성경식의 임차보증금은 2020년 최초 240,000,000원에서 2021.12.29에 12,000,000원이 증액된 총 252,000,000원입니다. 최초 확정일자는 2020.01.22, 증액분 확정일자는 2021.12.31입니다.

성경식은 등기된 선행 권리자이자 경매신청채권자입니다. 권리의 중첩만으로 가장임차인이나 부정한 관계라고 단정할 수는 없지만, 실제 임대차계약, 보증금 지급 및 증액 내역, 전세권과 임차권의 관계를 대조할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 41% 낙찰가의 착시

아르떼하임의 동일 면적 38.64㎡ 거래는 2026.10의 245,000,000원과 2024.06의 255,000,000원이 확인됩니다. 전체 2건의 평균은 250,000,000원이지만, 현재 가격 판단에는 최근 12개월 거래인 245,000,000원을 우선 적용합니다.

최근 거래는 이전 거래 대비 3.9% 하락했습니다. 거래 표본이 2건에 불과해 장기적인 시장 방향을 확정할 수는 없지만, 현재 확인되는 가격 흐름은 하락 방향입니다. 과거의 높은 거래가를 포함한 전체 평균만 사용하면 가격 메리트가 실제보다 커 보일 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 101,171,000원 가정)

매각대금에서 집행비용을 제외한 금액을 성경식의 보증금에 배당하는 추정입니다. 동일인의 전세권과 임차권에 기재된 보증금은 중복 합산하지 않습니다. 인수액은 매각대금의 배당 항목이 아니라 매수인의 추가 부담이며, 송선기의 보증금과 당해세·최우선변제 등은 확정 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 내려가는 낙찰가, 늘어나는 인수액

이 물건에서 가장 주의할 점은 유찰이 반복되더라도 매수인의 실질취득비용이 최저매각가만큼 감소하지 않는다는 사실입니다. 보증금 252,000,000원의 상당 부분이 매수인에게 이전되므로, 낙찰가가 내려가면 배당액도 줄고 미배당 보증금은 증가합니다.

실질취득 = 회차별 매각가 + 성경식 보증금 인수 추정액. 각 회차의 비용 추정과 배당금 변화로 총액에 소폭 차이가 발생합니다. 송선기 관련 미확정 부담과 별도 취득비용은 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 장안동 사거리 남서측 인근에 위치하며, 상업용·업무용 빌딩, 아파트, 오피스텔과 상가가 혼재한 지역입니다. 감정평가상 주변 환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근 노선버스 정류장을 이용할 수 있습니다. 남동측 장한로의 광대로에 접해 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 2층 204호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·화재탐지 및 경보설비 등을 갖추고 있습니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설로 분류되지만 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 성경식은 주거용 임차권, 송선기는 사무실 사용자로 조사되어 건축물 용도와 실제 이용현황의 대조가 중요합니다.
• 규제. 일반상업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 기재되어 있어 적용 대상 여부를 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 아르떼하임은 28세대 규모이며 2019.05.14 준공된 건물입니다. 동일 면적 실거래 표본이 2건에 불과해 가격 판단의 불확실성이 있고 최근 거래는 이전 거래보다 3.9% 낮습니다.
• 경매 이력. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.5회입니다. 현재 물건도 4회 유찰되었으나, 보증금 인수를 고려하면 낮은 매각가격만으로 투자 매력을 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 전세권·임차권의 인수 범위. 성경식의 전세권 240,000,000원과 임차보증금 252,000,000원이 같은 계약관계인지, 증액분의 효력 및 배당 후 말소되지 않는 금액이 얼마인지 원본으로 확인하세요.
• 보증금 지급 증빙. 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 증액 계약과 확정일자, 임차권등기명령 관련 기록을 대조하세요.
• 송선기 점유 확인. 사무실 사용관계, 계약 상대방, 보증금·차임, 현재 점유 여부와 성경식과의 관계를 확인하세요. 대항력과 인수 여부는 미확정입니다.
• 중복 권리 신고 확인. 성경식의 전세권과 임차권, 경매신청채권의 관계를 확인하고 동일 보증금을 중복 부담하는 것으로 계산하지 않도록 주의하세요.
• 입찰 자금 판단. 최저가 101,171,000원만 준비하면 되는 물건이 아닙니다. 성경식 관련 실질취득 추정액 254,216,394원과 별도 비용, 추가 인수 위험까지 검토해야 합니다.
• 실거래와 비교. 최근 거래 245,000,000원과 최근 하락 추세를 우선 검토하세요. 실질취득 추정액이 이미 최근 거래가를 웃돕니다.
• 명도·관리비. 현재 점유자와 인도 가능 시점, 체납 관리비 중 승계 가능 항목을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 배당 관련 기록, 감정평가서 원본을 입찰 전 반드시 확인하세요.

맺으며 — “1.01억에 낙찰받아도 1.01억짜리 물건이 아니다”

이 사건은 낮은 최저매각가보다 낙찰자가 실제 부담하는 총액을 먼저 계산해야 하는 물건입니다. 성경식의 보증금 252,000,000원 중 미배당되는 금액을 인수하면 현재 회차의 실질취득 추정액은 254,216,394원입니다. 최근 거래 245,000,000원보다 높은 수준이고, 시세 흐름도 이전 거래 대비 3.9% 하락했습니다.

5회 또는 6회 유찰되더라도 줄어든 낙찰가만큼 보증금 인수액이 증가하여 실질취득은 여전히 253,000,000원 이상으로 추정됩니다. 여기에 송선기의 보증금과 대항력, 실제 점유관계까지 명확하지 않은 상태입니다.

결론은 보수적 접근입니다. 현재 확인되는 배당과 인수 조건에서는 유찰 횟수나 낮은 최저가를 근거로 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 성경식의 보증금 인수 범위가 확정되고, 송선기의 권리 및 점유관계가 해소되는지를 먼저 확인해야 합니다. 권리 정리 없이 가격만 보고 입찰하는 것은 피해야 할 물건입니다.