인천지방법원 2024타경576942. 인천 미추홀구 숭의동 한마음아파트 에이동 11층 1105호, 전용 49.8㎡ 아파트입니다. 등기 흐름에서 가장 중요한 것은 과거 송화새마을금고 근저당이 아니라 현재 경매에서 기준이 되는 2024.11.27. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 2017.02.06. 설정됐던 송화새마을금고 근저당권은 2022.01.27. 이미 말소됐습니다.
반면 임차인 이고은은 임대차계약과 확정일자가 2021.12.21., 주민등록과 점유개시가 2022.01.27.이고, 2024.02.05. 임차권등기까지 마쳤습니다. 경매개시결정보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 보증금은 220,000,000원으로 감정가 204,000,000원보다도 큽니다. 이 구조만 보면 통상 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 가까워지는 인수형 경매가 됩니다.
* 배당모델 자체는 최저가 142,800,000원에서 집행비용 2,799,200원과 임차인 배당 140,000,800원을 반영해 미배당 보증금 79,999,200원을 매수인 인수로 계산합니다. 다만 본 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 평가합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경576942 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 인중로 19, 에이동 11층1105호 (숭의동,한마음아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.8㎡ · 15층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 박경훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 142,800,000원 (4회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 226,705,814원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 결론을 바꾼다
등기부상 가장 오래된 담보권은 2017.02.06. 송화새마을금고 근저당 115,440,000원이지만 2022.01.27. 해지로 말소됐습니다. 그 뒤 임차인 이고은이 2024.02.05. 보증금 220,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤고, 2024.11.27. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 들어왔습니다.
이 사건에서 임차인의 대항력 판단은 명확합니다. 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2022.01.27.이고 경매개시결정은 2024.11.27.이므로 경매 기준보다 앞섭니다. 확정일자도 2021.12.21.이고 배당요구도 이루어져 우선변제권 행사가 가능합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이고은 | 220,000,000원 | 2022.01.27. | 2021.12.21. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 감정가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
가격 판단은 전체 거래 평균 166,857,142원보다 최근 12개월 평균 144,500,000원과 최신 거래 148,000,000원을 우선합니다. 전체 평균에는 2022.08.의 280,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격대보다 높은 과거 거래가 평균을 끌어올리고 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 49.7㎡ | 12 | 148,000,000원 |
| 2026.02 | 49.7㎡ | 11 | 140,000,000원 |
| 2025.09 | 49.7㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2025.08 | 49.8㎡ | 13 | 140,000,000원 |
| 2024.07 | 49.7㎡ | 15 | 150,000,000원 |
| 2022.08 | 49.92㎡ | 15 | 280,000,000원 |
| 2021.11 | 49.7㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 49.8㎡ | 4건 | 144,500,000원 |
확약을 반영한 실질취득액은 142,800,000원으로 최근 12개월 평균의 98.8%입니다. 최신 거래 148,000,000원보다도 낮지만, 최근 12개월 평균과 거의 맞닿아 있는 가격대입니다. 더 중요한 것은 최근 거래 추세가 과거보다 -26.5%라는 점입니다. 따라서 “감정가 204,000,000원에서 4회 유찰돼 142,800,000원이니 크게 싸다”는 식의 평가는 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,800,000원 가정 · 확약 적용 전 배당모델)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,799,200원 |
| 1. 임차인 이고은 보증금 | 220,000,000원 | 140,000,800원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 226,705,814원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모델상 임차인 미배당액은 79,999,200원입니다. 다만 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차권의 실질 매수인 인수는 0원*으로 평가합니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구 226,705,814원은 본 배당모델에서 0원 배당입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 숭의역 북동측 인근. 주위는 아파트·업무시설·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 전철역과 버스정류장이 있어 대중교통 편익은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 11층 1105호. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 하이섀시입니다.
- 규모. 1개 동에 오피스텔 25호·아파트 45호, 주차 58대, 용적률 741.76%의 복합 건물입니다.
- 도로. 북동측 약 30미터, 남서측 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 2,218,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 감정평가상 위반건축물 사항도 없습니다.
- 현황 표시. 매각물건명세서 비고에는 건물 외벽에 ‘101동’으로 표시된다는 내용이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 결론은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 달려 있습니다. 매각물건명세서와 확약서 원문에서 적용 대상이 을구 순위 3번 이고은 임차권임을 대조해야 합니다.
- 형식상 인수와 실질 인수 구분. 배당모델은 79,999,200원의 부족분을 표시하지만, 확약이 유효하게 적용되는 한 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
- 시세 기준 변경 금지. 전체 평균 166,857,142원보다 최근 12개월 평균 144,500,000원과 최신 거래 148,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -26.5%이므로 현재 최저가 142,800,000원이 최근 시세와 비슷하다는 사실 자체가 충분한 안전마진을 의미하지 않습니다.
- 다회유찰 해석. 현재 4회 유찰, 단지 경매 평균 4.4회 유찰입니다. 유찰 횟수만 보고 할인폭이 크다고 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 실제 현황이 일치하는지, 현재 점유 상태가 어떤지 현황조사와 현장 확인으로 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약 때문에 가격이 다시 승부처다”
표면만 보면 이 물건은 보증금 220,000,000원의 대항력 임차인이 있는 전형적인 고위험 인수형입니다. 현재 최저가 142,800,000원에서 배당모델상 부족분도 79,999,200원에 달합니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이고은 임차권의 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
그래서 최종 판단은 다시 가격으로 돌아옵니다. 확약 반영 실질취득액 142,800,000원은 최근 12개월 평균 144,500,000원의 98.8%, 최신 거래 148,000,000원보다 낮습니다. 하지만 최근 가격 추세는 -26.5%이고 이미 4회 유찰된 물건입니다. 즉 권리의 큰 장애물은 확약으로 해소되지만, 현재 가격이 압도적으로 싸지는 않은 사건입니다. 확약서 원문이 확인된다는 전제 아래에서도 가격은 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
