인천지방법원 2024타경576942. 숭의역 북동측 인근에 위치한 한마음아파트 에이동 11층 1105호, 전용 49.8㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 보증금 220,000,000원의 임차권자 이고은입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.12.21, 전입 및 점유개시는 2022.01.27로, 말소기준인 2024.11.27 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 서류상으로는 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이고, 현재 가격 기준 배당 부족분 19,656,000원이 매수인 인수로 계산됩니다.
다만 매각물건명세서에는 이 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시돼 있습니다. 이 확약이 유효하고 낙찰 후 약정대로 말소가 이행되면 이고은 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 즉 이 사건은 통상적인 대항력 인수형처럼 최저가와 미배당액을 더해 보증금 수준으로 실질취득액이 고정되는 구조가 아니라, 확약 이행을 전제로 낙찰가가 실질취득액이 됩니다.
그럼에도 현재 최저가 204,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 144,500,000원의 141.2%입니다. 최신 거래도 2026.03, 148,000,000원이며 최근 거래 추세는 -26.5%입니다. 권리위험을 확약으로 낮추더라도 현재 가격은 최근 시장가격보다 높으므로, 감정가나 전체기간 평균만 보고 가격 가점을 줄 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경576942 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 인중로 19, 에이동 11층 1105호 (숭의동, 한마음아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.8㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 박경훈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 204,000,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 226,705,814원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
| 등기 열람 기준 | 2026.07.04 · 인천지방법원 등기국 |
| 현황 표시 | 등기상 에이동 · 건물 외벽은 ‘101동’ 표시 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약을 함께 봐야 한다
2017.02.06 설정된 송화새마을금고 근저당권 115,440,000원은 2022.01.27 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 2024.11.27 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이고은의 전입·점유일 2022.01.27과 확정일자 2021.12.21은 말소기준보다 앞서므로, 확약을 제외한 원칙적 권리분석에서는 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이고은 | 제11층 제1105호 49.8㎡ 전부 | 220,000,000원 | 있음 전입·점유 2022.01.27 | 있음 확정 2021.12.21 · 배당요구 | 실질 0원* 룰상 19,656,000원 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 승계·대위 중복신고는 아닙니다. 확약은 이고은의 주택임차권등기에만 적용되는 것으로 봐야 합니다. 따라서 현장조사나 원본서류에서 확약 대상 밖의 별도 점유자·임차인이 확인되면 그 인수위험은 별도로 남습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세의 141.2%, 하락 추세까지 겹친다
한마음아파트101의 전용 49.7~49.92㎡ 실거래 7건입니다. 전체 평균은 166,857,142원이지만 2022.08의 280,000,000원 거래가 포함돼 있어, 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 49.7㎡ | 12 | 148,000,000원 |
| 2026.02 | 49.7㎡ | 11 | 140,000,000원 |
| 2025.09 | 49.7㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2025.08 | 49.8㎡ | 13 | 140,000,000원 |
| 2024.07 | 49.7㎡ | 15 | 150,000,000원 |
| 2022.08 | 49.92㎡ | 15 | 280,000,000원 |
| 2021.11 | 49.7㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 144,500,000원 |
현재 실질취득액은 확약 유효 시 최저가와 같은 204,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 144,500,000원의 141.2%이며, 최신 거래 148,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -26.5%로 하락 방향입니다. 따라서 전체기간 평균 166,857,142원만 근거로 가격을 평가하거나, 3회 유찰 이력만 보고 저가라고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,656,000원 |
| 1. 임차인 이고은 보증금 | 220,000,000원 | 200,344,000원 |
| 2. 송화새마을금고 근저당 | 115,440,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 신청채권 | 226,705,814원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
표의 배당계산상 이고은의 보증금 미배당액은 19,656,000원입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 확약이 유효하고 실제 이행되는 경우 이고은 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*으로 평가했습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 인수액 — 확약 여부에 따라 해석이 완전히 달라진다
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 유효 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 100%) | 204,000,000원 | 19,656,000원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 80%) | 163,200,000원 | 59,884,800원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 (감정가 64%) | 130,560,000원 | 92,067,840원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 반대로 확약이 유효하게 이행되면 이고은 임차권의 실질 인수액은 각 회차 모두 0원*이고, 실질취득액은 각 회차의 매각가가 됩니다. 따라서 이 사건의 입찰가치는 확약 원문 검증과 최근 시세 이하의 가격 확보가 동시에 충족돼야 생깁니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 15층 건물의 11층 1105호입니다.
- 입지. 숭의역 북동측 인근으로 아파트, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재하고 주위여건은 무난합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 전철역과 버스정류장이 있어 대중교통 편익은 양호합니다.
- 규모. 한마음아파트101은 아파트 45호이며, 건물은 오피스텔 25호와 주차 58대를 포함합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역이며, 공시지가는 2,218,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측 약 30미터, 남서측 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 최근 12개월 거래는 140,000,000원~150,000,000원에 형성돼 있으며, 최근 거래 추세는 -26.5%입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.2회이고 매각률은 4.88입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 말소동의 대상이 을구 3번 이고은 주택임차권 전체인지, 조건과 이행시점이 무엇인지 확인하세요.
- 말소 실행 절차. 낙찰·대금납부 후 실제 임차권등기 말소에 필요한 서류와 협조 주체를 확인하세요.
- 확약 밖 점유자. 확약은 이고은 임차권에만 적용됩니다. 현장에 별도 점유자나 임차인이 있는지 다시 조사하세요.
- 최근 시세 기준. 전체 평균 166,857,142원보다 최근 12개월 평균 144,500,000원과 최신 거래 148,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
- 가격 상한. 현재 204,000,000원과 4회 유찰 가정 163,200,000원은 최근 평균·최신 거래보다 높습니다.
- 동 표시 확인. 등기상 에이동이나 외벽에는 ‘101동’으로 표시돼 있으므로 현장 호수와 집행관 서류를 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.01 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 원본 등기와 현재 상태를 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비, 당해세, 배당표 변동 가능 항목을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “확약은 권리를 낮추지만, 고평가까지 없애주지는 않는다”
이 사건의 주된 권리위험은 보증금 220,000,000원의 대항력 임차권입니다. 현재 배당모형만 보면 미배당액 19,656,000원이 매수인에게 남지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 이행되면 그 인수액은 실질 0원*으로 정리됩니다.
그러나 권리가 정리된다고 현재 가격이 매력적으로 바뀌는 것은 아닙니다. 실질취득액 204,000,000원은 최근 12개월 평균 144,500,000원의 141.2%이고, 최신 거래 148,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세는 -26.5%이며, 3회 유찰 이력에도 현재 최저가는 감정가와 동일합니다. 확약은 확인 대상, 현재 가격은 보류 대상입니다. 이 물건의 승부처는 확약의 실제 이행을 확인한 뒤 최근 시세 아래에서 가격을 확보하는 데 있습니다.