부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경13005 · 서울북부지방법원 · 다세대
철근콘크리트조 42.72㎡

낙찰가 유찰 4회 후 낙찰

46,110,100원 4,611만 감정가 97,000,000원

감정가의 47% 2026-08-25 낙찰

최저매각가 39,731,000원 최저가 대비 +16%

낙찰일

08-25 낙찰 완료

서울북부지방법원 4회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

397만원

최저가의 10% · 3,973,100원

감정가 대비

▼ 52.5% 싸게 매수

감정가 9,700만원 · 낙찰가 기준

최근 결과

4 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 4회 유찰로 최저가는 크게 낮아졌지만, 대항력 없는 보증금 미상 임차인이 있어 확인이 필요한 다세대 물건입니다.

가격 최저가 39,731,000원은 최근 12개월 거래 140,000,000원의 28.4% 수준
자금 현재 매각가 기준 입찰보증금 20% 적용 재매각 물건
리스크 임차인 김정호 전입은 말소기준권리 이후로 대항력 없음, 보증금 미상

한 줄 평 4회 유찰로 감정가 대비 41%까지 내려온 다세대입니다. 말소기준권리 이후 임차인이어서 대항력 인수 위험은 없지만, 보증금 미상 임차인이 존재해 현장 확인이 필요합니다. 가격은 매력적이지만 ‘무조건 안전한 물건’으로 보기는 어렵습니다.

감정가

97,000,000원

평가금액

최저매각가

39,731,000원

4회 유찰

실거래 최근

140,000,000원

최근 거래 2024.01

매수인 인수

0원

말소기준 이후 권리

서울북부지방법원 2025타경13005. 서울 도봉구 쌍문동 우진하이츠빌라 에이동 지하층 제1호 다세대주택입니다. 감정가는 9,700만원이지만 현재 최저가는 3,973만원으로 4회 유찰된 상태입니다. 핵심은 가격보다 권리 구조입니다. 2019년 수원지구원예농업협동조합 근저당이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

사건번호	서울북부지방법원 2025타경13005
소재지	서울특별시 도봉구 쌍문동 533-31 에이동 제지하층 제1호
물건종류	다세대주택 · 우진하이츠빌라
전용면적	42.72㎡
소유자	박준영
감정가 / 최저가	97,000,000원 / 39,731,000원
신청채권자 / 청구	수원지구원예농업협동조합 / 52,001,804원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없음

말소기준권리는 을구 7번 수원지구원예농업협동조합 근저당권(2019.09.19)입니다. 해당 근저당 이후 설정된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 기존 등기상 가압류·압류·이전 근저당 등은 현재 말소 상태입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금 확인 필요

임차인	점유	전입	대항력	우선변제	승계
김정호	에이동 B01호	2021.03.19	없음	확인 필요	없음

⚠️ 임차 리스크 전입일이 말소기준권리(2019.09.19) 이후라 대항력은 없습니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 현장조사 및 매각물건명세서 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 규모 차이 확인

동일 단지 거래 자료는 전용면적이 완전히 일치하지 않는 비교입니다. 최근 거래는 2024년 1월 49.76㎡ 1층 140,000,000원이며, 2021년 10월 49.76㎡ 2층 거래는 175,000,000원입니다.

거래월	면적	층	거래가
2024.01	49.76㎡	1	140,000,000원
2021.10	49.76㎡	2	175,000,000원
평균	-	2건	157,500,000원

현재 최저매각가는 최근 12개월 거래 140,000,000원의 약 28.4% 수준입니다. 다만 대상 물건은 42.72㎡이고 비교 거래는 49.76㎡로 면적 차이가 있으므로 단순 비교는 주의해야 합니다. 최근 거래 기준 추세는 이전 거래 대비 -20.0%입니다.

배당 예상 (현재 최저가 39,731,000원)

감정가 vs 실거래 비교

실거래 비교는 면적 차이를 감안해야 합니다.

④ 예상배당표

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,115,158원
을구 7번 근저당 · 수원지구원예농업협동조합	58,800,000원	38,615,842원
소유자 교부	-	0원

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 김정호 임차인은 대항력 없지만 보증금 미상 상태이므로 현황 확인 필요.
재매각 조건. 매각물건명세서 비고상 재매각이며 매수신청보증금 20% 조건입니다.
가격 판단. 4회 유찰로 가격은 낮아졌지만 다세대 특성상 환금성과 개별 상태 확인이 중요합니다.
권리 확인. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하나 원본 등기 확인이 필요합니다.

맺으며 — “가격은 매력, 확인은 필수”

이 물건은 4회 유찰로 가격 부담은 크게 낮아졌습니다. 말소기준권리 이후 임차인이어서 매수인이 보증금을 떠안을 구조는 아닙니다. 다만 다세대·소형 빌라 특성상 거래 편차가 있고, 보증금 미상 임차인이 존재합니다. 저렴한 가격만 보고 접근하기보다 점유 관계와 현장 상태 확인 후 입찰 판단이 필요한 물건입니다.

부동산임의경매

4회 유찰로 가격은 내려왔지만, 임차 리스크는 남았다 — 쌍문동 에이동 지하층 1호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없음

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금 확인 필요

③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 규모 차이 확인

④ 예상배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 매력, 확인은 필수”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (15장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-01-20	유찰	9,700만원
2	2026-03-04	유찰	7,760만원
3	2026-04-07	유찰	6,208만원
4	2026-05-12	매각	4,966만원
5	2026-07-21	유찰	-
6	2026-08-25	대기	3,973만원