89,600,000원
서울북부지방법원 2025타경13014. 성북구 하월곡동 명남더블레스 403호입니다. 경매 분류는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 공부상 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가보다 대항력 임차인의 보증금 처리입니다. 강민송의 임대차계약일자는 2022.01.11, 확정일자는 2022.01.13, 주민등록 및 점유개시는 2022.02.25이고 보증금은 155,000,000원입니다. 말소기준권리인 2023.09.08 주택도시보증공사 가압류보다 전입이 빠르므로 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다.
보통이라면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가므로, 최저가가 내려가도 실질취득비용은 크게 낮아지지 않습니다. 실제 현재 회차 배당 시뮬레이션도 임차인에게 87,587,200원을 배당하고 67,412,800원을 매수인 인수액으로 계산합니다. 그러나 이 사건은 그 일반 규칙을 그대로 적용하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13014 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 하월곡동 90-1817 명남더블레스 제4층 제403호 |
| 도로명 | 서울특별시 성북구 종암로36길 16 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층건물 · 제4층 제403호 |
| 소유자 | 사형택 · 2020.02.17 매매 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 89,600,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 174,695,715원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 잔존채권 포기 조건
말소기준은 2023.09.08 주택도시보증공사 가압류입니다. 강민송은 2022.02.25 주민등록 및 점유를 시작해 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2024.05.09 접수됐지만 그 기초가 되는 전입·점유가 먼저이므로 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 확정일자도 2022.01.13이고 배당요구가 있어 우선변제권을 행사합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강민송 | 제4층 제403호 전부 | 155,000,000원 | 2022.02.25 | 2022.01.13 | 有 | 有 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 따라서 보증금을 별도 권리와 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 실거래 비교 — 숫자는 낮아 보여도 면적 미매칭
명남더블레스의 실거래 자료는 총 11건이며 전체 평균은 223,090,909원입니다. 그러나 이 평균에는 면적이 서로 다른 거래가 섞여 있습니다. 비교 기준 면적은 14.25㎡인데 실거래 면적 매칭 결과는 미매칭입니다. 따라서 전체 평균 대비 최저가가 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 26.27㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2025.03 | 18.4㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2024.08 | 28.92㎡ | 8 | 285,000,000원 |
| 2024.07 | 29.76㎡ | 7 | 270,000,000원 |
| 2024.06 | 10.29㎡ | 8 | 132,000,000원 |
| 2024.04 | 10.29㎡ | 9 | 131,000,000원 |
| 2024.03 | 10.29㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2022.05 | 45.49㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 45.49㎡ | 3 | 327,000,000원 |
| 2022.02 | 41.23㎡ | 3 | 258,000,000원 |
| 2021.07 | 26.25㎡ | 8 | 256,000,000원 |
최근 12개월 평균은 200,000,000원, 최신 거래도 2026.05 200,000,000원입니다. 시스템상 최저가는 최근 12개월 평균의 44.8%지만, 해당 최근 거래는 26.27㎡이고 비교 기준 면적은 14.25㎡라 직접 비교대상이 아닙니다. 특히 최근 구간은 과거 구간보다 -11.3%로 낮아 하락 추세가 나타납니다. 따라서 44.8%라는 숫자만 보고 “시세보다 싸다”고 단정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,012,800원 |
| 1. 임차인 강민송 보증금 | 155,000,000원 | 87,587,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 174,695,715원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 자체는 임차보증금 부족분 67,412,800원을 매수인 인수액으로 산출합니다. 다만 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 임차인이 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수액은 0원으로 분석합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 성북구 하월곡동 숭곡중학교 남측 인근으로 공동주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔이며 난방·위생·급배수·승강기·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 본건 북측과 동측으로 도로가 소재합니다.
- 토지. 준주거지역이며 토지면적은 188.0㎡, 공시지가는 5,407,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모·거래. 명남더블레스는 18세대, 사용승인일은 2019.05.07이며 실거래 자료는 11건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 투자 판단을 바꾸는 핵심은 잔존 임대차보증금반환채권 포기 및 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문과 적용조건을 다시 대조해야 합니다.
- 임차인 명도 확인. 임차권등기와 보증금 채권의 처리뿐 아니라 현재 실제 점유상태도 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 면적 비교. 비교 기준 14.25㎡와 현재 실거래 자료의 면적이 매칭되지 않습니다. 200,000,000원이라는 최근 거래가를 그대로 본건 시세로 적용하지 마세요.
- 하락 추세. 최근 거래구간이 과거보다 -11.3% 낮습니다. 전체 평균 223,090,909원만으로 가격 메리트를 평가하지 마세요.
- 환금성. 현재 4회 유찰, 관련 경매통계 평균 유찰 3.1회라는 점을 반영해 재매각 가능성과 수요를 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 특별조건이 결론을 바꾼다”
이 사건을 일반적인 대항력 임차인 경매로만 보면 상당히 부담스럽습니다. 보증금은 155,000,000원으로 현재 최저가 89,600,000원보다 크고, 현재 배당계산상으로도 67,412,800원의 미배당액이 발생합니다. 낙찰가가 더 낮아지면 일반계산 인수액은 85,010,240원, 99,088,192원으로 커집니다.
하지만 이 사건에는 배당으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 그래서 현재 자료대로라면 매수인의 실질 인수는 0원이고 실질취득은 현재 최저매각가 89,600,000원입니다.
다만 가격 평가는 별개입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 200,000,000원으로 잡혀도 본건과 면적이 매칭되지 않고, 최근 거래 추세는 -11.3%입니다. 4회 유찰과 평균 3.1회 유찰이라는 환금성 신호까지 고려하면, 권리상 핵심 위험은 특별조건으로 해소됐지만 가격·환금성 검증은 남아 있는 물건입니다.
