서울북부지방법원 2025타경13077. 강북구 미아동 유진빌 제5층 제501호, 주거용으로 이용 중인 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 등기부에 보이는 압류보다 2021.10.29 전입·점유를 시작한 정용준의 임차권을 먼저 보는 것이 핵심입니다. 정용준은 2021.09.23 확정일자를 갖추고 2023.12.06 배당요구를 했으며, 보증금은 310,000,000원입니다.
권리분석 계산상 말소기준은 2023.02.20 강북구 압류입니다. 정용준의 전입·점유는 이보다 앞서므로 대항력이 있고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 현재 최저매각가를 기준으로 한 예상배당에서는 임차인에게 178,415,360원이 배당되고, 룰상 잔존액 131,584,640원이 남습니다. 그러나 이 사건은 바로 그 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 하는 특별매각조건이 붙어 있어 매수인에게 실제 승계되는 정용준 보증금은 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13077 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 미아동 776-19 유진빌 제5층 제501호 · 서울특별시 강북구 삼양로53길 25-2 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 주거용 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제501호 |
| 사용승인 | 2014.01.29 |
| 소유자 | 김정호 · 2021.11.04 소유권이전 · 거래가액 310,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 284,000,000원 / 181,760,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별매각조건이 승계를 끊는다
실제 임차인 1명, 정용준. 임대차계약일은 2021.09.14, 확정일자는 2021.09.23, 전입·점유개시는 2021.10.29입니다. 말소기준 2023.02.20보다 앞서므로 대항력 있음, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권 있음으로 판단됩니다. 2023.12.06 임차권등기가 이뤄졌고 보증금은 310,000,000원입니다.
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 정용준 | 제5층 제501호 전부 | 310,000,000원 | 2021.10.29 / 2021.09.23 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
② 가격 구조 — 감정가 64%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정하지 않는다
감정가 284,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가는 181,760,000원, 감정가의 64%입니다. 특별매각조건을 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원이므로, 최저가에 낙찰된다는 가정에서 실질취득액 역시 181,760,000원입니다.
등기부에는 본건 자체의 과거 거래가액으로 2020.09.17 비케이인포주식회사 취득 232,500,000원, 2021.09.10 김혜린 취득 310,000,000원, 2021.11.04 김정호 취득 310,000,000원이 확인됩니다. 다만 이 과거 소유권 이전가격만으로 현재 주변 시세를 대신할 수는 없습니다. 따라서 감정가 대비 유찰 폭만을 근거로 ‘현재 시세보다 저렴하다’는 가격 가점은 주지 않는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 181,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,344,640원 |
| 1. 임차인 정용준 보증금 | 310,000,000원 | 178,415,360원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 계산상 정용준 보증금의 미배당액은 131,584,640원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 이 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당요소에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울삼양초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 대중교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 제5층 제501호이며 사용승인일은 2014.01.29입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등, 창호는 샷시 창호 등입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 노폭 약 6미터, 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·고도지구(28m 이하)이며, 정비구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 이용. 감정평가 기준 주거용으로 이용 중입니다. 내부구조는 건축물대장상 현황도면과 외부관찰 등에 의한 것으로 실제 내부와 다소 상이할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이번 권리분석의 결론을 바꾸는 핵심은 정용준의 잔존 임대차보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 직전 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차 계산상 미배당 보증금은 131,584,640원이지만, 특별매각조건 적용 후 정용준에 대한 실질 인수는 0원입니다.
- 현재 시세 별도 검증. 2회 유찰·감정가 64%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 단정하지 말고, 미아동 인근 다세대의 최근 거래를 기준으로 응찰가 상한을 검토해야 합니다.
- 점유·명도 상태 확인. 감정평가에서는 주거용 이용 중으로 확인되지만 임대관계 등은 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 압류·배당 변동 확인. 강북구 압류와 국민건강보험공단 압류가 존재하며, 실제 세금·공과금 배당관계에 따라 예상배당은 변동될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황 및 감정평가 자료를 입찰 직전 다시 확인하고 특별매각조건의 유효한 적용 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 위험하지만, 이 사건은 특별매각조건이 결론을 바꾼다”
정용준은 보증금 310,000,000원, 전입·점유 2021.10.29로 말소기준 2023.02.20보다 앞선 대항력 임차인입니다. 일반적인 경매라면 현재 최저매각가 181,760,000원에서 배당받지 못하는 131,584,640원을 매수인이 인수할 수 있어, 단순히 최저가만 보고 접근해서는 안 되는 물건입니다.
하지만 이 사건에는 배당으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건이 있습니다. 따라서 정용준에 대한 실질 인수는 0원, 최저가 낙찰 가정 시 실질취득도 181,760,000원으로 정리됩니다. 다만 2회 유찰됐다는 사실만으로 현재 시세보다 싸다고 평가할 근거는 충분하지 않습니다. 권리의 핵심 위험은 특별매각조건으로 해소됐고, 최종 승부처는 가격 검증과 조건 원문 재확인입니다.
