서울북부지방법원 2025타경13141. 동대문구 청량리동 548 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있지만, 감정평가 이용상태는 단독주택이며 건물은 목조 기와지붕 단층주택입니다. 토지는 95.2㎡, 지목은 대, 제3종일반주거지역입니다.
표면적인 권리구조는 단순합니다. 2020년 4월 10일 설정된 안양저축은행 근저당권 60,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저매각가 344,386,000원을 기준으로는 집행비용과 근저당권을 모두 배당하고도 278,764,596원이 남는 구조이며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 등기상 소유자가 일반 개인이나 채무자가 아니라 주식회사무궁화신탁이라는 점은 별도로 봐야 합니다. 등기부에도 이 부동산에 관한 임대차 등 법률행위는 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부 제2020-3378호를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다고 기재돼 있습니다. 등록된 임차인은 없지만 감정평가상 임대사항은 미상이므로, 현장 점유와 신탁원부를 확인하기 전까지 명도 난도를 낮게 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13141 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 청량리동 548 · 서울특별시 동대문구 약령시로17길 54-3 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 목조 기와지붕 단층주택 · 외벽 연와조적 마감 · 내벽 벽지 및 일부 타일 마감 · 새시 창호 |
| 토지 | 95.2㎡ · 대 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(불) · 제3종일반주거지역 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) · 신탁원부 제2020-3378호 |
| 감정가 / 최저가 | 840,784,500원 / 344,386,000원 (4회 유찰, 감정가의 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사안양저축은행 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후는 소멸, 신탁원부는 확인
2001년 설정된 한국외환은행 근저당권 39,000,000원은 2011년 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.04.10. 안양저축은행 근저당권 60,000,000원입니다. 같은 날 공유자 전원 지분이 주식회사무궁화신탁으로 신탁 이전됐고, 2025.08.26. 안양저축은행이 임의경매를 신청했습니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰됐지만 시세 자료는 없다
감정가는 840,784,500원이고 현재 최저매각가는 344,386,000원입니다. 네 차례 유찰돼 감정가의 41% 수준까지 내려왔습니다. 다음 회차 가격 시나리오는 275,508,800원과 220,407,040원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가의 41% | 344,386,000원 | 60,000,000원 | 0원 | 278,764,596원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가의 33% | 275,508,800원 | 60,000,000원 | 0원 | 210,851,677원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가의 26% | 220,407,040원 | 60,000,000원 | 0원 | 156,521,341원 |
유찰 횟수와 감정가 대비 비율만 보면 가격이 크게 낮아진 것은 맞습니다. 그러나 동일 지역·유사 토지와 건물의 최근 실거래 자료가 없으므로, 이를 곧바로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 해석할 수 없습니다. 특히 건물이 목조 단층주택이고 차량 진입이 불가능하며 제시외 건물까지 포함되므로, 토지가치와 건물 철거·보수·활용비용을 따로 산정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 344,386,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,621,404원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 주식회사안양저축은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 278,764,596원 |
현재 최저매각가 기준으로 신청채권자의 60,000,000원은 전액 배당되고 부족액은 0원입니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)
- 입지. 서울홍파초등학교 남동측 인근으로, 제기동 전래시장과 주변 상가, 후면 주택이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입은 불가능합니다. 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 토지. 면적 95.2㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로각지(불)입니다.
- 건물. 목조 기와지붕 단층주택으로 상하수도 급배수시설과 난방시설이 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역· 대공방어협조구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 단독·다가구·아파트·연립·다세대 용도의 토지거래계약허가구역이며 지정기간은 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지입니다.
- 공시지가. ㎡당 3,590,000원입니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2020-3378호에서 수익자, 신탁 목적, 관리·처분 권한, 임대차 동의와 비용 정산 조항을 확인하세요.
- 점유관계 재확인. 등록 임차인은 없지만 임대사항은 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사, 전입세대 열람, 현장 탐문을 서로 대조하세요.
- 제시외 건물 범위. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·구조·면적과 감정평가 반영 범위를 확인하세요.
- 차량 접근성. 본건까지 차량 출입이 불가능하므로 이사·공사·철거·자재 운반과 향후 매각성에 미치는 영향을 현장에서 확인하세요.
- 용도 정합성. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이지만 감정 이용상태는 단독주택입니다. 건축물대장과 실제 구조·용도를 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 41%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 인근 단독주택·토지 거래와 개별 공시지가, 건물 잔존가치, 보수·철거비를 반영하세요.
- 배당 변동요소. 제시된 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 법원 기록에서 추가 채권을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰률보다 확인 항목이 먼저다”
이 사건은 감정가 840,784,500원에서 4회 유찰돼 최저가가 344,386,000원까지 내려왔습니다. 말소기준 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸하고 계산상 인수액도 0원이어서 배당 구조만 보면 부담이 작습니다.
하지만 가격 판단의 핵심 자료인 최근 실거래가 없고, 등기상 신탁재산이며, 임대사항이 미상이고, 차량 진입이 불가능합니다. 여기에 목조 단층주택과 제시외 건물이 일괄매각됩니다. 따라서 이 물건은 “감정가의 41%이니 싸다”가 아니라, 신탁원부·점유·접근성·제시외 건물·토지가치를 확인한 뒤에만 가격을 정할 수 있는 물건입니다. 결론은 권리상 인수 0원, 현장성과 가격은 보수적으로 확인입니다.
