최저가 6,962만원의 착시 — 인수까지 더하면 실질취득은 2.42억

인천지방법원 2024타경577051. 인천 미추홀구 숭의동 옥크빌 14층 1402호, 전용 49.8904㎡ 아파트입니다. 감정가 203,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가는 69,629,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 최근 12개월 실거래 평균 125,000,000원의 55.7%에 불과해 매우 저렴해 보입니다.

하지만 이 물건의 가격은 최저매각가로 끝나지 않습니다. 실제 임차인은 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 예상배당에서는 송봉학의 보증금 50,000,000원이 전액 배당되고, 황성민은 190,000,000원 중 17,975,678원만 배당받아 172,024,322원이 남습니다. 매각물건명세서에도 을구 8번 임차권의 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

따라서 매수인의 실질취득은 최저가 69,629,000원과 인수액 172,024,322원을 합한 241,653,322원입니다. 두 임차보증금 합계 240,000,000원에 집행비용 1,653,322원이 더해진 수준입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 배당되지 못한 보증금이 그만큼 늘어 총부담은 보증금 합계 부근에서 사실상 고정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 을구 8번 임차권이 핵심

현재 경매의 말소기준은 2024.12.05. 강제경매개시결정입니다. 황성민은 2022.02.18. 전입·점유를 시작하고 2023.02.06. 보증금 190,000,000원의 주택임차권을 등기했으므로 말소기준보다 앞섭니다. 배당으로 전액 변제되지 않으면 남은 보증금은 매수인이 인수합니다.

송봉학의 2018년 임차권과 당시 근저당권·압류는 2019.11.14. 종전 임의경매 매각으로 말소된 등기 연혁이 확인됩니다. 다만 이번 예상배당에는 송봉학 보증금 50,000,000원이 우선배당 대상으로 반영돼 있습니다. 송봉학은 종전 임차권자이면서 2019년 경매 매수로 소유권을 취득한 이력도 있으므로, 현재 배당적격과 임대차 관계는 등기부·매각물건명세서·배당요구 서류를 함께 대조해야 합니다.

임차인 분석 (실제 임차인 2명 · 보증기관 승계 없음)

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 2.42억을 비교해야 한다

옥크빌은 2017.03.20. 사용승인된 24세대 규모이며, 대상 전용면적과 유사한 실거래 11건이 확인됩니다. 전체 평균은 170,363,636원이지만, 2024.03.의 230,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다.

최근 12개월 거래는 115,000,000원·125,000,000원·135,000,000원으로 평균 125,000,000원입니다. 최신 거래도 2026.04.의 125,000,000원입니다. 최근 거래가격은 이전 기간보다 33.3% 하락했습니다.

최저가만 비교하면 최근 평균의 55.7%이지만, 이는 인수보증금을 제외한 착시입니다. 실질취득 241,653,322원은 최근 평균과 최신 거래의 193.3%이고, 감정가 203,000,000원보다도 약 19.0% 높은 수준입니다. 따라서 이 물건을 “시세보다 저렴하다”거나 “세 차례 유찰돼 가격 메리트가 생겼다”고 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 69,629,000원 가정)

황성민 임차보증금의 미배당 잔액 172,024,322원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 과거 근저당권과 임차권에는 말소등기 이력이 있으므로 현재 효력과 배당순위는 원본 서류를 기준으로 다시 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며, 14층 건물의 최상층 1402호입니다.
• 입지. 미추홀구청 북서측 인근으로 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조, 석재 및 몰탈 위 페인팅 외벽, 새시 창호이며 급배수·위생·난방·승강기·소화설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 평지의 사다리형 토지로 동측과 북측 포장도로에 접하며, 공동주택·업무시설 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
• 공부 상태. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 24세대의 소규모 건물이고 최근 거래가격이 이전 기간보다 33.3% 하락했습니다. 단지 경매 통계도 평균 2.0회 유찰, 낙찰률 0.0%로 나타납니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 응찰가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 기준 총부담은 241,653,322원입니다. 최저가 69,629,000원만으로 수익성을 계산하면 안 됩니다.
• 을구 8번 임차권 확인. 황성민 보증금 190,000,000원의 배당 후 잔액이 매수인에게 인수된다는 명세서 문구를 원본에서 대조하세요.
• 송봉학 배당적격 확인. 2019.11.14. 임차권 말소 및 경매 매수 이력과 현재 예상배당표의 50,000,000원 우선배당 반영이 일치하는지 확인해야 합니다.
• 당사자 관계 확인. 황성민은 임차권자이자 신청채권자이고, 송봉학은 종전 임차권자이자 종전 소유자입니다. 임대차계약서·전입세대·배당요구서의 일치 여부를 확인하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래는 115,000,000원~135,000,000원이고 최근 평균은 125,000,000원입니다. 과거 230,000,000원 거래나 전체 평균을 현재 시세로 사용하지 마세요.
• 점유·관리비 확인. 현재 점유자와 미납 관리비, 내부 상태를 현황조사서 및 관리주체를 통해 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약·배당요구 종결 내역을 직접 확인한 뒤 인수액을 확정하세요.

맺으며 — “6,962만원짜리 물건이 아니라 2.42억짜리 물건”

이 사건의 핵심은 세 차례 유찰된 최저가가 아닙니다. 최저가 69,629,000원에 대항력 임차인의 미배당 보증금 172,024,322원이 붙어 실질취득이 241,653,322원이 된다는 점입니다. 최근 12개월 평균과 최신 실거래는 모두 125,000,000원이고 거래 추세도 -33.3%입니다.

실질취득은 최근 시세의 193.3%로, 감정가보다도 높습니다. 추가 유찰이 발생해 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘어 총부담은 두 보증금 합계 부근에 머물 가능성이 큽니다. 여기에 종전 임차권의 말소 이력과 현재 배당 반영 사이의 확인 과제까지 남아 있습니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 싸지만 취득은 비싸고, 권리 확인 난도까지 높은 D등급 물건입니다.