155,520,000원
서울북부지방법원 2025타경13265. 중랑구 면목동 와이엠에스빌 에이동 6층 602호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)이며 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 등으로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 155,520,000원으로 감정가 243,000,000원의 64%, 2회 유찰 상태입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 선순위 임차권과 확약의 범위입니다.
등기부상 말소기준은 2025.09.10. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 한선아의 주택임차권은 그보다 앞선 2025.02.13. 등기이고, 임대차계약일 2022.12.16., 점유개시 2023.01.13., 주민등록 2023.01.17., 확정일자 2022.12.16.로 확인됩니다. 따라서 원래 계산대로라면 배당 후 부족한 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 선순위 임차권입니다. 다만 이 사건에는 그 위험을 뒤집는 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13265 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목동 31-5 와이엠에스빌 에이동 6층 602호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 중랑구 용마산로94길 82-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제602호 |
| 소유자 | 박현준 · 2021.02.05. 소유권이전 (2020.11.03. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 155,520,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 핵심
등기상 핵심은 을구 1번 한선아 주택임차권입니다. 말소기준인 2025.09.10. 강제경매개시결정보다 앞서 2025.02.13. 등기됐고, 보증금은 220,000,000원입니다. 현재 최저가 155,520,000원을 기준으로 배당표를 적용하면 집행비용 2,977,280원을 제외한 152,542,720원이 한선아에게 배당되고, 67,457,280원이 남는 계산입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한선아 제6층 제602호 전부 | 220,000,000원 | 2023.01.17. 2022.12.16. | 있음 2025.02.13. | 대항력 있음 | 우선변제 | 0원* 확약 전 잔존 67,457,280원 |
| 주택도시 | 미상 | 2023.01.17. 2022.12.16. | 있음 2025.09.09. | 대항력 있음 | 우선변제 | 미상 확약 적용 여부 확인 필요 |
한선아에 대한 확약은 그 임차권의 잔존보증금 인수 위험을 제거하는 것으로 반영했습니다. 확약 적용이 확인되지 않은 별도 임차정보의 권리·보증금은 별도로 확인해야 합니다.
② 가격·환금성 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
현재 최저가는 155,520,000원으로 감정가 243,000,000원의 64%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 최근 실거래 금액을 직접 비교할 수 있는 가격 자료가 제시되어 있지 않고, YMS빌의 단지 통계상 경매 평균 유찰 횟수는 4.9회입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 155,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,977,280원 |
| 1. 임차인 한선아 보증금 | 220,000,000원 | 152,542,720원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 원래 배당 계산상 한선아 보증금 미배당액은 67,457,280원입니다. 다만 제출된 확약에 따라 한선아는 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 것으로 기재되어 있으므로 이 67,457,280원은 매수인 실질 인수액에서 0원*으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 민간임대주택등기와 등기 이력
갑구에는 2021.02.05. 민간임대주택등기가 있습니다. 등기 내용에는 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라고 기재돼 있습니다. 또한 2020.12.16.과 2020.12.23. 신영부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 해당 신탁등기는 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 중랑구 면목동 소재 서일대학교 북동측 인근이며, 단독주택·연립·다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 6미터, 서측 약 4미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 시설. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·화재경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·대공방어협조구역·비행안전제3구역(전술)·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 규모. YMS빌은 19세대, 사용승인일은 2020.11.30.이며 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 4.9회입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2024.08.19. 확약서가 한선아 임차권의 대항력 포기·잔존보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의를 모두 포함하는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 별도 ‘주택도시’ 임차정보 확인. 보증금이 미상으로 기록돼 있어 확약 밖 별도 인수 위험이 남는지 반드시 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
- 최저가만으로 가격 메리트 판단 금지. 감정가 243,000,000원 대비 64%인 155,520,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교금액이 없어 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.02.05. 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 효력을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 회차별 인수 계산 구분. 67,457,280원·98,125,824원·122,658,790원은 한선아 확약을 반영하기 전의 룰상 미배당 잔존액입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약 대상은 0원*, 확약 밖은 미상”
이 사건은 단순히 “보증금 220,000,000원이 최저가보다 크니 위험하다”라고 끝낼 사건도, “확약이 있으니 인수 0원으로 완전히 안전하다”라고 끝낼 사건도 아닙니다. 한선아의 주택임차권만 놓고 보면 현재 회차에서 원래 남는 67,457,280원은 2024.08.19. 확약 내용에 따라 실질 인수 0원*으로 처리하는 것이 맞습니다. 하지만 별도로 기록된 ‘주택도시’ 임차정보는 보증금이 미상이고 확약 적용 여부가 확인되지 않아 확약 밖 임차 위험을 별도로 남겨야 합니다.
가격도 마찬가지입니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔지만, 최근 실거래 금액이 없어 시세 대비 할인 여부를 판정할 근거가 없습니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 횟수 4.9회와 별도 임차정보의 불확실성을 함께 보면, 이 물건의 핵심은 낮은 최저가보다 확약의 정확한 적용 범위와 추가 임차관계 확인입니다.
