서울북부지방법원 2025타경13294. 도봉동 포레라스 제4층 제403호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정 이용상태는 공부상 오피스텔·현황 주거용 오피스텔입니다. 이 물건의 핵심은 임차인의 대항력 자체가 아니라, 매각물건명세서에 기재된 특별매각조건이 실제 인수 위험을 제거하는지입니다.

임차인 박성현은 2022년 5월 19일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022년 4월 5일입니다. 말소기준권리인 2023년 9월 8일 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 현재 최저가 195,840,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 예상배당은 192,298,240원이고, 보증금 270,000,000원 중 77,701,760원이 남습니다.

통상적인 경매라면 이 잔액은 매수인에게 승계될 수 있어 실질취득비용이 크게 늘어납니다. 하지만 이 사건은 “신청채권자 및 임차인은 배당금으로 보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 채권을 포기하고 임차권등기를 말소한다”는 조건이 붙었습니다. 따라서 박성현 임차인에 한해서는 룰상 미배당액과 별개로 매수인의 실질 인수액을 0원으로 판단합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 특별조건으로 해소

말소기준권리는 2023년 9월 8일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후의 국세 압류, 임차권등기 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기의 등기일은 2024년 6월 5일이지만, 등기 내용에 기재된 전입·점유일은 2022년 5월 19일이므로 임차인의 대항력은 말소기준권리보다 앞섭니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

배당요구는 2024년 6월 5일 접수됐고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 회차 기준 예상배당액은 192,298,240원으로 보증금 전액에는 미치지 못합니다. 특별매각조건이 없다면 부족분 77,701,760원이 인수 위험으로 남지만, 이 사건에서는 해당 임차인이 잔존 보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정해져 있습니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다

포레라스는 총 11세대, 2019년 2월 18일 사용승인된 소규모 집합건물입니다. 면적이 매칭되는 최근 거래는 3건이며, 전체 평균 234,333,333원에는 2024년 11월의 280,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 211,500,000원, 최신 거래 190,000,000원과 -24.5%의 하락 추세를 우선해서 봐야 합니다.

현재 최저가 195,840,000원은 최근 12개월 평균의 92.6%로 평균보다는 낮습니다. 그러나 최신 거래 190,000,000원보다 5,840,000원 높고, 최근 평균이 이전 거래보다 24.5% 하락했습니다. 따라서 전체 평균이나 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”고 단정해서는 안 됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액과 실질 인수액을 분리

* 특별매각조건이 박성현 임차인의 잔존 보증금반환채권 포기 및 임차권등기 말소를 예정하고 있다는 전제입니다. 특별조건이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않는 구조입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 195,840,000원 가정)

예상배당상 임차보증금 미배당액은 77,701,760원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 잔존 보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세 압류의 실제 세액, 당해세 및 집행비용 확정액에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공부상 오피스텔이며 현황은 주거용 오피스텔로 탐문됐습니다. 사건 용도표시는 근린시설입니다.
• 입지. 서울북부지방검찰청 서측 인근으로, 단독주택·연립·다세대주택·아파트·오피스텔과 중소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 도봉역이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물로 위생·급배수·화재탐지·도시가스 난방·승강기·자주식 및 기계식 주차시설이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 준주거지역·고도지구(28m 이하)·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 2019년 준공이지만 총 11세대의 소규모 건물이고 실거래도 3건에 그쳐, 아파트 대단지보다 거래 표본과 매수층이 제한적입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 잔존 보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소가 매각허가 및 잔금납부 후 어떤 절차로 이행되는지 매각물건명세서 원본과 법원에 확인하세요.
• 인수액 이중 계산 금지. 특별조건이 유효하게 적용된다면 룰상 미배당액 77,701,760원을 최저가에 다시 더해 실질취득가로 계산하지 않습니다.
• 최신 거래 우선. 최저가 195,840,000원은 최근 12개월 평균보다 낮지만 최신 거래 190,000,000원보다 높고 추세가 -24.5%입니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 여부와 현재 사용자를 현황조사서, 전입세대확인서 및 현장 방문으로 대조하세요.
• 국세 압류 확인. 서초세무서 압류가 존재하므로 실제 조세채권액과 배당순위가 예상배당에 미치는 영향을 확인하세요.
• 근린시설 표기 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정상 공부 용도는 오피스텔, 현황은 주거용 오피스텔입니다. 금융·세금·전입·용도 관련 취급을 사전에 확인하세요.
• 관리비·주차. 소규모 건물의 미납 관리비와 기계식 주차시설의 이용 가능 여부, 유지비용을 관리주체에 확인하세요.

맺으며 — 권리 특약은 합격, 현재 가격은 보수적으로

이 사건은 대항력 있는 선순위 임차인이 있어 겉으로 보면 보증금 인수형입니다. 현재 회차의 룰상 미배당액도 77,701,760원에 달합니다. 하지만 특별매각조건이 임차인과 신청채권자의 잔존 보증금반환채권 포기 및 임차권등기 말소를 명시하므로, 해당 조건이 그대로 이행된다면 실질 인수는 0원입니다.

문제는 가격입니다. 감정가 대비 64%까지 내려왔지만 최저가 195,840,000원은 최신 거래 190,000,000원보다 높고, 최근 거래 추세도 -24.5%입니다. 여기에 총 11세대의 소규모 건물, 평균 유찰 6.4회와 매각률 0%라는 환금성 지표가 겹칩니다. 결론은 “특별조건으로 권리는 정리되지만, 현재 회차가 명확히 싸다고 보기는 어렵다”입니다. 권리 특약은 합격, 가격과 환금성은 보수적 접근이 맞습니다.