서울북부지방법원 2025타경13335. 강북구 수유동 연승카운티 제5층 제503호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있으나, 감정평가 이용상태는 기준시점 현재 공동주택(오피스텔)입니다. 소유자는 사형택이며, 2019.02.19. 매매로 소유권을 취득했고 등기부상 거래가액은 225,000,000원입니다.
현재 최저매각가는 212,480,000원으로 감정가 332,000,000원의 64%입니다. 다만 대항력 있는 임차인의 보증금이 자동배당 시나리오상 225,000,000원으로 잡혀 있어, 특별매각조건이 없다면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커지는 구조입니다. 이 사건에서는 그 구조를 뒤집는 문구가 매각물건명세서의 특별매각조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13335 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 50-30 연승카운티 제5층 제503호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 기준시점 현재 공동주택(오피스텔) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상9층 내 제5층 제503호 · 사용승인일 2016.06.30. |
| 소유자 | 사형택 (2019.02.19. 소유권이전 · 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 212,480,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 247,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 특별매각조건
등기상 현재 말소기준권리는 2023.09.08. 주택도시보증공사 가압류입니다. 과거 수산업협동조합중앙회·삼선새마을금고·김미자의 근저당권은 이미 말소돼 있습니다. 이후의 2023.12.14. 국 압류, 2024.06.18. 임차권등기, 2025.09.19. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성현 | 제5층 제503호 전부 | 225,000,000원 | 有 전입·점유 2018.05.30. | 확인 필요 임차권등기 문구에 확정일자 기재 | 실질 0원* 잔존채권 포기·임차권 말소 특별조건 |
임차권등기에는 계약이 2018.03.31. 225,000,000원, 2020.04.06. 230,000,000원, 2022.04.25. 247,000,000원으로 변경된 내용과 2018.04.04., 2020.04.07., 2022.04.25.의 확정일자 내용이 함께 적혀 있습니다. 한편 현재 제공된 배당 시나리오는 임차보증금 225,000,000원을 기준으로 인수액을 계산하고 있으므로, 입찰 전 임차권등기와 매각물건명세서 원문에서 최종 반환채권 금액 및 배당관계를 반드시 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 212,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,774,720원 |
| 임차인 김성현 보증금 | 225,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 208,705,280원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 247,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 1,526,000,000원, 예상 배당액은 208,705,280원, 미배당은 1,317,294,720원입니다. 자동 시나리오상 임차인 인수액은 225,000,000원으로 계산돼 있으나, 본 리포트의 실질 인수 판단은 매각물건명세서의 잔존채권 포기·임차권 말소 특별조건을 우선 반영했습니다.
④ 회차 시나리오 — 최저가 하락만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 자동 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 212,480,000원 | 208,705,280원 | 1,317,294,720원 | 225,000,000원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 169,984,000원 | 166,804,224원 | 1,359,195,776원 | 225,000,000원 |
| 4회 유찰 시(41%) | 135,987,200원 | 133,283,379원 | 1,392,716,621원 | 225,000,000원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 임차보증금 인수 부담 때문에 실질취득비용이 쉽게 내려가지 않습니다. 이 사건의 자동 시나리오 역시 모든 회차에서 임차인 인수액을 225,000,000원으로 표시합니다. 따라서 “감정가의 64%라 싸다”는 식으로 접근하면 안 됩니다. 이 사건에서 가격 하락이 실제 매수자 이익으로 연결되려면 특별매각조건의 잔존채권 포기·임차권 말소가 확실히 적용되는지가 먼저 확인돼야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수유초등학교 북동측 인근이며, 근린생활시설·다세대주택·오피스텔 등이 소재하는 일반상업지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 지하철 4호선 수유역이 도보 약 10여분 거리에 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 기준시점 현재 공동주택(오피스텔)으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기·화재탐지·기계식주차 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측 덕릉로24길 및 남서측 수유로12길 아스팔트포장 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 위반건축물 표시 사항은 없습니다.
- 현장확인. 이해관계인 부재·폐문·시건장치로 내부를 정확히 확인하지 못해 실제 이용상태와 내부구조가 다를 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 확정돼 있는지 가장 먼저 확인하세요.
- 임차보증금 금액 대조. 임차권등기에는 225,000,000원·230,000,000원·247,000,000원의 단계별 계약금액이 기재돼 있으므로 최종 반환채권 범위를 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 명도. 실질 인수액과 별개로 임차인의 실제 점유 여부와 인도 일정은 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정 이용상태는 공동주택(오피스텔)이므로 건축물대장·현황을 직접 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했던 물건이므로 실제 구조·설비·수선상태를 현장에서 재확인하세요.
- 배당표 대조. 현재 배당 시나리오와 임차권등기상의 확정일자·보증금 기재 사이에 차이가 있으므로 법원 기록을 기준으로 최종 판단해야 합니다.
맺으며 — “64%보다 중요한 것은 특매조건”
이 물건은 감정가 332,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 212,480,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 가격이 크게 낮아진 물건처럼 보이지만, 권리분석의 출발점은 2018.05.30.부터 대항력을 갖춘 임차인 김성현입니다. 일반적인 구조라면 미배당 임차보증금이 매수인에게 남을 수 있어 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자와 임차인이 배당으로 보증금을 전액 받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건입니다. 이 조건이 실제 매각에서 그대로 이행된다면 실질 인수액은 0원*으로 해석할 수 있습니다. 따라서 결론은 단순히 “2회 유찰돼 싸다”가 아니라, “특별매각조건의 효력을 확인한 뒤에야 현재 최저가를 평가할 수 있는 사건”입니다.
