서울북부지방법원 2025타경13401. 성북구 정릉동 삼성센스빌 3층 303호, 2015.11.30 사용승인된 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이길수이며 2019.11.29 매매를 원인으로 2020.03.13 소유권을 이전받았습니다. 이 사건에서 중요한 권리는 소유권보다 임차인의 전입 시점입니다. 강건우는 2020.03.16 전입신고와 확정일자를 갖췄고, 말소기준인 2022.08.04 국세 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
2024.04.25 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다. 그러나 현재 최저가 128,640,000원에서는 집행비용 2,600,960원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 126,039,040원만 배당되어, 보증금 140,000,000원 중 13,960,960원이 남습니다. 이 잔액은 매수인이 인수하는 것으로 분석돼 낙찰대금만으로 취득비용을 계산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13401 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉동 409-98 삼성센스빌 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 전용 26.45㎡ · 방2·거실·주방겸식당·욕실겸화장실·발코니·현관 |
| 소유자 | 이길수 (2019.11.29 매매, 거래가액 145,000,000원 · 2020.03.13 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 128,640,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 164,888,941원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 규모 | 삼성센스빌 · 11세대 · 2015.11.30 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
말소기준은 2022.08.04 성북세무서의 국세 압류입니다. 삼성카드 가압류, 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 그러나 강건우의 전입신고와 확정일자는 2020.03.16으로 말소기준보다 약 2년 이상 앞섭니다. 따라서 임차권등기 자체는 2024.04.25에 접수됐더라도, 기존 대항력에 기초해 배당되지 않은 보증금 잔액은 매수인에게 남을 수 있습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강건우 | 제3층 제303호 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.03.16 | 2020.03.16 | 140,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 강건우는 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있지만, 현재 회차에서는 보증금 전액이 배당되지 않습니다. 매각물건명세서에도 이 임차권등기가 보증금 전액 변제 시에만 말소되고, 부족분은 말소되지 않는 권리로 명시돼 있습니다.
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
이 사건은 현재까지 2회 유찰돼 감정가 201,000,000원의 64%인 128,640,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커지는 구조입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 128,640,000원 | 13,960,960원 | 142,600,960원 |
| 3회 유찰 시 | 102,912,000원 | 39,328,768원 | 142,240,768원 |
| 4회 유찰 시 | 82,329,600원 | 59,552,333원 | 141,881,933원 |
즉 최저매각가만 보면 128,640,000원에서 102,912,000원, 82,329,600원으로 크게 내려가지만, 동시에 인수액이 13,960,960원에서 39,328,768원, 59,552,333원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득은 각각 142,600,960원 · 142,240,768원 · 141,881,933원으로 보증금 140,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 이 유형은 추가 유찰이 곧바로 실질적인 할인으로 연결되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,600,960원 |
| 1. 임차인 강건우 보증금 | 140,000,000원 | 126,039,040원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 32,716,161원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 164,888,941원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 중 13,960,960원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 삼성카드와 한국주택금융공사는 예상배당이 0원입니다. 국세 압류와 국민건강보험공단 압류의 구체적인 배당 금액은 별도로 표시되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭덕초등학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역이며 제반 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 다세대주택 중 3층 303호이며 급탕·위생·도시가스·승강기·주차설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4미터 정도의 막다른 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 규모·환금성. 삼성센스빌은 11세대 규모이고 해당 면적은 26.45㎡입니다. 동일 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회이며, 현재 사건도 2회 유찰된 상태입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 계산. 현재 최저가 128,640,000원이 아니라 미배당 인수액을 합친 142,600,960원을 출발점으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 인수액 39,328,768원, 4회 유찰 시 59,552,333원으로 늘어 낙찰가 하락 효과가 대부분 상쇄됩니다.
- 임차보증금 확인. 임차권등기에는 140,000,000원과 147,000,000원이 함께 기재되어 있으므로 실제 인수 범위를 원본 서류로 반드시 대조해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2024.06.19 한국자산관리공사 공매공고가 부기되어 있으므로 법원경매와 공매 진행 관계를 확인해야 합니다.
- 세금·공과금 배당 확인. 성북세무서 압류와 국민건강보험공단 압류가 존재하므로 매각기일 전 최신 배당요구·교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 현재 확인되는 실제 거래가격 비교치가 없으므로 인근 동일 유형·유사 면적 다세대의 최신 실거래를 직접 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 관련 서류를 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “64% 유찰가”보다 중요한 것은 인수액이다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 201,000,000원에서 128,640,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 대항력 임차인 강건우의 보증금 140,000,000원이 낙찰가보다 커서 현재 회차에서도 13,960,960원을 매수인이 인수해야 하고, 실질취득은 142,600,960원입니다. 3회·4회 유찰 시에도 낙찰가가 낮아진 만큼 인수액이 커져 총 부담은 각각 142,240,768원, 141,881,933원으로 거의 고정됩니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 더 유찰되느냐”가 아니라 보증금 인수까지 포함한 총액이 실제 다세대 시세와 비교해 경쟁력이 있느냐입니다. 여기에 11세대 소규모 건물, 2회 유찰, 약 4미터 막다른 도로, 공매공고 교차 확인까지 겹칩니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없는 사건이며, 실질취득가와 임차보증금 원본 확인을 끝낸 뒤 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
