서울북부지방법원 2025타경13425. 성북구 종암동 한강뉴스타 101동 4층 402호 다세대주택입니다. 이 사건의 말소기준은 선순위 근저당이 아니라 2025.10.17. 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 조안나의 주택임차권등기는 그보다 앞선 2023.05.12.에 등기됐고, 전입일은 2021.04.22., 확정일자는 2021.04.28.입니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액 부분의 임차권등기가 말소되지 않는다고 명시돼 있습니다.
따라서 이 물건은 최저매각가 154,112,000원만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 예상배당에서 임차인은 집행비용을 제외한 151,154,432원을 받고, 보증금 부족분 146,845,568원이 남습니다. 그 잔액을 낙찰자가 떠안으므로 현재 회차의 총부담은 300,957,568원입니다. 보증금 298,000,000원에 집행비용이 더해진 수준으로, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13425 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 종암동 1-8 한강뉴스타 101동 제4층 제402호 도로명: 서울특별시 성북구 월곡로10길 28 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 현관1·방2·주방1·거실1·욕실겸화장실1·발코니1 · 제시외 증축부분 창고1 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 중 제4층 제402호 · 승강기·개별도시가스보일러 |
| 소유자 | 이현도 (2021.03.23. 매매, 2021.04.30. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 154,112,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 조안나 / 298,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 민간임대주택등기 | 2021.06.21. 민간임대주택 등록 |
| 기타 | 제시외 건물 포함 · 공부와의 차이 없음 · 위반건축물 표시 없음 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기부상 근저당권은 없으며, 말소기준은 갑구 3번 강제경매개시결정입니다. 임차인은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입신고와 확정일자가 모두 말소기준보다 앞서 있고, 배당요구도 이뤄져 대항력과 우선변제권이 인정된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 배당 부족분을 매수인이 인수
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조안나 | 제4층 제402호 전부 주거·임차권등기 | 2021.04.22. 2021.04.28. | 298,000,000원 | 완료 2023.05.12. | 있음 | 있음 | 146,845,568원 |
조안나는 임차권자이면서 강제경매 신청채권자이기도 합니다. 보증금과 신청채권 금액은 모두 298,000,000원으로 표시돼 있으므로, 이를 별개의 임차인이나 별도의 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 다만 동일인이 임차권자와 신청채권자로 함께 나타나는 권리관계와 임대차의 실제 성립 경위는 계약서·보증금 지급자료·경매신청 원인을 통해 확인해야 합니다.
③ 유찰돼도 실질취득액이 거의 고정되는 구조
보증금 298,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아지면 임차인 배당액도 줄고 매수인 인수액이 늘어납니다. 그 결과 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 약 3억원에서 거의 움직이지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 51.2% | 154,112,000원 | 146,845,568원 | 300,957,568원 |
| 4회 유찰 시 40.96% | 123,289,600원 | 177,236,454원 | 300,526,054원 |
| 5회 유찰 시 32.77% | 98,631,680원 | 201,543,690원 | 300,175,370원 |
④ 예상배당표 (매각가 154,112,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 매각가의 약 1.9% 추정 | - | 2,957,568원 | - |
| 1. 임차인 조안나 보증금 우선변제 | 298,000,000원 | 151,154,432원 | 146,845,568원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 조안나 | 298,000,000원 | 0원 | 배당 없음 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
임차인 보증금 부족분 146,845,568원은 매수인 인수로 계산됐습니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·규모. 공동주택인 다세대주택으로, 단지 정보상 6세대이며 2021.03.09. 준공됐습니다.
- 입지. 일신초등교 동측에 인접하고, 주변은 아파트·공동주택·주상용건물·단독주택·근린생활시설·교육기관·공원이 혼재한 내부순환도로 주변 기존 주택지대입니다.
- 교통. 버스정류장까지 도보 약 4~5분, 지하철 6호선 월곡역까지 약 7~8분이 소요됩니다.
- 이용상태. 현관1·방2·주방1·거실1·욕실겸화장실1·발코니1과 제시외 증축부분 창고1로 이용 중입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역의 평지·사다리형 토지이며 차량 출입 가능한 도로가 개설돼 있습니다. 토지면적은 170.0㎡, 공시지가는 3,131,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등의 표시가 있어 입찰자와 이용 목적에 따른 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 소규모 6세대 다세대이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 확인된 낙찰 사례와 낙찰률은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 입찰가는 최저가만 보지 말고 낙찰가와 임차보증금 인수액을 합산해 계산해야 합니다.
- 임차권 말소 조건. 매각물건명세서상 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액 부분의 임차권등기가 말소되지 않습니다.
- 임대차 실체 확인. 조안나가 임차권자이면서 신청채권자로 표시된 경위와 보증금 298,000,000원의 지급자료를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 증축부분인 창고1이 매각에 포함된 것으로 기재돼 있으므로 구조·면적·인허가 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.06.21. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 관련 의무를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유 상태, 열쇠 인도 가능 여부, 임차인의 배당 수령 후 인도 조건을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 예상배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일면적 실거래 비교가 확정되지 않았으므로 실질취득 300,957,568원을 인근 다세대 매매사례와 직접 비교해야 합니다.
맺으며 — 유찰이 인수액으로 옮겨갈 뿐이다
이 물건의 숫자는 겉과 속이 완전히 다릅니다. 겉으로는 감정가 301,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 154,112,000원까지 내려왔습니다. 하지만 선순위 대항력 임차인의 보증금 298,000,000원이 낙찰대금보다 크기 때문에, 부족분 146,845,568원을 매수인이 인수합니다. 현재 회차 실질취득은 300,957,568원으로 감정가와 사실상 같습니다.
한 차례 더 유찰되면 낙찰가는 123,289,600원으로 내려가지만 인수액은 177,236,454원으로 늘고, 다섯 번째 유찰 시에도 낙찰가 98,631,680원에 인수액 201,543,690원이 붙습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 커져 총부담이 약 3억원으로 유지되는 구조입니다. 결론은 명확합니다. 최저가 51%가 아니라 실질취득 100%로 봐야 하는 대항력 임차보증금 인수형 물건입니다.
