서울북부지방법원 2025타경13457. 강북구 미아동 북한산팰리스 101동 6층 601호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 최저가가 아니라 임차보증금 297,000,000원의 처리 방식입니다. 임차인 여운철은 2021.10.22 전입·점유했고, 확정일자는 2021.09.17입니다. 말소기준권리인 방교영의 근저당권은 2021.11.16 설정됐으므로 임차인의 대항력 발생 시점이 더 빠릅니다.
일반적인 대항력 인수형 계산이라면 현재 회차에서 임차인에게 208,074,240원이 배당되고 나머지 88,925,760원이 매수인에게 넘어갑니다. 낙찰가가 더 내려가면 인수액이 그만큼 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준에 수렴하는 구조입니다. 다만 이 사건에는 매각물건명세서에 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건이 명시돼 있어, 그 조건을 적용한 실질 인수는 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13457 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 미아동 162-2 북한산팰리스 101동 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 6층 중 제6층 제601호 |
| 소유자 | 심순덕 (2021.10.27 소유권이전 · 거래가액 297,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 211,840,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 297,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.11.16 을구 5번 근저당권 · 방교영 · 채권최고액 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
소유자 심순덕의 소유권이전은 2021.10.27, 방교영 근저당은 2021.11.16입니다. 임차인 여운철은 그보다 앞선 2021.10.22 주민등록·점유를 갖추고 있어 대항력 있음으로 분류됩니다. 확정일자도 2021.09.17이고 배당요구가 확인되어 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
말소기준 이후 등기된 삼성카드 가압류 6,247,974원, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 강북구 압류, 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2023.07.28 방교영이 신청한 별도 임의경매는 이후 기각되어 2024.10.18 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 여운철 제6층 제601호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.22 확정일자 2021.09.17 | 297,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 항목으로 중복 신고된 임차인이 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 보증금은 중복 합산하지 않고 여운철의 297,000,000원만 봅니다.
③ 가격·회차 — 최저가 64%, 그러나 실거래 판단은 보류
감정가는 331,000,000원, 현재 최저가는 211,840,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 64%입니다. 다만 동일 물건·인근 비교 실거래 자료가 없으므로 현재 최저가가 실제 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 미배당 | 특별조건 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 211,840,000원 | 88,925,760원 | 실질 인수 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 169,472,000원 | 130,700,608원 | 실질 인수 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 135,577,600원 | 164,120,486원 | 실질 인수 0원* |
특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 매수인의 실질취득 부담이 보증금 297,000,000원 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 사건은 바로 그 잔존채권을 포기하는 조건이 있어 구조가 달라집니다. 따라서 낮은 최저가 자체가 아니라 특별조건의 유효한 적용 여부가 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 211,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,765,760원 |
| 1. 임차인 여운철 보증금 · 우선변제 | 297,000,000원 | 208,074,240원 |
| 2. 근저당권 · 방교영 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 6,247,974원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 297,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 우선변제에 모두 소진됩니다. 임차보증금의 계산상 부족분은 88,925,760원이지만, 특별매각조건에 따른 잔존채권 포기·임차권등기 말소가 적용되면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세 해당액은 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성신여자대학교 운정그린캠퍼스 북서측 인근이며, 단독주택·다세대주택·아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 중 제6층 제601호이며, 급탕·위생설비·주차장·도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 8~10미터, 동측으로 약 5~6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 건축허가·착공제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약허가구역 관련 지정이 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 별도 차이는 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. “잔존 임대차보증금반환채권 포기”와 “임차권 등기 말소”가 실제 매각조건으로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차인 선순위성 확인. 여운철의 전입일 2021.10.22는 말소기준 근저당 2021.11.16보다 빠릅니다. 특별조건이 없으면 인수형이라는 전제에서 접근해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·강북구·부천시 압류가 있고, 당해세에 해당하는 금액이 있다면 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 원본 확인. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 64%만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰·배당 이후 임차권등기 말소의 실행 조건과 필요한 서류를 매각물건명세서 및 사건기록에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 특별매각조건
등기와 점유 순서만 보면 이 물건은 명백한 대항력 임차인 인수형입니다. 보증금 297,000,000원이 현재 최저가 211,840,000원보다 크고, 일반 계산에서는 미배당 88,925,760원이 남습니다. 낙찰가가 더 내려가도 그만큼 인수액이 늘어 총부담이 낮아지지 않는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 그 잔존채권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 한 특별매각조건이 있습니다. 따라서 제공된 조건을 그대로 적용하면 현재 회차의 실질취득은 최저가 211,840,000원, 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 반대로 이 조건을 놓치거나 실제 적용을 확인하지 않은 채 접근하면 권리분석 결론이 완전히 달라집니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 가격의 싸고 비쌈보다 특별매각조건과 세금·배당 구조의 원문 확인이 먼저인 사건입니다.
* 특별매각조건: 신청채권자 및 임차인은 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권 등기를 말소함.
