서울북부지방법원 2025타경13471. 성북구 정릉동 가온팰리스 C동 303호, 전용 39.46㎡의 단지형다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 289,000,000원이 세 번 유찰돼 최저가가 147,968,000원까지 떨어졌다는 사실이 아닙니다. 임차인 홍성훈은 2021.09.06 전입·점유를 시작했고 2021.08.05 확정일자를 갖췄으며, 보증금은 263,000,000원입니다. 말소기준으로 계산된 2023.09.19 주택도시보증공사 가압류보다 앞선 임차권이라, 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않으면 부족액이 매수인에게 넘어갑니다.

현재 최저가 147,968,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,871,552원을 제외한 145,096,448원이 홍성훈에게 배당되고, 남은 117,903,552원은 매수인이 인수합니다. 따라서 입찰가 147,968,000원만 보면 안 되고, 147,968,000원 + 117,903,552원 = 265,871,552원을 최소 실질취득 기준으로 봐야 합니다. 보증금보다 낙찰가가 낮아질수록 배당액은 줄고 인수액이 커지므로, 추가 유찰이 곧 총취득가의 큰 폭 하락으로 연결되지 않는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

등기상 2021.04.27 장위신용협동조합 근저당권 1,044,000,000원이 있었지만 2021.08.31 일부포기로 말소됐습니다. 이후 홍성훈은 2021.08.05 임대차계약과 확정일자, 2021.09.06 전입·점유를 갖추고 2023.06.20 보증금 263,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준은 2023.09.19 주택도시보증공사의 가압류 1,020,000,000원이고, 홍성훈의 임차권은 그보다 앞서므로 매각물건명세서상 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 한 명은 인수액 확정, 한 명은 보증금 확인 필요

기재 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 홍성훈은 보증금·전입·확정일자·임차권등기가 모두 확인돼 현재 회차의 인수액을 117,903,552원으로 계산할 수 있습니다. 반면 한국주택은 전입일과 확정일자 및 배당요구가 기재돼 있으나 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 홍성훈 기준 265,871,552원을 최소 실질취득 기준으로 보고, 한국주택 관련 보증금과 실제 인수 범위는 별도로 확인해야 합니다.

③ 추가 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 실질취득 하락으로 이어지지 않는다

최저가는 147,968,000원 → 118,374,400원 → 94,699,520원으로 크게 낮아지지만, 홍성훈 인수액은 117,903,552원 → 147,082,842원 → 170,405,071원으로 반대로 커집니다. 그 결과 실질취득은 265,871,552원 → 265,457,242원 → 265,104,591원으로 거의 같은 수준에 머뭅니다. 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서 최저가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 되는 이유입니다.

④ 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 265,871,552원

가온팰리스C동 전용 39.46㎡·39.73㎡ 실거래는 7건이며 모두 263,000,000원입니다. 최신 거래는 2021.11, 실거래 평균도 263,000,000원입니다. 현재 최저가 147,968,000원만 비교하면 56.3%로 매우 낮아 보이지만, 권리 인수를 포함한 실질취득 265,871,552원은 실거래 263,000,000원의 101.1%입니다.

또한 확인되는 실거래 7건의 최신 시점이 2021.11이므로, 현재 가격 판단에서 이 263,000,000원을 절대적인 현 시세로 단정하기보다는 확인 가능한 거래 기준으로 보는 것이 적절합니다. 그럼에도 실질취득이 이 기준보다 이미 높고, 보증금 미상 임차인까지 남아 있다는 점 때문에 가격 측면의 안전마진은 확인되지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 147,968,000원 가정)

홍성훈은 145,096,448원을 배당받아도 보증금 263,000,000원 중 117,903,552원이 남습니다. 이 잔액이 매수인 인수액입니다. 주택도시보증공사 가압류와 한국주택금융공사 청구에는 현재 가정에서 배당 재원이 남지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 단지형다세대주택으로 이용 중이며, 가온팰리스C동은 11세대입니다. 전용면적은 39.46㎡입니다.
• 입지. 정릉문화복지센터 동측 인근에 위치하며 주위에 아파트·주택·학교·근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북측과 동측으로 도로가 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물이며 난방·위생·급배수·승강기·주차장 설비가 있습니다.
• 토지. 토지면적 283.0㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,670,000원/㎡입니다. 토지 형상은 가로장방, 지형은 완경사입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 환금성. 확인되는 동일 면적대 실거래는 7건이고 최신 거래는 2021.11입니다. 11세대 소규모 다세대인 만큼 입찰가격 산정 시 거래 표본의 시점과 수를 함께 봐야 합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 147,968,000원이 아니라 홍성훈 인수 117,903,552원을 더한 265,871,552원을 출발점으로 보세요.
• 추가 유찰 착시 주의. 4회 유찰 시 실질취득 265,457,242원, 5회 유찰 시 265,104,591원으로 낙찰가 하락폭만큼 총취득액이 내려가지 않습니다.
• 한국주택 보증금 확인. 전입·확정일자·배당요구는 기재돼 있지만 보증금이 확인되지 않아 추가 인수 범위를 확정할 수 없습니다.
• 홍성훈 임차권 확인. 임차권등기일 2023.06.20, 보증금 263,000,000원, 전입 2021.09.06, 확정일자 2021.08.05를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.10.22 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 현재 등기 상태와 관련 내용을 원본에서 확인하세요.
• 시세 재확인. 확인되는 최신 실거래가 2021.11의 263,000,000원이므로 현재 거래 가능 가격은 별도로 조사할 필요가 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 직접 확인하고, 보증금 미상 임차인의 실제 권리 범위를 확인하세요.

맺으며 — “51.2% 유찰가”가 아니라 “265,871,552원짜리 인수형”

이 사건을 감정가 289,000,000원에서 3회 유찰된 최저가 147,968,000원짜리 물건으로 보면 판단이 완전히 달라집니다. 홍성훈의 대항력 있는 보증금 263,000,000원 중 현 회차에서 117,903,552원이 미배당되고, 그 잔액을 매수인이 인수하기 때문에 최소 실질취득은 265,871,552원입니다. 확인되는 실거래 263,000,000원보다도 높은 수준입니다.

추가 유찰을 기다려도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 최저가가 118,374,400원, 94,699,520원으로 낮아지는 동안 홍성훈 인수액이 147,082,842원, 170,405,071원으로 늘면서 실질취득은 계속 265,000,000원대에 머뭅니다. 게다가 별도 임차인 기재의 보증금은 확인되지 않았습니다. 낮은 최저가가 매력 포인트가 아니라, 대항력 보증금이 가격을 사실상 고정시키는 인수형 사건으로 보는 것이 맞습니다. 권리·가격·환금성을 함께 보면 적극적인 가격 가점을 주기 어려운 물건입니다.