54,400,000원
서울북부지방법원 2025타경13514. 강북구 수유동 하이시티 5층 507호, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자 김태화는 2024.06.26. 이 호실을 85,000,000원에 취득했습니다. 등기상 현재 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 을구 5번 김현지의 주택임차권입니다. 임차보증금 88,000,000원, 임대차계약일 2021.08.23., 확정일자 2021.08.24., 점유개시일 2021.09.17., 주민등록일 2021.09.23.이며, 2024.09.06. 임차권등기가 마쳐졌습니다.
이 사건의 말소기준은 2025.10.27. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 김현지의 임차권은 그보다 앞서 존재하고, 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액부분에 대하여 말소되지 아니함”이 명시돼 있습니다. 따라서 현재 최저가 54,400,000원만 납부하면 끝나는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13514 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 733 하이시티 제5층 제507호 · 도봉로71가길 16 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김태화 · 2024.06.26. 매매 · 거래가액 85,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 54,400,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 88,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.16 |
| 등기상 핵심 인수권리 | 을구 5번 김현지 주택임차권 · 임차보증금 88,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
과거 우리은행·국민은행 근저당과 2018년 경매·압류는 이미 말소됐습니다. 현재 사건에서 중요한 순서는 김현지 임차권 → 강제경매개시결정입니다. 임차권등기일은 2024.09.06., 말소기준인 강제경매개시결정은 2025.10.27.이므로 김현지의 권리는 말소기준보다 앞섭니다. 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현지 | 제5층 제507호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.23 | 2021.08.24 | 88,000,000원 | 신고 2024.09.06 | 대항력 | 우선변제 | 인수 34,979,200원 |
| 김예슬 | 미상 | 2024.08.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
김예슬은 2024.08.30. 전입 사실이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 이 위험은 김현지의 34,979,200원 인수액과 별개의 확인사항입니다.
② 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 김현지 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 54,400,000원 | 34,979,200원 | 89,379,200원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 43,520,000원 | 45,663,360원 | 89,183,360원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 34,816,000원 | 54,210,688원 | 89,026,688원 |
표가 이 사건의 구조를 그대로 보여줍니다. 최저가가 54,400,000원에서 43,520,000원, 다시 34,816,000원으로 내려가도 김현지의 미배당 보증금 인수액은 34,979,200원 → 45,663,360원 → 54,210,688원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득은 89,379,200원 → 89,183,360원 → 89,026,688원으로, 대항력 임차보증금 88,000,000원 수준에 집행비용이 더해진 금액에서 거의 고정됩니다.
등기상 거래가 이력
| 등기일 | 소유자 | 원인 | 거래가액 |
|---|---|---|---|
| 2015.06.30 | 추미숙 | 2015.05.30 매매 | 104,000,000원 |
| 2021.05.06 | 안상화 | 2021.04.28 매매 | 88,810,000원 |
| 2024.06.26 | 김태화 | 2024.06.26 매매 | 85,000,000원 |
현재 소유자 김태화의 등기상 취득가액은 감정가와 같은 85,000,000원입니다. 반면 현재 회차 실질취득은 89,379,200원으로 그보다 4,379,200원 높습니다. 최저매각가 54,400,000원만 보고 가격이 크게 내려왔다고 해석하면 실제 부담을 과소평가하게 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,379,200원 |
| 1. 임차인 김현지 보증금 · 우선변제 | 88,000,000원 | 53,020,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 88,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김현지 보증금 88,000,000원 중 53,020,800원이 배당되고 34,979,200원이 부족합니다. 이 부족분은 매각물건명세서 기재에 따라 매수인 인수 대상입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다.
- 주위환경. 수유초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변에 저층 공동주택·업무시설·재래시장·단독주택·학교·소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 우이신설 경전철 화계역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕이며 엘리베이터·난방설비·위생 및 급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 대체로 사다리형 평지이며 서측 및 남측으로 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 소로2류에 접합니다.
- 토지거래허가구역. 토지이용계획상 외국인 등을 대상으로 한 단독·다가구·아파트·연립·다세대 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25., 아파트 용도 허가구역 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.로 기재돼 있으므로 실제 적용대상 여부를 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부구조가 건축물현황도와 외부 관찰을 토대로 조사됐으며 실제 현황과 다소 상이할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가는 54,400,000원이지만 김현지 미배당 인수 34,979,200원을 더한 실질취득은 89,379,200원입니다.
- 유찰해도 총액 재계산. 3회 유찰 시 실질취득 89,183,360원, 4회 유찰 시 89,026,688원입니다. 낙찰가 하락만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 김현지 임차권 원본 확인. 보증금 88,000,000원, 전입 2021.09.23., 확정일자 2021.08.24., 임차권등기 2024.09.06. 및 배당 후 미변제 잔액 인수 조건을 다시 대조해야 합니다.
- 김예슬 보완 확인. 2024.08.30. 전입은 확인되지만 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 추가 인수위험을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 김현지 임차권등기와 김예슬 점유조사 내역이 함께 존재하므로 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 현황 확인. 감정 당시 이해관계인 부재·폐문 상태였으므로 내부 구조와 관리상태를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 관련 기재가 있으므로 본건의 실제 적용 여부를 관할기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “5,440만원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 유찰 횟수만 보면 눈에 띕니다. 감정가 85,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 54,400,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 대항력 있는 김현지의 임차보증금 88,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 현재 회차에서는 배당 후 남는 34,979,200원을 매수인이 인수하므로 실질취득은 89,379,200원입니다.
더 유찰된다고 구조가 바뀌지도 않습니다. 3회 유찰 시 89,183,360원, 4회 유찰 시 89,026,688원으로 실질부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 현재 회차 실질취득은 감정가 85,000,000원을 웃돌고, 여기에 보증금·확정일자가 확인되지 않은 김예슬의 대항력 가능·미상 위험도 남습니다. 결론적으로 이 사건의 핵심은 “64%까지 유찰됐다”가 아니라 “유찰돼도 실질취득이 거의 내려가지 않는다”는 점입니다.
