서울북부지방법원 2025타경13536. 동대문구 장안동 태솔에버빌3차 4층 402호, 전용면적 비교 기준 59.6㎡의 아파트입니다. 건물은 2015.01.15. 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 업무시설 및 아파트이며, 대상 호실은 방3·거실·주방·욕실·대피공간·발코니·현관 등으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 장상욱입니다.
권리의 기준점은 2015.03.31. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이 근저당권보다 뒤에 설정된 주식회사에스비아이저축은행 근저당권, 현재 경매개시결정, 롯데캐피탈 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 설정됐던 다수의 대부업체·저축은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13536 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 383-11 태솔에버빌3차 4층 402호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 동대문구 장한로23길 11-10 |
| 물건종류 / 규모 | 아파트 · 전용면적 비교 기준 59.6㎡ · 10층 중 4층 · 방3·거실·주방·욕실·대피공간·발코니·현관 |
| 사용승인 / 세대수 | 2015.01.15. / 33세대 |
| 소유자 | 장상욱 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 540,000,000원 / 345,600,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 청구액 | 216,375,232원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2015.03.31. 우리은행 근저당권입니다. 등록 당시 채권최고액은 187,000,000원이고, 이후 변경등기에는 146,300,000원이 기재돼 있습니다. 제공된 배당 산정은 187,000,000원을 기준으로 계산됐으므로, 실제 입찰 전에는 근저당권 변경 내역과 현재 피담보채권액을 원본으로 다시 대조해야 합니다.
2021.12.31. 설정된 에스비아이저축은행 근저당권 236,400,000원과 2025.12.17. 롯데캐피탈 가압류 8,692,409원은 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 현재 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 후순위 채권에 미배당이 발생하더라도 산정상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 2회 유찰에도 할인 폭은 7.3%
태솔에버빌3차의 비교 가능한 거래 표본은 2023.04 한 건입니다. 전용 57.65㎡, 5층 거래가 373,000,000원으로, 표본이 한 건뿐이어서 평균·최저·최고·최신 거래가가 모두 같은 금액입니다. 현재 최저매각가 345,600,000원은 이 거래가의 92.7%로 27,400,000원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 57.65㎡ | 5 | 373,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 373,000,000원 |
수치상으로는 최저가가 비교 거래보다 7.3% 낮지만, 거래 시점이 2023년 4월이고 표본도 한 건에 불과합니다. 따라서 최근 시세보다 확실히 저렴하다고 단정할 수 있는 자료는 아닙니다. 2회 유찰로 감정가 대비 할인율은 커 보이지만, 감정가 540,000,000원 자체가 유일한 거래가보다 167,000,000원 높아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 345,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,638,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 187,000,000원 | 187,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 236,400,000원 | 152,961,600원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 8,692,409원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 432,092,409원 중 339,961,600원이 배당되고, 미배당액은 92,130,809원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.6% 수준으로 추정된 값이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 345,600,000원 | 339,961,600원 | 92,130,809원 | 0원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 276,480,000원 | 271,809,280원 | 160,283,129원 | 0원 |
| 4회 유찰(40.96%) | 221,184,000원 | 217,287,424원 | 214,804,985원 | 0원 |
추가 유찰 시 후순위 채권의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 산정된 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 이 물건은 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어 실질취득가가 고정되는 대항력 임차인 인수형이 아닙니다. 다만 점유관계가 미상인 만큼, 실제 점유자 확인 없이 권리 위험이 완전히 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장안1동 주민센터 북동측 인근의 주택·상가 혼용지대로, 주변에 아파트·오피스텔·근린생활시설이 위치합니다. 장한로 주변에 편의시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고, 장한로·답십리로 주변에 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2015.01.15. 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 업무시설 및 아파트입니다. 위생·급배수·승강기·소방·주차장 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 건물 남동측으로 약 7~8미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 아파트를 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.이며, 외국인 등을 대상으로 한 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 33세대의 소규모 단지이며 거래 표본이 한 건뿐입니다. 경매 통계상 평균 유찰 3.3회, 낙찰률 0.0%로 매도 기간과 가격을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계 미상입니다. 현장 방문과 전입세대·외국인체류·상가건물임대차 현황 등 적용 가능한 점유 자료를 확인하세요.
- 근저당 변경 내역. 우리은행 근저당은 최초 187,000,000원에서 변경등기 146,300,000원이 기재돼 있습니다. 실제 채권액과 배당 순위를 원본으로 대조하세요.
- 시세 재조사. 비교 거래는 2023.04 한 건뿐입니다. 인근 유사 면적 아파트·오피스텔과 현재 매물 호가, 실거래를 함께 확인해야 합니다.
- 응찰가 상한. 현재 최저가와 유일한 실거래의 차이는 27,400,000원입니다. 취득세·명도·수리·금융비용을 반영하면 가격 여유가 줄어들 수 있습니다.
- 토지거래허가구역. 지정 대상과 허가 필요 여부를 입찰 전 관할 행정기관에 확인하세요.
- 관리비·시설 상태. 미납 관리비와 내부 수리 상태, 주차 여건, 공용시설 상태를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 현장 검증
이 물건은 말소기준권리 이후의 후순위 권리가 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리구조만 보면 어렵지 않습니다. 그러나 임대관계는 미상이고, 현재 최저가는 2회 유찰로 감정가의 64%까지 내려왔음에도 유일한 비교 거래보다 낮은 폭은 7.3%에 불과합니다.
특히 비교 거래가 2023년 4월 한 건뿐이고 단지가 33세대로 작다는 점을 감안하면, 감정가 대비 36% 할인이라는 숫자만 보고 저렴하다고 판단하기 어렵습니다. 등기 권리는 합격에 가깝지만, 가격은 현재 현장 시세·점유 상태·토지거래허가 적용 여부를 확인한 뒤 결정해야 합니다. 결론은 “인수 0원의 안전형이지만, 시세 안전마진은 아직 제한적”입니다.
